商事租賃合同的商法特性

2021-04-16 11:23:46周佳晶

理論與創新 2021年1期

【摘? 要】我國立法上對于民事合同和商事合同沒有明確區分，這導致民事合同與商事合同共用一套法律規范。以租賃合同為例，現行《民法典》未對商事租賃合同作出特殊規定，不足以滿足商事交易的特殊需求。商鋪租賃中續租制度是《民法典》商化不足的表現之一，出于維護商業穩定性的考慮，應設立續租權制度，同時嚴格限制其適用范圍。

【關鍵詞】民商區分;商事租賃合同;優先承租權;續租權

1.問題的引出

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃于今日而言，其意義在于充分配置資源，發揮物的使用功能，使其價值被最大程度地利用。租賃最早存在于農業時期的房屋及土地之上，這一時代背景決定了不動產租賃多用于生計，由此，租賃關系的源起與民事活動緊密相連。隨著商業的發展，租賃已不僅僅局限于居住生活，租賃不動產用于商業經營的用途日益增多。商事租賃較民事租賃基于民商之區分而有其特色，民商合一的立法體例下，《民法典》的編纂仍未體現出商事租賃的特殊性，商事租賃仍然依托于《合同法》中租賃合同部分的規定予以調整，存在對商事租賃特殊保護力度不足的問題，其中以續租權問題為其典型。筆者僅以商鋪租賃為例，分析現行法下商鋪租賃存在的問題，以商鋪續租制度為典型，以資明確商事租賃合同的特殊性。

2.商事租賃合同：《民法典》商化不足的體現

2.1合同的民商區分

商事合同與民事合同的區分在我國并沒有成文法的依據，民商合同存在差異的原因，究其根源則為民商之區分。商事關系的產生源于社會分工以及生產力的發展，這在羅馬時期表現為力在保護私有制以及建立在簡單商品經濟之上的羅馬法不足以應對商品經濟發展的紛繁復雜，在中世紀末的大陸法系國家則表現為商事習慣、規則伴隨著商品經濟發展已經較為完備，隨后被商法典吸收與民法典并行形成了民商分立的立法模式。民法所調整的人身、財產關系依托于市民社會，旨在維護社會和經濟秩序，保護民事主體的合法權利。商法更注重市場經濟背景下的交易和信賴保護。商法規范的是商行為和商主體，是私法領域的特殊規定。兩個部門法看似各司其職，實則存在交叉和混亂。

民商交叉的局面的形成，其中一個重要原因便是越來越多的民事主體開始從事商事活動，民事主體的普遍商化要求民法對民事主體參與的交易提供更高的保護，因此，對商事活動的規定散落于我國民法中，另一方面是由于在民商合一理論占據主導地位的情況下，《合同法》借鑒了PICC、CISG，以及民商合一的臺灣地區債編規定。

在民商合一的背景下，民法需要將商事活動納入其調整范圍，這一立法體例的缺陷在于民商事關系未作區分。就商事合同而言，商法未作特別規定，因此有《民法典》的適用。然而欲平衡好民商關系，需要充分掌握不同民商事法律關系的特點，隨后在立法上體現。商化過度和商化不足的現象在《民法典》中并存，其中，商事租賃合同為商化不足的典型。

2.2商事租賃合同

就租賃合同而言，以不動產租賃為例，民事租賃中不動產主要用于居住，出租人基于對承租人能夠妥善使用不動產、合同期限屆滿后完好地返還標的物的信賴而出租房屋，出租人之所以愿意締結租賃合同，不僅僅是追求租金的得利，這一關系大多以信賴為依托。

商事租賃的標的物多種多樣，主要涉及商鋪、寫字樓、商業用地、廠房等，不同標的物根據其性質存在不同的使用途徑，從而導致不同的商事租賃合同根據其標的物不同存在細微差異。由于商鋪租賃合同在社會實踐中更為普遍且貼近日常生活，筆者僅以此為例對民法中租賃合同的商化不足進行討論。

3.商鋪租賃的特殊性——續租制度

商鋪由“市”演變而來，是專門用于商事營業活動、提供商品交易、服務的場所，其中以商品零售最為典型。商鋪租賃合同基于其商業特殊性在營業權、轉讓權、續租權等方面都有特別考慮的必要，筆者僅從續租制度方面展開對商鋪租賃的分析。

3.1租期的限定

《民法典》第七百零五條第一款將租賃合同的最長租賃期限規定為20年，超過該期限的部分不具有法律拘束力。最長租賃期限存在的目的在于劃清租賃權與所有權的界限，對于年限沒有上限規定的租賃合同，當租期約定過長乃至約定為永久時，承租人與標的物之所有人對于物的權能僅有處分之差，當承租人僅通過支付租金就可以在功能上達到與所有權人近乎相當的效果時，永久的租賃權一定程度上會削弱所有權作為支配權的絕對地位。同時，過長的租賃期限加上買賣不破租賃對承租人的傾斜保護，所有權人的處分權能因此受限，不利于鼓勵市場上的流通交易，這在民事租賃和商事租賃中都是如此。與最長租賃期限相對應的最短期限我國并未規定，然而商鋪租賃的特點決定了最短期限的討論對其具有實際意義。

