土地供應對房價影響的機理與實證

李昊明　殷如婷　駱皖毅

[摘 要]通過梳理國內外土地供應與房價關系的相關文獻，選取蕪湖市2012—2018年時間序列數據，運用皮爾森系數分析了一級土地市場政府壟斷下的土地供應方式、土地供應結構、土地供應數量、土地供應價格對房價的影響。研究表明：①土地供應方式與房價無關，土地供應結構與房價低度負相關，住宅用地供應比例越高，則房價越低。②土地供應量對房價影響效果顯著，土地出讓價格與房價波動的關系極為密切。③決定房價均衡的根本因素是房產市場的供求關系，在一級土地市場壟斷情形下，地方政府傾向于以饑餓方式供應土地，即減少土地供應量，提高土地供應價格;同時，房地產商為了高利潤而囤地，對拉動地價也有重要影響。為此，需完善土地供應政策，優化用地供應結構，降低房價上漲的預期，打擊以資囤地、閑置土地的不良行為。

[關鍵詞]土地供應;土地供應結構;土地供應數量;土地供應價格;饑餓供應

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.01.041

1 問題的提出

近年來，不斷攀升的房價引起的住房困難和住房平等問題引起社會各界高度關注。為此，在黨的十九大報告中國家對這一現象提出了“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位。然而，在我國城市土地特征具有高度壟斷性。在壟斷情形下，地方政府傾向于饑餓供應土地。地方政府確定來年供地計劃的主要依據是土地市場需求。從房價與地價關系來看，有諸多相似或相反的論述。有研究表明：短期來看，房價波動會造成地價波動，而地價波動又會影響房價，兩者互相影響但房價對地價的影響效果更為明顯;長期來看，地價是造成房價波動的重要原因，但房價不是由地價決定的[1]。況偉大、李濤認為房價決定地價，而房價則是由市場供求決定的[2]，但當地價持續高漲時，只有政府對地價進行調控才能使其回到均衡狀態[3]。在土地供應與住房價格關系方面，有研究認為短期內土地供應量與房價同向變動;長期內土地供應量的增加可以有效抑制房價上漲[4]。而張慶佳、林依標認為房價上漲不是土地供應量不足造成的，其真正原因是政府對土地的供應結構不科學以及土地的有效供應量不足，因為政府一般是以市場需求作為土地的供應導向，從價格區位、面積等方面迎合市場需求[5]。

在理論上，政府的土地供應計劃通過影響對未來房價預期作用于當前房價，所以加大政府土地供應是抑制房價上漲過快的有效途徑[6-7]。土地供應一般會通過預期和時滯對商品房市場產生影響，土地供應量、結構與房價之間有著長期穩定的影響作用，并且對房價具有顯著的負效應[8-9]。住房供給彈性渠道可以作為影響房價的工具，在土地供應管制中加以利用，因此需要通過供地制度的改革以及供地政策的調整，以期讓土地供應與住房需求能夠相對平衡穩定[10];政府對土地出讓金的依賴使得招標和拍賣成為更常用的供地方式，并且政府為了緩解財政壓力會減少供地數量，因此為了維持房地產市場的穩定構建長效機制，政策調整應更多地從作為土地供給端的政府入手[11]。可見，現有相關文獻對有關土地供應對住房市場影響的研究大部分集中在土地供應量、供應方式對住房供應量、住房價格的影響，少部分涉及土地供應結構對房價影響機理，但始終缺少針對土地供應對房價影響的機理研究，也缺少針對壟斷性供給下土地供應對房價影響的實證分析。在壟斷情形下，地方政府傾向于饑餓供地方式，這種方式是否會導致房價不斷上漲呢？鑒于此，文章將分析一級土地市場政府壟斷下的土地供應方式、土地供應結構、土地供應數量、土地供應價格對房價的影響機理，并以蕪湖市為例進行實證，希望能夠為土地供應方式的改革和住房價格的調控提供政策建議。

2 土地供應與房價：理論分析

2.1 土地供應方式與房價

2003年以來，地方政府多把土地供應政策作為干預住房市場的工具并且應用于實踐之中。我國在2004年下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中明確規定所有經營性用地必須以招標、拍賣、掛牌出讓的方式供應給土地市場，這一舉措的目的主要是為了穩定房地產市場“嚴把土地閘門”，同時也標志著協議出讓方式正式被取締。目前在土地供應方式對房地產市場影響方面最大的分歧是：部分學者認為“招拍掛”制度并不能影響地價也不能決定房價高低。而另一部分學者認為“招拍掛”制度拉高了土地價格，從而造成了房地產價格的上漲。

