租購(gòu)并舉時(shí)代住房租賃服務(wù)創(chuàng)新探究

[摘 要]民以居為安，住房始終牽動(dòng)著億萬(wàn)百姓的心。加強(qiáng)住房租賃服務(wù)創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)的必然要求。文章分析了住房供應(yīng)體系發(fā)展階段和國(guó)家近年來出來的密集的房地產(chǎn)相關(guān)政策，指出了住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)在于租房市場(chǎng)供求不均衡和租房得到的公共服務(wù)相對(duì)不足在此基礎(chǔ)上，探討了住房租賃服務(wù)創(chuàng)新舉措和實(shí)施路徑。

[關(guān)鍵詞]租購(gòu)并舉;住房供應(yīng)體系;住房租賃服務(wù)

1 引言

房子對(duì)于百姓來說，有著不同尋常的意義。從平房到樓房，從福利房到商品房，我國(guó)城市居民的居住空間和生活方式得到巨大改善。隨著“租購(gòu)并舉”時(shí)代的到來，通過住房租賃服務(wù)創(chuàng)新促進(jìn)租房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，填補(bǔ)住房市場(chǎng)的不足，將促進(jìn)住房回歸居住本義，托起百姓安居夢(mèng)。

2 我國(guó)城市住房供應(yīng)邁入“租購(gòu)并舉”新時(shí)代

在經(jīng)歷了低租（福利）公房、市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系建立及發(fā)展、深化住房市場(chǎng)化改革階段之后，我國(guó)城市住房供應(yīng)體系逐步邁進(jìn)“租購(gòu)并舉”為目標(biāo)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)階段。詳見表1。

2016年起，國(guó)家著力構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房市場(chǎng)供應(yīng)體系，中央各部委相繼出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，從培育住房租賃市場(chǎng)主體、加快制度建設(shè)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、拓寬土地供應(yīng)、打通融資渠道等方面夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，保障市場(chǎng)健康有序成長(zhǎng)。各地積極響應(yīng)，探索制度建設(shè)和市場(chǎng)管理。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市率先出臺(tái)政策，不少地方政府都開始進(jìn)行了“租購(gòu)并舉”的探索，政策涵蓋租賃住房土地供應(yīng)、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等方面。這一系列政策支持下，部分人口凈流入的大中城市租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)日漸活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。詳見圖1。

3 住房租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)分析

3.1 租房市場(chǎng)供求不均衡

由于我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)、人口流動(dòng)等原因，既有年輕人客群、因購(gòu)房資格限制和高房?jī)r(jià)選擇租房的群體，也有因就近入學(xué)、上班、 醫(yī)療等所出現(xiàn)的租房需求，各城市尤其是人口凈流入的大中城市，租房需求有著相當(dāng)大的規(guī)模，并且呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大之勢(shì)。在租房屋中最受租房者青睞的小戶型、小面積住房占比不高，戶型面積在90平方米以上或三室一廳及以上戶型的住房占一定比例，存在一居室供不應(yīng)求、二居室基本平衡、三居室不易出租的情況。服務(wù)配套完善的區(qū)域，工作、生活、交通、就醫(yī)、 孩子入學(xué)等非常便利地區(qū)，房源供給有限;而老式公房、回遷房等缺少裝修、維護(hù)、居住條件差的房源為數(shù)不少。同時(shí)，我國(guó)租房市場(chǎng)在租房屋普遍以散戶自租、中介轉(zhuǎn)租為主，一般是房東自己發(fā)布租房信息招攬租客，或者通過中介租房，專業(yè)租賃企業(yè)推出的統(tǒng)一裝修和管理的專業(yè)化租賃房源占比低。