商主體為了從事商業活動需要對承租的商鋪投入裝修、維護、設備等成本以確保營業的順利進行，這一成本的投入需要視經營狀況經過一定時間的堆積才有轉虧為盈的可能，雖然契約自由是民法的基本原則，民事主體理應有權自由決定合同有效期限的長短，然而由于商主體以營利為目的，為了鼓勵商事交易，營造良好的營商氛圍，有學者認為在立法上加強對商業穩定性的特殊保護具有必要性[1]。比較法上有法國規定了商事租賃合同最短9年的租賃期限，阿根廷根據租賃用途分別規定了用于居住的不動產最短一年半的租賃期間以及用于商業、工業目的的不動產最少2年的租賃期間。商主體從事商事活動往往根據商業習慣、行業特點等確定合同的具體內容，在多數情況下其內容能夠在商主體的博弈中充分反映雙方的意思自治，而在出租方為強勢方時，租賃期限的設定并不足以保障商事活動的穩定性。商事合同單獨設立最短租賃期限的方法其效果過于僵硬，不能排除個案中承租人基于特殊情況的考慮自愿承擔放棄商事活動穩定性帶來的成本和風險，如以外賣為主要銷售方式的零售餐飲店，對商鋪固定選址的依賴性相對較弱即是如此。至于商業穩定性的維護則可以通過續租的方式解決。

3.2續租制度

在現行法下，續租并非任一方當事人的權利或義務，續租的成立及其效果與重新訂立租賃合同并無二致，依賴于雙方當事人的合意，這在司法實踐中也得到了認可①，則續租在我國現行法中的規定事實上形同虛設，雙方當事人都沒有在期滿后積極進行重新磋商的義務。在租期屆滿之后，需重新磋商促成續期的達成，這一過程中出租人對于經營狀況良好的承租人趁機抬價、在不愿續租的情況下惡意提高租金變相拒絕續租等都不利于商業穩定性的保護。雖然法律不應輕易干預商事主體的商事決策，但是對承租人商業利益予以傾斜保護，是在尊重當事人的意思自治基礎上，出于維護交易安全和提高交易效率的考慮。如前文所述，商主體就該商鋪投入了裝修、宣傳等成本，其盈利倚靠營業技術和經營時長積累下來的品牌信仰和客戶群，當商鋪的引流水平達到一定程度，甚至可以帶動周邊商鋪抑或整個商圈的“增值”。因此，商鋪租賃的長期化是商業良性發展的保障，限定最短租期或最長租期，以及通過對續租進行規制都能夠達到租賃長期化的效果。然而前者租期的限制過于僵硬，對于企圖通過試運營期間的營業狀況來決定究竟是及時止損還是長期經營的商主體而言，最短期限的限制存在使其徒增成本的可能性;后者完善續租制度能夠更加靈活地保障商業穩定性。

（1）續租權與優先承租權。續租制度的設計主要有續租權和優先承租權兩個方案的考慮。各國的續租制度主要有三個類型：默示續租、司法續租、法定續租權，本文所討論的續租權便是源自法定續租權。比較法上續租權的制度設計主要有法國、日本和英國的經驗可資借鑒。1926年法國在關于商業所有權的法律中規定了承租人有延展租期或者獲得補償金的權利，出租人有權選擇同意承租人的續約請求，抑或選擇結束商事租賃關系，補償因此給承租人造成的損失。日本《借地借家法》則規定對于借地借家權人提出的繼續使用不動產或更新契約的要求，借地借家人除非具有正當理由，否則不得拒絕。英國通過法令的形式對承租人續租權的條件予以規定：實體方面要求承租人為了商業目的而實際使用租賃物，其占有和使用租賃物連續達5年以上;程序方面要求接到續租通知的一方應在2個月內予以答復。對比較法的經驗予以總結，續租權的設計主要從以下幾個方面進行考慮：商業經營用途、租賃期限不宜過長和太短、特定情況下續租權的排除（正當理由）。

優先承租權在我國《民法典》中未予明確，部分地區通過地方法規規章的方式確認了優先承租權試圖解決租賃的續租問題。上海、深圳、浙江、廣東出臺的房屋租賃條例規定了房屋租期屆滿后出租人有意愿繼續出租房屋的，承租人在同等條件下的優先承租權。比較法上可供借鑒的經驗較少，僅有俄羅斯、蒙古等少數國家選擇了這一方案，多數發達國家選擇通過設立續租權解決續租問題。司法實踐中，對于優先承租權的認可多以合同雙方在合同中明確約定為前提，合同中未約定的不予認可②。即使認可承租人的優先承租權，當出租人與第三人另行簽訂了商鋪租賃合同并由第三人占有該商鋪時，有法院認為“由于被申請人與第三人對于涉及的門市已簽訂租賃合同并由第三人實際占有，申請人起訴要求判決在同等條件下與被申請人簽訂租賃一年期的租賃合同，已無可能”③，承租人只能通過主張出租人的違約責任來獲得賠償。同時，“同等條件”是優先承租權的行使前提，實踐中許多合同并未對“同等條件”作出規定，導致司法裁判對此認定標準不一，同案不同判。綜上，優先承租權的設計需要考慮以下幾個方面：同等條件的確定、權利遭受侵害的救濟。