在“招拍掛”方式出讓實行之前，協議出讓由于雙方地位不平等而極易滋生官商勾結進行權錢交易的貪腐行為，交易中的土地價格則由雙方談判結果決定，此舉不能完全體現土地的市場價值。在經營性房地產用地實行“招拍掛”方式出讓后，房地產商從政府手中拿到土地后可以選擇立即開發或是預期未來房價上漲后選擇囤積土地拉動地價，從而獲得更高的利潤。而在近幾年我國房價不斷攀升的大背景下，房地產商為了獲得更大利潤往往選擇后者，使房價進一步升高。

2.2 土地供應結構與房價

在現行土地政策與制度下，由于對建設用地指標總量的嚴格把控、耕地保護相關法律法規及政策，雖然地方政府可壟斷土地市場，但并不能隨意供給土地。對于工業用地的供應，地方政府一般采用出讓后返還出讓金的策略來降低工業用地的拿地成本，而在住房用地的供應上，地方政府一般通過“餓地”的供應策略[12]。因為房屋主要成本來自開發商的拿地價格，地方政府的“饑餓營銷”導致各地“地王”頻現，從而導致房價不斷上漲。即當住宅用地供應比例越高，則當地房價越低;住宅用地比例越低，則當地房價越高。

2.3 土地供應數量與房價

當前，地方政府對土地供應數量的確定大都是在市場供求的基礎上加以分析。當前，在我國經濟市場化的發展大環境下土地供應量和房價之間存在互動與反饋機制。土地的實際供應量會直接造成房價的持續波動，而房地產價格的波動又會影響政府對市場的預期，導致土地供應數量也會隨之波動。由于土地供應是由政府主導的行為，會受到各種調控政策的影響，因此，短期內土地供應數量會與房地產價格同向變動;長期內土地供應數量增加會造成房地產價格降低。因此，只有確保房地產市場與土地市場之間是平衡的供求關系，才能使兩者得以協調。

2.4 土地供應價格與房價

因土地自身所具備的供給方式沒有彈性，使得土地經濟所具備的供給方式也會遭到其自身供給方式的約束。市場對土地的需求會直接影響土地價格，當土地的需求量出現波動時土地的價格也會隨之波動。房地產的價格是由供給、需求兩個因素所決定的，而土地的價格是需求方面的價格，其價格是依靠引致需求導致的。由于房地產市場需求的急劇上升而導致了房地產價格的不斷上漲，房地產價格的不斷上漲則會使開發商為了經濟利益而不斷增加土地方面的需求。但是，由于土地供給在短時間內不具備彈性就會造成土地市場出現供不應求的現象，使得土地的價格也會不斷上升，即土地價格的上升是因為房地產市場價格的不斷攀升而導致的。

3 土地供應與房價：實證分析

3.1 實證方法

3.1.1 變量相關系數計算

皮爾森（Pearson）相關系數描述的是兩個或兩個以上變量間關系的密切程度。皮爾森相關系數的公式見式（1）：

其中：r為相關系數，S為樣本標準差，n為樣本量。相關系數-1≤r≤1。當r>0，表明兩個變量之間是正相關關系，即一個變量的值越大，另一個變量的值也會越大，r=1即說明兩個變量之間完全正相關;r<0表明兩個變量之間是負相關關系，即一個變量的值越大另一個變量的值反而會越小，r=-1即說明兩變量之間完全負相關。r的絕對值越接近1，則表明兩變量相關性越強但并不能說明兩者的因果關系。若|r|≥0.8說明兩變量高度相關;0.5<|r|<0.8說明兩變量中度相關;|r|≤0.5說明兩變量低度相關。

3.1.2 相關系數顯著水平

得出相關系數r的值后，需要檢驗其顯著性以此判斷其可靠程度。首先假設H為兩個不相關的變量，然后采用t分布檢驗即查找t分布表得出tα/2（n-2）的臨界值的方法計算檢驗的統計量，計算公式見式（2）：

α為給定的顯著性水平。當|t|>tα/2時，則原假設不成立，即兩變量之間具有顯著關系。

3.2 實證結果

文章根據皮爾森相關系數的計算方法，選取因變量Y為住房的價格，自變量X1為土地供應量;X2為住宅用地比例;X3為土地供應價格，見表1。

3.2.1 土地供應量

利用蕪湖市2012—2018年市轄區的住宅用地供應量和市區商品住宅銷售均價，得出r=-0.438，且|r|<0.5，土地供應量與商品住宅銷售均價通過顯著性水平0.05的雙尾檢驗。所以土地供應量與房價呈負相關關系且低度相關，說明了土地供應量越大房價就會越低。從計算結果中可以看出：在其他條件不變時，土地供應量充足就能抑制房地產價格的上漲。

