提升改造工程管理的思考與探索

羅加軍

(中眾合有限公司，福建 廈門 361009)

“提升改造工程”是指建筑建造時間較久導致外觀形象及使用功能已不能完全滿足觀感及使用要求，但結構相對安全，需要進行提升改造的工程項目。這些建筑從壽命期看大多還在中年期，之所以會有如此大的落差，究其原因主要是隨著經濟、科技水平的不斷提升，助推了我國在教育、科技、材料及制造業水平等方面都有了長足的進展。這些建筑在設計、材料、施工等方面均落后于時代的發展。加上歲月的磨蝕，造成了這些建筑在外觀、使用功能、裝飾裝修都落后于人們對建筑產品的需求。若不進行提升改造，不僅影響使用功能，更影響城市形象。

1 方案設計階段

(1)首先要確定提升改造的范圍及改造需要達到效果，大到一個街區、社區，小到一個單位工程甚至一個外立面的改造效果都要做好改造效果、功能提升的定位及方案設計。

其次，需要明確提升改造的范圍，從目前各地的提升改造經驗來看，需要大量提升改造的首先是建筑的外立面，外立面通過提升改造可以起到立竿見影的效果。城市老舊建筑基本都位于城市的中心區域或重要區域，若不改造將嚴重影響城市形象。當然改造也不是隨心所意，而必須遵循一定的原則。比如：外立面提升改造應盡量簡潔，臨街面取消開敞式陽臺，空調機位等設施應統一進行隱蔽設計。

最后，就是建筑屋面，屋面作為第五立面，過去常被忽視。而屋頂的臟亂差也是最普遍存在的，所以屋面提升改造也是各地重點關注的地方。而屋面的提升改造宜采用頂部收分或平坡結合等處理方式。

(2)委托有資質的設計院進行改造方案設計，并將初步改造方案在一定范圍進行公示，征集社會各界及屬地居民的意見，力爭讓提升改造更好地服務于廣大業主及屬地群眾。如，象嶼大廈原為90年代建成，白色的外墻面磚搭配藍色玻璃幕墻，在建成當時成了一道靚麗的風景，但“歲月不饒人”，經過30多年的磨蝕，如今的象嶼大廈不僅外觀老舊，電梯、給排水、供電甚至門窗等都不能正常使用。所以提升改造就顯得非常必要。而怎么提升改造就成了一個必須重視的問題。對設計院的初步方案結合業主及政府部門的意見，最終將面磚改造為鋁合金格柵幕墻與鋁單板幕墻相結合的復合外飾面。既融入了時尚元素，讓建筑更有立體感與時代感。又兼顧采光、通風及形象提升，巧妙利用格柵條的疏密錯落將空調室外機進行了有效的隱藏。在保證使用功能的前提下提升了建筑的時尚感及顏值。改造完成后，政府主管部門和業主代表均表示滿意。可見方案設計在提升改造中的重要性。

當然，改造方案除滿足使用功能及觀感外還必須滿足規劃、消防、景觀、節能等規定。改造也不能占用消防設施、消防通道等生命通道。老舊建筑由于建造時間久，室外空調機的放置基本沒有設計及考量，從現狀來看老舊建筑的室外機不僅顯得很凌亂、空調水隨意排放等，而且還存在高空墜落等安全隱患，因此，在方案設計時，室外機的隱藏和空調水的有組織排放就成了外立面提升改造必須解決的問題。

(3)提升改造方案要以城市品質提升和弘揚當地主題文化為引領，深入推進城市有機更新，加快沿街老舊建筑、老舊小區的改造進程，改善人居環境，提升品質功能，更多的保留城市記憶，讓街區、小區更有顏值、生活更有品味。若遇到重要歷史建筑，要以保護為主，以提升改造為輔，改造方案必須堅持修舊如舊的原則。保持歷史建筑的原有風貌及文化傳承。

(4)提升改造方案設計首先應開展建筑安全隱患治理、消除危房等安全隱患，改造地下管網設施，加快推進自主加裝電梯，因地制宜改造提升適老、適幼、停車等功能，構建老舊街區、小區的長效管理機制。