續租權較優先購買權對承租人的保護力度更大，就該制度的具體落實而言，更具有可行性。優先購買權“同等條件”的確定具有技術上的難度，具體內容存在極大的不確定性，個案認定考量的因素各不相同，當出租人沒有續租意愿時，通過增設條件或者與第三人串通可以輕而易舉變相地架空承租人的優先承租權。據此，筆者認為雖然續租權的設置有過度干預商事交易之嫌，但是通過嚴格控制適用條件，可以使這一負面影響降低，較優先承租權更具有可操作性。

（2）續租權的制度設計。就續租權的設計，法國的法定續租制度具有參考價值。續租制度其立法目的是為了保護商業發展的穩定性，因此只有商事租賃合同中承租人將租賃標的物用于商事經營才有續租權的適用。

其次，原租賃合同的租賃期限不宜過短或過長。租賃期限過短的商鋪租賃合同，承租人在訂立合同時已經在經營開展程度和營業的穩定性之間作了權衡，沒有必要過度干涉其意思自治;租賃期限過長的商鋪租賃合同，承租人以較為固定的租金簽訂了租賃合同，在周邊商鋪價值提高時，承租人仍然能夠以相對低廉的價格占有、使用商鋪，如果再次賦予承租人期滿后的續租權，對承租人保護過度，對出租人反而不利。

再次，出租人對于承租人的續約請求，可以選擇接受續約或以損害賠償的方式替代續租。于續約的情形，商鋪的租金應結合原商鋪租金、周邊不動產的價值、商鋪的地理位置、商鋪的維護程度、面積等因素，允許雙方當事人在意思自治的范圍內適當提高租金。在現實的商事交易中，不僅存在固定租金的約定方式，還有固定租金加提成租金或者單純的提成租金的約定方式，不論以何種形式固定租金，基于對商事活動自由的尊重，立法所要打擊的應僅僅是出租人惡意抬高價格變相拒絕續租的行為。有學者認為我國須規定當事人在商鋪續租期內的租金調整權制度，筆者認為可以參照我國《合同法司法解釋》關于違約金過高的認定，以高于鄰近商鋪平均價值30%以上的認定為過高。針對賠償范圍，應予考慮的是承租人的持續盈利能力。損害賠償所要彌補的是承租人靠自己的經營能力所吸引的固定顧客群帶來的商業上的營利，對于商鋪的地理位置所帶來的商業利益不在賠償范圍內，商業增值是多種因素相互作用后的結果，賠償額很難以一個準確的公式將其精確化，承租人應提供商鋪租賃合同生效期間該商鋪的銷售額、利潤率等信息，出租人有權就此期間的銷售額變化提出抗辯，例如同時間其他旺鋪的入駐所吸引了人流、法定節假日客流的普遍增加、商圈的促銷活動等，據此確定一個相對合理的賠償額。與此同時，出租人和承租人對于續租一事應提前通知相對方，為雙方商議續租事宜和未能達成一致意見時承租人搬離商鋪留足準備時間。

最后，應有充分的正當事由對續租制度的適用空間予以限制。當存在正當事由時，排除承租人的續約權，在法國法上表現為“重大的與正當的原因”、房屋不衛生或者有倒塌危險、出租人收回出租場所用于居住或者加高重建。結合我國的社會實際和合同法的相關規則，正當事由可分為：其一，承租人方面的原因，如遲延支付租金、未能妥善使用甚至破壞商鋪等嚴重的違約行為;其二，出租人方面的原因，如商圈整體的商業規劃的變更、出租人收回商鋪自用等;其三，非雙方當事人的原因，如政府的拆遷行為等。

4.結語

商事合同基于商事交易的特殊性而與民事合同有著天然的區分。對民事和商事租賃合同不加區分地適用同一套規則必然會出現保護力度不足的問題。以商鋪租賃合同為例，商事經營的穩定性需要續租制度的貫徹來保障，續租權和優先承租權的權衡之下，續租權更能夠起到鞏固交易關系的作用。與此同時，由于商法是民法的特別法，商事交易的自由應該得到最大程度的尊重和保護，續租權的適用不應過于寬泛，在主體資格、租賃期限、正當事由等方面嚴格限制條件，僅在出租人與承租人雙方利益嚴重失衡時才有適用的余地。

注釋

①甘肅省慶陽市中級人民法院民事判決書（2014）慶中民終字第556號; 遼寧省高級人民法院民事裁定書（2019）遼民申4059號。

②陜西省高級人民法院民事裁定書（2020）陜民申1101號;甘肅省高級人民法院民事裁定書（2017）甘民申787號。

③重慶市高級人民法院民事裁定書（2013）渝高法民申字第869號。

參考文獻

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