3.2 租房得到的公共服務(wù)相對(duì)不足

在我國(guó)大多數(shù)城市，租房難以獲得“城市名片”，以及相應(yīng)配套的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等福利政策。租房者掌握和了解的房屋信息往往不如出租者全面，遇到房主不退押金、提前違約、房屋維修等問題時(shí)，租客維權(quán)困難。從金融服務(wù)獲得性上看，個(gè)人住房貸款是各商業(yè)銀行向廣大購(gòu)房者提供的一項(xiàng)傳統(tǒng)金融產(chǎn)品，可以根據(jù)房屋價(jià)值獲得金額不同的貸款，緩解資金壓力，而與租房相關(guān)的金融服務(wù)相對(duì)較少。

4 住房租賃服務(wù)創(chuàng)新展望

4.1 政府部門公共服務(wù)

4.1.1 不斷健全住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

其一，大力推進(jìn)、嚴(yán)格落實(shí)房屋租賃合同網(wǎng)簽備案制度。租房網(wǎng)簽備案，一方面能在房屋租賃交易過程中核驗(yàn)房源是否真實(shí)、中介機(jī)構(gòu)從業(yè)資格等;另一方面通過備案證明使得租房雙方權(quán)益保障具備法律效力，這也是落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、稅收優(yōu)惠等政策的前提。其二，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)主體的規(guī)范管理。建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，通過加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)督，失信中介機(jī)構(gòu)將無法撮合租房交易以及網(wǎng)簽備案，有效管控“黑中介”。

4.1.2 不斷創(chuàng)新住房租賃全鏈條服務(wù)機(jī)制

通過政府部門協(xié)作配合，打通房產(chǎn)交易、公安、工商、公積金等數(shù)據(jù)聯(lián)通和信息共享渠道，下沉住房租賃服務(wù)重心，提供惠民公共服務(wù)。比如，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，申請(qǐng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，申領(lǐng)住房公積金，舉報(bào)住房租賃違法違規(guī)行為等。

4.1.3 不斷提升公租房服務(wù)水平

大力建設(shè)公租房、加強(qiáng)公租房管理，有利于形成配套、互補(bǔ)的住房租賃市場(chǎng)，更好地滿足和改善“新市民”“夾心層”、特定保障群體的住房需求。加大系統(tǒng)應(yīng)用，加強(qiáng)“人”和“房”的動(dòng)態(tài)管理，通過多部門數(shù)據(jù)和信息共享，使保障家庭申請(qǐng)準(zhǔn)入、公租房房源管理、配給管理等環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)辦理更加方便、快捷。繼續(xù)實(shí)施推廣公租房租賃補(bǔ)貼實(shí)施辦法，將城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)無房職工、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等新市民納入公租房租賃補(bǔ)貼范圍。

4.1.4 積極引導(dǎo)住房租賃觀念

在政府監(jiān)管、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、土地、財(cái)稅等制度、政策保障基礎(chǔ)上，促進(jìn)長(zhǎng)期租賃房源供給，倡導(dǎo)長(zhǎng)租即長(zhǎng)住、長(zhǎng)住即安家的理念。尤其是人口凈流入、房?jī)r(jià)高企的城市，鼓勵(lì)租房，宣傳引導(dǎo)通過租房滿足居住需求。

4.2 租賃企業(yè)專業(yè)服務(wù)

4.2.1 增加租賃房源

一是新建租賃住房，銜接城市、產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)劃，積極響應(yīng)政府土地供應(yīng)和住房建設(shè)計(jì)劃中優(yōu)先安排租賃住房的政策，建設(shè)租賃型商業(yè)住房;二是盤活存量住房，一、二線城市增量土地供應(yīng)稀缺態(tài)勢(shì)下，存量改造為主的內(nèi)涵式增長(zhǎng)成為城市發(fā)展新趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集團(tuán)企業(yè)等可利用自持閑置房源進(jìn)行租賃，企業(yè)或機(jī)構(gòu)等可將庫(kù)存商業(yè)辦公用房等非住宅及商品住房改建為租賃住房;三是購(gòu)租住房用于長(zhǎng)租，專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)可在市場(chǎng)上收購(gòu)或租賃個(gè)人的閑置住房，經(jīng)過改造作為長(zhǎng)租住房房源。

