淺談房地產工程管理中存在的問題及優化措施

郭大江

山東泰安恒基置業發展有限公司 山東 泰安 271000

引言

在建筑行業穩定發展的背景下，房地產工程項目施工現場管理水平和方式方法也在不斷創新，但是新的問題也在不斷地涌現。為了能夠更好地滿足現代房地產工程管理的需要，就要認真總結現場管理經驗，剖析當前在現場施工管理中的不足，對影響施工現場管理的各種因素進行全面分析，并針對實際情況，合理地將現代企業管理科學融入施工現場管理當中，形成有行業特色、企業特色的管理模式，大幅度提升管理效果，讓工程項目的質量、安全、效益得到更大的保障，讓企業得到更好的發展。

1 房地產工程管理的重要性

在新時期下，隨著我國經濟的快速發展，房地產工程項目和建設規劃越做越大，建筑企業也隨之發展而壯大。在此發展過程中，由于一部分企業和施工人員在管理水平、素質上都比較欠缺，他們不懂技術、不懂標準、能力水平低，無法控制房地產工程施工質量，最終導致房地產工程出現質量問題，甚至還會引發安全事故，給國家、企業、人員等帶來非常惡劣的影響。在整個房地產工程的施工過程中，每個環節都非常重要，每個環節的質量也都決定著整個工程的質量，如施工材料、人員技術水平、機械設備、氣候因素，等等。尤其房地產工程和其他商品不同，一旦出現問題，唯一的辦法就只能拆除或者修補，給建筑企業帶來非常大的經濟損失，甚至會給企業主帶來生命財產損害。而以上問題，都可以通過房地產工程管理來改善，合理、科學的管理不但能提高房地產工程的質量和進度，還能幫助企業降低成本，提高經濟效益，推動建筑企業更好地發展和進步[1]。

2 房地產施工技術管理中的不足

2.1 建筑項目技術質量缺陷

在我國現代化房地產工程科技可持續地發展和進步的新時期，房地產工程項目的技術和材料方面的科學技術含量也正在不斷地持續增強，還有許多施工廠家都會配備一些部分首先進一次到工地里來做好工作，由此帶動我們提高了房地產工程項目的建設質量。在我國現代房地產工程中所需要包含的各種專業和內容很多，但是針對不同的專業和內容需要的技術、空間部位與其施工順序等都具有特定的技術要求和標準。所以，施工企業的相關設計人員需要全面地根據各種多方面的因素進行展開測評。但在實際的施工中，因為可能會受到許多的施工公司之間交叉操作的影響，而且會導致部分施工環節上無法獲得周全考量，進而造成了建筑物的質量存在問題。

2.2 材料的影響因素

進行工程施工，需要大量的施工材料，其作為最重要的物質條件，需要嚴格保證材料質量。如果材料質量出現問題，建筑承包商首先就會承受一定程度的道德譴責，嚴重時會受到法律制裁。而針對相關采購人員，其更需要具備良好的職業素質。一方面，要求相關采購人員全方面認識和了解項目工程中所需要使用的施工材料，并對三家以上的供貨商進行對比，以性價比最高作為采購基準，嚴格保證施工材料的規格、數量以及質量。在購買之前，相關采購人員需要根據實際的施工情況，選擇合適的施工材料，而且要在規格、型號以及質量上進行多次對比。由于廠家與品牌的不同，在質量方面會有著較大差別，所以在整體項目施工過程中，一定要把握好施工材料的質量，相關施工材料一定要符合國家標準，并且要有相配套的質量證書、合格證書等。同時，在建筑材料到達施工現場時，也要及時地檢查和核驗，發現問題，及時提出，避免劣質材料混入建筑工程之中。只有符合規定的質量條件，通過認可后，才能正式投入到工程項目施工中去。

2.3 房地產管理制度的欠缺

在房地產施工管控落實的進程中，不管是前期的規劃還是完成后的保養，都需要通過設計科學有效地管控體系來確保房地產質量的管控成效。雖然我國的房地產行業發展迅速，但是，有關的管控體系并無法及時地緊跟時代發展，多數的施工企業仍舊通過各種固化腐朽的管控制度，甚至直接生搬硬套其他企業的管控規章，不但與企業自身不吻合，并且也會影響到管控工作的成果，甚至束縛企業施工管控的合理落實。

2.4 圖紙設計存在缺失

在房地產工程中，圖紙設計是成本形成的關鍵所在，它貫穿于整個工程，只有把經濟與技術結合于設計中，才能減少房地產企業的成本投入。但現實并非如此。很多房地產企業只看重技術而忽略經濟成本，在技術與經濟不符的情況下展開圖紙設計，就會使得圖紙設計要么缺失了有效的經濟成本考量，要么技術與經濟成本嚴重脫節。除此之外，設計部門在審圖的時候也存在許多不足之處，比如過多的設計表會導致成本超標，這主要是因為各部門的利益不同，他們在工作中的側重點也會有所偏差?；诖耍┕ぶ薪洺？梢婋S意變更施工方案、雙方磋商時間久、遲遲無法達成協議等現象，這就很容易出現成本超標等問題[2]。