(5)方案設計前必須做好老舊建筑原始檔案資料的收集核實，并對原有街區及建筑進行實地勘察，摸清擬改造建筑的改造現狀，為提升改造方案設計做好相應的技術準備。

(6)提升改造不得破壞原有建筑的結構安全，更不能超過建筑規模進行改造。提升改造還應考慮改造方案的經濟合理性，杜絕鋪張浪費。通過改造為建筑提質增效，以較少的投入取得滿意的效果。財政投融資項目的投資總額更不能突破立項批準的投資概算。

(7)提升改造工程應完善相關報批、報審手續。經有權機關審核批準，取得工程所在地政府主管部門的立項審批、方案審批及施工許可后方能正式進行改造施工。

2 提升改造實施階段

(1)組建一支具備提升改造工程管理經驗，又有責任心與管理技能的管理團隊。選好項目負責人，并根據改造工程的具體情況做好合理分工。

(2)提升改造工程啟動前首先要做好詳細的工程提升改造施工策劃，包括安全鑒定、招投標、合同、進度、成本、安全及質量管理等。

(3)要確保提升改造順利實施，必須保證改造建筑本身的結構安全。改造施工前應委托有資質的鑒定單位對擬改造建筑進行結構安全鑒定。對于結構安全性滿足要求的則可以直接委托進行改造方案設計。對于結構安全性不達標的建筑，必須選擇有資質的設計院進行有針對性的加固設計，制定詳細的加固方案并經專家評審后方可具體實施。

首先，結構加固應選擇有資質的施工單位，選擇合適的加固方法并合理安排施工周期，使各工序銜接到位，從而保證結構加固施工的順利實施。

其次，施工過程中應綜合考慮樓棟內及周邊業主的具體情況，提前做好預案及防患措施，以化解矛盾、減少糾紛。由于場地所限，提升改造施工往往需要占用小區或者城市人行道等公共通道作為施工用地，而占道、擾民應編制詳細方案并報政府主管部門審批同意并提前公示，以征得廣大市民朋友的理解和支持。如，“廈門保稅市場大廈”位于疏港路旁，由于建造年代較久，也屬于老舊建筑，若不進行提升改造，不僅影響城市形象，使用功能也大受影響。但改造起來難度也相當大，不僅樓內人員無法搬離，還不能影響其正常上班。按照政府主管部門提檔升級的要求，經實地踏勘并與業委會充分協商，改造方案調整如下：經安全鑒定確認結構安全后啟動改造方案設計；為減少對樓內辦公的影響，先不拆除原有幕墻和門窗，而在原有幕墻及門窗外新建幕墻及門窗，待施工完成后再拆除原有幕墻及門窗并完善每層的防火封堵及收口。從而減小改造施工對樓內的影響；為不占用樓棟的人、車通道，方案采用金屬構架全架空、全防護的措施，將地面層留給樓內人員進出樓棟及車輛通行；將一層頂棚面作為施工操作面及材料周轉場，巧妙地化解了場地狹窄并又擾民的難題。順利完成了提升改造任務。

最后，提升改造工程應做好工程改造施工管理預案，嚴格安全、質量管理，防止改造施工過程中發生安全、質量事故發生。由于施工現場情況復雜，水、電、明火、機械設備使用等都會存在安全管理風險，所以在施工過程中，必須對安全生產給予高度的重視。定期開展安全生產培訓、檢查和消防知識的培訓演練，做到防患于未然。

3 驗收交付及后期運維管理

由于提升改造工程優化了基礎設施，美化了街區形象及建筑外立面，改善了人居環境，群眾的幸福感和獲得感顯著增強。提升改造工程完工后，正確使用及安全運行就顯得很重要了。

第一應及時收集整理好工程的過程資料、竣工圖、使用手冊、說明書等，待竣工驗收后正式移交管理單位。

第二對于強弱電、消防、電梯等專業設備的使用、維護進行詳細的使用示范并交底。以保證小區管理單位能夠正確使用專業設備，防止危險行為發生。以提高小區自我管理，自我服務的能力和水平。