4.2.2 提升租賃服務(wù)

其一，制定長(zhǎng)租服務(wù)規(guī)范，不管是集中式還是分散式長(zhǎng)租公寓，專業(yè)租賃企業(yè)拿到房源之后通過統(tǒng)一裝修，可以滿足租客拎包入住的需求;通過提供管家、APP服務(wù)、維修、保潔、安全監(jiān)控、Wi-Fi、房源線上展示、在線預(yù)約等，提高租住品質(zhì)。其二，建立社區(qū)服務(wù)體系，專業(yè)租賃企業(yè)針對(duì)不同客群推出分層次的產(chǎn)品，如高、中、低端等。中、低端長(zhǎng)租公寓在共享空間配建公共廚房、洗衣房、健身房、社交活動(dòng)場(chǎng)地、便利店等公共服務(wù)設(shè)施;高端長(zhǎng)租公寓提供酒吧、書吧等，通過優(yōu)化居住體驗(yàn)和塑造社區(qū)文化，打造品牌，穩(wěn)定租賃關(guān)系，更好地滿足租房安居需求。

4.3 金融機(jī)構(gòu)金融服務(wù)

4.3.1 大力推進(jìn)住房租賃貸款服務(wù)

在當(dāng)前物業(yè)獲取難度越來越大，拿房成本高企，利潤(rùn)率相對(duì)較低的情況下，專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展面臨資源與資金端的瓶頸。金融機(jī)構(gòu)通過服務(wù)創(chuàng)新，可提供住房租賃專項(xiàng)資金支持。一是圍繞長(zhǎng)租企業(yè)住房租賃建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、裝修、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過公司住房租賃貸款、房地產(chǎn)信貸投資基金、租金收入資產(chǎn)證券化等，向企業(yè)提供融資服務(wù);二是圍繞居民住房租賃消費(fèi)，通過個(gè)人住房租賃貸款、信用卡租賃分期等，滿足居民長(zhǎng)租融資需求。全面落實(shí)房住不炒定位，加大在住房租賃全鏈條的金融服務(wù)力度。

4.3.2 積極探索推進(jìn)“存房”服務(wù)

“存房”，是居民將閑置的、合適的出租房源長(zhǎng)期“存”到金融機(jī)構(gòu)，一次性或分批領(lǐng)取全部租金，金融機(jī)構(gòu)可委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，就像居民到銀行存錢，可以獲得利息，將房子的租賃權(quán)“存”到金融機(jī)構(gòu)，可以獲取租金。在人口凈流入城市推進(jìn)“存房”業(yè)務(wù)，可盤活社會(huì)閑散的存量房屋、提高入市租賃房源的穩(wěn)定性，集中資源進(jìn)行房源改造升級(jí)、為專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)提供金融支持，鼓勵(lì)長(zhǎng)租、讓租客在穩(wěn)定租期的住房?jī)?nèi)安居樂業(yè)，同時(shí)為房主與租客提供個(gè)性化和專業(yè)化的配套金融服務(wù)。

5 結(jié)論

“租購(gòu)并舉”的城市住房供應(yīng)體系構(gòu)建重在使房子回歸居住屬性，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，增加租賃住房多主體供應(yīng)，這需要多主體參與。依托政府部門的公共服務(wù)創(chuàng)新，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、公租房服務(wù)管理，在政策層面大力支持;不斷豐富、創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)在住房租賃領(lǐng)域的金融服務(wù)，為住房租賃市場(chǎng)賦予更多金融力量;專業(yè)租賃企業(yè)也將迎來發(fā)展機(jī)遇期，提高其規(guī)模和品牌，根據(jù)租房客群需求在產(chǎn)品定位和服務(wù)配套方面加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高租賃住房的穩(wěn)定性、專業(yè)化與規(guī)范化。

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[作者簡(jiǎn)介]戴媛媛（1984—），女，漢族，山東聊城人，中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行業(yè)務(wù)經(jīng)理，研究方向：金融實(shí)務(wù)。