3 房地產工程施工技術管理水平的提升措施

3.1 加大工藝技術控制力度

首先，在房地產工程項目的實際進行施工前，我們需要充分根據房地產工程項目的實際條件以及房地產工程合同中的有關標準要求，建立一套相關的工藝技術措施方案以及其他相關的管理要點，需要把房地產工程項目的工藝技術與其施工過程中的質量風險控制有機地融為一體，確保了目標的統一性，并且能夠從實質上預防因為這些工藝技術的缺陷給我們房地產工程項目帶來的安全隱患。其次，我們還需要根據自己的房地產工程實際確定了房地產工程項目的技術控制目標和工藝技術管理的要點，在技術層面對其進行適當的優化和調整，進而有效地保證了建筑施工的效果，防止其在施工過程中的質量監督管理中出現一些通病。我們需要基于國家戰略的全局視野去思考這個問題，抓住工藝技術各個方面的重點和核心環節，持續地優化對于施工人員以及建筑機械等各個方面的工藝技術質量管理控制，從而有限度地保障工藝技術各個方面專業化、標準化，不斷地提高工程建設中的質量監督管控能力。

3.2 加強目標成本動態管理

在房地產工程造價管理中進行成本控制，還要從目標成本動態管理著手。具體來說，目標成本動態管理主要包含目標成本編制、分解、管理等內容。但是，這種動態管理經常出現臺賬機制執行力不夠、目標成本不能指導中標合同價、編制依據不充分等問題。因此，房地產企業需要不斷優化目標成本動態管理，可以從以下幾方面展開：①合理編制目標成本。根據房地產工程的定位來確定研究階段的目標成本，根據規劃指標確定概念階段的目標成本，既而為成本控制提供有效的依據。同時，施工階段要把施工圖設計結果和上述步驟相結合，編制出施工圖的目標成本，并及時調整成本偏差。②目標成本分解。根據房地產開發步驟對目標成本進行分解，明確所有成本控制單元，細化分項成本，既而得到成本分解指標。③已發生的成本統計。時刻關注合同、變更臺賬，準確統計已發生的成本，審核已完成的費用，比如索賠、預算、洽商等費用。④預測可能發生的成本。房地產企業應當每個月組織相關人員對工程可能發生的情況進行分析，注意變更產生的費用。⑤定期進行反饋。一般情況下，動態成本分析盡可能在每個月的前幾日開展，保證成本管理的月報能夠按期完成。假使其間存在重大事件，那么就要及時提出并發出預警，明確該事件產生的主要原因和需要改進的措施。⑥調整目標成本。房地產企業需要平衡處理不同的指標責任區，假使要增加費用指標，就要按流程合理申請。除此之外，房地產工程造價管理中的成本控制不是造價越低就越好，而是要在保證品質和突出特點的基礎上讓效益最大化。企業要結合目標成本動態控制，關注下游企業，在開源節流的同時提高產品質量，實現價值鏈成本。只有這樣，才能從根本上保證房地產工程造價管理的成本控制得到優化。

3.3 總結完善功能設計，持續提升產品質量

開發公司建立持續改進設計機制，是開發公司推出優良產品設計的制度保障。開發公司在持續發展過程中應組織開發設計專業人員不斷深入調研已入住顧客意見，分析整理每個地區、每個群體的住房和功能需求，通過對比同行設計方案，適時改進完善后續功能設計，以此來滿足顧客日益增長的生活需求。開發公司為適應房地產行業日新月異的發展，在樓盤創新設計方面也在持續創新，推出了更適合現代年輕群體家庭居住的房屋，在房屋戶型的布局、功能完善、舒適細部處理等方面都有所提升。

3.4 材料管理要點

在工程的施工過程中，需要使用到大量的施工材料，為了進一步提升房地產工程的施工質量和經濟效益，這就需要做好以下三個方面的工作。首先，在進行施工材料的選擇時，需要結合房地產工程的實際施工情況來選擇性價比較高的施工材料；其次，在對施工材料進行管理的時候，需要根據材料的特性來選擇最佳的管理環境，從而使得施工材料的質量能夠滿足房地產工程的施工質量標準；最后，在對施工材料進行使用時，需要進行嚴格地把控，做好每一項施工材料的使用記錄，以免造成大量的浪費。

3.5 建立健全的質量監管體系

通過提升房地產項目的整體質量監督水平，則需要不斷地完善房地產項目相關的管理系統，不斷探究符合房地產工程的質量監督管理的方式方法，通過采取符合房地產項目的質量監督管理體系。其一，可以通過建立是專業的房地產質量監督的負責部門，才能有效提高建筑工程技術的全面提升，更好地發揮好監理以及監督管理的作用和價值；其二，建立科學統一的房地產項目的質量管理的相應工作體系，從而更好地提高房地產質量監督檢查的相應程序，同時能對各個部門以及現場施工人員具體施工的情況進行質量管理責任分工。其三，通過建立科學化的監督機制，深入分析數據，利用BIM工程管理的相應數據分析辦法，能更好地建筑工程的整體質量進行全面的監督和管理，從而更好地利用質量工程建設的相關數據以及辦法[3]。

4 結束語

綜上所述，如果能在房地產工程的施工前期，提前發現、預測可能出現的問題，并給出針對性的處理方案，房地產工程的質量便能夠在一定程度上得到良好的保證。因此，相關人員需要進行動態控制，并且注重提前預防，同時堅持事先指導、事中檢查以及事后驗收等原則，以正確的理論和相關實踐經驗為基礎，更好地實現房地產工程的長足發展。