3.2.2 土地供應結構

將蕪湖市2012—2018年住宅用地供應占比和蕪湖市2012—2018年市轄區商品住宅銷售均價聯系起來，得出r=-0.301，且|r|<0.5，住宅用地比例與商品住宅銷售價格通過了顯著性水平為0.05的雙尾檢驗。所以土地供應結構中住宅用地的比例與房價呈負相關關系，且為低度相關。在土地供應結構中，如果住宅用地的比例越高，相應的商品住宅銷售均價就會越低，與土地供應量的影響有異曲同工之處。

3.2.3 土地供應價格

在中國城市地價監測網站查詢得到蕪湖市2012—2018年市區土地供應價格，再與市區商品住宅銷售均價聯系起來，得出r=0.807，土地供應價格與商品住宅銷售價格通過了顯著性水平為0.05的雙尾檢驗，相關性顯著。可見土地供應價格與商品住宅銷售價格呈正相關且高度相關。在其他條件不變時，土地供應價格越高就會導致商品住宅銷售均價越高。

3.2.4 土地供應方式

2004年國土資源部規定所有經營性用地必須以“招拍掛”方式供應給土地市場后，土地唯一的供應商就是政府。對于目前“招拍掛”方式是否決定了地價的拉高從而使房價上漲，文章認為土地供應方式與地價并沒有直接關系，“招拍掛”供應方式是市場化程度很高的方式，對地價的影響應該是很小的。在壟斷情形下，政府為了獲取適當的“土地財政”利益，一般會采取減少土地供應量并且降低住宅用地比例來影響未來房價從而達到拉高地價的目的。2012—2018年間土地供應價格年均增長率為1.65%，總體起伏不大，而在2013—2015年間，因土地供應量以及住宅用地比例的較大波動，土地供應價格也產生了較大波動。因此，土地供應方式并不能直接決定房價，政府以“招拍掛”的土地供應方式為工具，控制土地市場從而調節房地產市場，實現對房價的影響。

綜上所述，房價的高低與土地供應方式無關。而在壟斷情形下，政府偏向減少土地供應量以及降低住宅用地比例，這導致了我國近年房價的升高，但根據皮爾森系數分析可看出這兩個影響因素與房價只是低度相關即并非主要因素，對我國近年房價不斷升高的現象起到推動作用。相比之下，房地產商為了更高利益的不當囤地、拉動地價的行為，則是使我國像蕪湖之類三、四線城市的房價兩年內翻番的重要原因。

4 結論與建議

4.1 結論

（1）土地供應的方式與房價沒有多大關聯。無論是協議出讓還是利用“招拍掛”出讓土地都無法決定房價的高低。土地價格的拉高是市場各種因素相互作用所導致的，就地方政府而言，多采用減少土地供應量和降低住宅用地供應比例的手段，而不是由“招拍掛”這種供應方式直接造成的。

（2）決定房地產價格根本的因素是市場供求關系，總的來說還是土地供應量。故在房價較低的時候，可采取“饑餓營銷”方式，調節供求兩端的量來影響房價。但是在中央“房子是用來住的，而不是用來炒的”明確定位下，“饑餓營銷”則不可持續使用。

（3）在壟斷情形下，政府多傾向于饑餓供應土地，減少土地供應量并降低住宅用地供應比例以提高土地供應價格，這一舉措無疑會增加開發商的拿地成本，在一定程度上使得房價上升。在“一房難求”的市場大環境下，房地產商為了獲取更高利益選擇囤積土地也必定拉動地價上漲，進而造成房價不斷攀升。

4.2 建議

（1）減少土地供應的饑餓營銷。房價過高，會導致人們在其他領域消費能力的下降，不利于社會經濟的健康發展。地方政府在供地時，要多考慮社會整體利益，保證土地交易價格的合理性，避免“地王”現象頻發。

（2）政府應當制訂科學合理的土地供應計劃。在土地供應數量方面，應維持土地市場的供需平衡，致力于因時因地發展。地方政府應當綜合考慮，建設健康的土地市場，對房地產市場進行更好的調控。

（3）杜絕開發商的不當囤地行為。開發商囤積土地，背后潛藏的經濟效益是巨大的。地方政府應通過事前交易合同約束開發商的囤地行為，并規定囤地行為的處罰細則，增加土地有效供給的數量。

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[基金項目]2019年安徽省大學生創新創業教育訓練計劃項目“土地供應對房價的影響機理及實證：以蕪湖市為例”（項目編號：S201910370031）。

[作者簡介]李昊明（1999—），男，安徽亳州人，研究方向：土地經濟與管理。