WK財務報表分析及其研究價值

滕瑾 張學鳳 汪玉紅 中國礦業大學徐海學院

一、WK集團簡介

WK于1984年5月正式成立，于1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，已成為國內領先的房地產業，業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海及中西部重點城市。企業始終堅持為普通人提供好產品、好服務，以房地產開發和物業服務業務為主營業務，同時積極拓展其他業務，已進入物流倉儲服務、租賃住宅、教育等領域。

二、財務報表分析

（一）償債能力分析

1.短期償債能力。由于地產行業的特殊性存貨所占比例較大，因此分析速動比率相比流動比率而言最具有參考價值。WK的2017-2019年速動比率分別為0.50，0.49，0.43呈下降趨勢，企業的即時變現能力逐年變弱。2018年到2019年能力下降更甚，主要原因在于2019年集團共獲取項目157個，存貨金額較2018年底增長19.6%。可以看出該企業的存貨量始終保持在一個較高的水平，這是對未來發展的保障，但是一旦市場出現銷售停滯的現象，會導致資金回籠困難，造成嚴重的流動性問題。再來關注更貼近企業在持續經營過程中償債的實際情況的現金流量比率。該公司的現金流量比率逐年提升，但仍然處于低水平，公司的償債安全性應當要受到格外的關注。單從數據來看WK的短期償債能力弱，但在同行業中相比較來說短期償債能力還是較好的。

2.長期償債能力。資產負債率表示1元的資產里有多少源自負債，該比率越低，企業償還越有保障，貸款越安全。2019年的資產負債率相比2018年有所下降，企業的償債能力有所提升，但該企業的資產負債率仍舊偏高，屬于舉債經營，這里我們要注意到地產行業的企業都是屬于舉債經營的，長期償債能力都偏弱，所以對于地產行業我們一般結合凈負債率來分析，截至2019年年底凈負債率為33.9%,在同行業中繼續處于低位，長期償債能力較強，這也符合WK一貫穩健的經營方式。

（二）營運能力分析

企業營運能力可以反映企業資金周轉狀況，對此進行分析可以了解企業的營業狀況及經營管理水平。總資產周轉率是分析企業營運能力的總指標，它取決于企業其他各項資產周轉率的高低。研究三年的數據可以看到，總資產周轉率是下降趨勢，主要原因在于固定資產周轉率的逐年降低。其中，2017年到2018年間下降了將近三個百分點，主要原因在于2018年該企業將存貨和在建工程轉為酒店、房屋及建筑物上相比上一年度增加了21%。說明WK在開發地產行業之外的其他副業加大了投資力度。由于房地產開發業務受宏觀經濟與國家政策的影響較大，未來如果國內房地產供需關系進一步改變，則可能對公司房地產項目的銷售產生較大影響，進而導致房地產類存貨的出售或變現存在一定的不確定性，副業的開發可以在一定程度上降低存貨帶來的風險。企業在降低風險的同時還應注重提高存貨的管理水平，提高資產利用效率。

（三）盈利能力分析

地產行業向來屬于暴利行業，因此銷售毛利率在此行業中是一個很值得關注的比率。觀察WK近三年的銷售毛利率保持在35%左右，處于一個很高的水平且在上市的地產業中也毫不遜色，盈利能力強。2018年的銷售毛利率最為突出，這是隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算所導致的。2019年的毛利率有所下降，原因在于WK的規模在不斷的擴大，相應的潛在成本也會隨之上升。營業利潤率是衡量一個企業盈利能力的重要指標。縱觀三年的數據，整體來說企業的盈利能力還是不錯的。2019年，WK業績穩健增長，營業外收入相比上一年增加了23.6%，但營業利潤率為三年最低，這其中有因為經營規模的擴大導致的營業成本上升所帶來的影響，也有不可避免的主觀因素。受疫情的影響，房地產行業不可避免受到了沖擊，銷售業績下降，施工期推延等，會導致2020年的財務報表不會很好看，通過調整2019年的數據，可能沒有列在其中的相關的節約稅費，會在2020年的數據中體現出來，為2020年的年報做準備。

三、WK發展建議

（一）通過三年的數據分析，我們發現WK的償債能力還是有待提升的。WK每年都存在大量的存貨，需要提高存貨的變現能力。去庫存，促銷售，才能有效預防因銷售停滯所帶來的資金流風險。同時還應減少資產負債率，合理利用財務杠桿，增加資本積累，保證企業充足的現金流。

（二）房地產行業已經進入白銀時代的深水區，無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂。雖然WK近年來一直力求轉型，但在主營業務收入中房地產開發業仍舊占據了大額的比例。WK應該加快轉型的進度，加強投資眼光，加大投資力度，多培養多元化業務中的人才。

（三）近年來整個市場趨穩，地價占售價比例在持續上升，對于整個行業來說毛利率的下降會是一個長期的趨勢。WK應加大對各項費用的控制，節約成本支出，使毛利率控制在一個合理的水平，提高盈利能力。