龍湖融資利率比肩央企

孫庭陽

3月26日，龍湖集團發布的2020年業績公告，讓市場有些“興奮”。

從3月26日至30日，龍湖集團（00960.HK） 股價連漲3天，市值增加405億元（以下均為人民幣）。伴隨著股價上漲，龍湖集團股價創出上市后歷史新高，坐穩港股地產股市值次席（2738億元）。同期，同在香港交易的內地房地產股（下稱“房地產股”）表現平平，甚至有41家公司的股價在下跌。

股價上漲，是機構和股民用真金白銀買出來的，他們如此看好龍湖集團，原因何在？

凈利潤5年增長122%，新晉恒生指數成分股

2020年，龍湖集團收入和凈利潤再創新高。

財報顯示，2020年龍湖集團合同銷售額2706億元，同比增長11.6%，超過全國平均值（8.7%），超額完成銷售目標4%;營業收入1846億元，同比增長22.2%;歸屬普通股東凈利潤200億元，同比增長9%。

將時間拉長，參考龍頭公司和同行，龍湖集團增長怎樣？

2016年龍湖集團凈利潤91.5億元，2020年是200億元，增長近120%。顯著高于同期房地產10強公司的整體增速。

公司業績長期穩定增長，證券市場給出了回應。截至2021年3月30日，龍湖集團逾2700億元的總市值已是2016年初的約4.7倍。

今年3月15日，龍湖集團股票被正式納入恒生指數，成為55家藍籌股之一。

按照恒生指數成分股入選要求，一家公司的市值和成交額都要達到一定的標準，再考量公司業務、財務、市場代表性等情況后，才能納入。

恒生指數是香港股票市場的基準，是亞洲最知名的指數之一，被基金經理廣泛用作業績比較基準，還是一些指數基金投資標的。

此前，龍湖集團還分別于2010年、2019年被納入摩根士丹利資本國際指數（MSCI）中國指數、恒生中國企業指數成分股以及恒生國指ESG指數。

公司長期穩定增長的動力在哪兒？

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉分析，近些年，公司不停提升全鏈條（編者注：拿地策劃、開工建設、交付服務）快速運營能力，提升能力杠桿，降低財務杠桿。

業內人士認為，龍湖集團的財務杠桿率之低，在現在的環境下，成為公司的加分項。

融資利率4.39%，創5年新低

2020年，房地產調控政策密集，其中，“三道紅線”對行業影響深遠。

龍湖集團董事長吳亞軍說，政府調控越來越精準、水平越來越高，對行業是一個利好，對整個中國經濟運行質量是一個利好。

2020年，龍湖集團扣除預收款后的資產負債率67%、凈負債率46.5%、現金短債比為4.24倍。上述3個指標均在“三道紅線”閾值以下，穩居綠檔。

據中指研究院統計，2020年末，國內百強房地產企業凈負債率（負債凈額/凈資產）平均值為94.6%。

龍湖集團的凈負債率為46.5%，低于市場均值的一半，公司在手現金為人民幣778.3億元。

一位券商研究員告訴《中國經濟周刊》記者，看一家公司的財務狀況是否穩健的指標很多，融資成本高低更為直接，也就是發債時的利率高低，這是市場博弈的結果。越是財務穩健、信譽好的企業，融資利率越低、平均賬期越長。而那些經營風險大的企業，由于存在著不能按期還本付息的可能，不出高利率，難以拿到資金。“銀行具有天生的信用優勢，融資成本就非常低，還能發永續債。”該研究員開玩笑說。

2020年，龍湖集團融資利率為4.39%，創出近5年新低;賬期6.59年，創出近5年新高。

同處房地產行業的其他公司融資利率怎樣？

業內某龍頭企業2018年、2019年的借款平均實際年利率都超過8%。以地產公司上萬億元的有息負債計算，與龍湖集團的融資利率相比，這家龍頭公司因利息支出而被噬掉的利潤或接近400億元[編者注：1萬億×（8%-4.39%）]。

保利地產是央企地產的排頭兵，與各主要銀行均建立了長期、穩固的戰略合作關系。保利地產2019年融資利率4.95%，2020年上半年是4.84%。

近期，市場頻頻傳出銀行降低了對某房地產公司貸款額度的消息。

龍湖集團首席財務官趙軼透露，很多銀行提高了對龍湖集團的授信額度，“這是機構基于‘三道紅線場景下，做了評估后的決策。”

龍湖集團為何把杠桿財務率壓得這么低？

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉說，未來行業發展很難再依靠高的財務杠桿，公司會加大力度推動提升能力杠桿。

一直以來，龍湖打造寬業務圍欄能力，即是“換擋至能力杠桿”的一個縮影。截至目前，龍湖集團將地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售及房屋裝修歸納為六大主航道業務。

其中，智慧服務所代表的物業服務能力亦是龍湖的諸多能力杠桿之一。龍湖集團的智慧服務，可以理解成物業服務的升級版，在眾多公司將物業服務分拆上市時，龍湖堅持不分拆的原因又是什么？

智慧服務連續12年滿意度超過90%?

財報顯示，龍湖智慧服務2020年實現全口徑營業收入77億元，繼續保持著53.45%的較高同比增速。

截至2020年末，公司將智慧服務延展至全國145個城市，在管面積1.72億平方米。龍湖智慧服務目前已覆蓋了住宅、商業、文旅、辦公等13大業態的服務。智慧服務不斷延伸服務邊界，從生活社區到商業寫字樓、學校、交通樞紐等城市運營。

在2020年，龍湖智慧服務亦進入到稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景，在更多新的空間里，提供龍湖式的服務。

2020年，很多社區開始主動更換小區物業，不滿意物業服務是重要原因。而2020年，業主對龍湖智慧服務的滿意度是92.72%。據悉，龍湖智慧服務獲得業主滿意度超過90%的時間已經連續12年。

“在規模和質量之間持續做好平衡。對于智慧服務這條賽道，有充足的耐心，只要有耐心就會有機會。”邵明曉信心滿滿地說，“但前提是你要保持足夠的能力和資源。”

在龍湖集團智慧服務拓展邊界時，其他房地產公司的物業公司正忙著分拆上市。

《中國經濟周刊》記者統計，2020年，物業公司從房地產公司中分拆上市共有17家，在2019年12家的基礎上，再次創下新高。

邵明曉說，雖然頭部企業、中小企業都爭先恐后分拆上市，但龍湖智慧服務作為整個“空間即服務”大業務板塊的一環，沒有分拆上市的計劃。而早在2020年初，龍湖集團董事長吳亞軍就提出，公司各航道之間需要協同，而不是分拆，這是業務發展的需求。