我國商業地產輕資產運營模式轉型淺析

張文靜

本文探究商業地產行業在選擇轉型輕資產運營模式時該如何抉擇和轉型過程中應該注意哪些方面。除此之外，本文總結中國商業地產究竟該如何選擇適用模式，明確核心競爭力，完善融資渠道，發展地產金融。

一、緒論

自從21世紀到現在，我國在房地產開發方面做了許多措施以促進房地產行業獲得更好的發展，取得更好的成績。比如說針對不同房地產企業特點進行成本管理、制定成本計劃、執行全過程成本管理等等。國務院總理李克強在2018年3月15日中的工作報告中提出，我國現在對住房需求有著明顯的改善和更深層的政策，使人們對房地產回歸的概念根深蒂固。隨著經濟更加發達，我國的房地產開發政策也有著顯而易見的改變，盡管如此，我國的政策依然要保持穩定的節奏。過去的房地產沒有明確房子的定位，混淆了房子的投資屬性與消費屬性。中外研究和實踐表明，房子盡管既有消費屬性，也有投資屬性，但主要功能是用于居住，不是用于投資。長期以來，由于我們背離了這個常識，產生了各種問題、矛盾和風險，由此形成的房地產泡沫化、經濟泡沫化將會對社會發展產生巨大的破壞作用，所以難見成效，更有一些房地產開始轉型。

二、相關理論概述

（一）重資產理論

從土地購買的籌資到最后的運營管理是傳統的我國房地產企業的運營模式，這種模式全部都由一家開發商獨立完成，是一種比較集中的開發運營模式，我們所熟悉的重資產運營模式就是這種模式。企業首先從銀行取得貸款購買土地是企業重資產經營模式的基本流程，然后在實施建造房屋的同時，還要向社會進行房屋預售，因為在擁有足夠的現金流量之后再利用這些資金進行新一輪土地的購買開發。

（二）輕資產理論

Amit在1993年指出，輕資產資源中包含運營者的能力、企業之中的文化、客戶之間的關系、專利產權和人力資源等。Stewartcmvers指出，為了促進企業經營管理的一個重要原因是輕資產的運營模式。主要因為，輕資產在降低企業成本的同時，還會增強企業之間的競爭力，使得雙方得到更好的發展，將主要發展放在優勢資源上，以此來提高利益，并且獲得更高的回報。

三、商業地產轉型的背景

（一）商業地產行業背景

地產業務的成功能夠更好地促進金融行業。在社會的影響中，金融是地產成熟度和財產方面的決定因素。當社會經濟狀況良好時，不僅會讓整個行業經濟水平有所提升，而且能使利潤不斷上漲。與此同時庫存貨物和資金鏈都能保持正常狀態。并且房地產的市場也比較好，在這樣的大趨勢下，會使公司財政進入回暖趨勢。但是當社會經濟狀況不太好時，會有很多的負面影響，比如房屋大量積攢、樓盤市場冷淡等。在這樣的情況下，如果資金鏈和產業鏈無法一致時，公司就會進入困境。我國的監管機制對市場要求增高的同時也會限制地產業的發展，這樣就會波及到房產市場。在我國地產業務快速發展的同時，相關部門會用一系列的手段來監制地產行業，受管理人員也涉及了各行業，除了土地、財政、稅收、其他行業也有所涉及。最初地產行業良好，政府制定了許多優惠政策來鼓舞地產業。但是為了防止地產發展過快，政府的壓制過程中也出現了很多弊端，比如房價暴漲。為了解決目前存在的問題，政府用合理引導，避免規劃，庫存調控等方法來調整。根據Wind表示，我國2018年82家擁有A股的地產公司現金流比2014年減少了68.2%利息的成分也越來越高，因此可發現國家的宏觀調控影響著行業的發展，而地產行業的經濟也依然需要改善。

（二）商業地產輕資產運營的動因

1.融資渠道單一

地產行業要想穩定發展必須要報賬資金源源不斷的流入，而我國商業地產現階段融資渠道單一，嚴重阻礙了其發展。企業資金占比比較多的還是國內貸款。對地產行業而言，融資的方式過于簡單，其主要集資來源就是銀行貸款，這樣給企業本身帶來的風險就比較大，一旦融資出現問題就會給企業造成損失。

2.現金流運轉不暢

地產行業的發展必須要有足夠的土地和資金，在競爭時，要想脫穎而出，就必須要有足夠的資金和設備，這樣才能保證工程順利實施，設備跟上發展。第一，資金問題。公司賣房要經歷很多步驟，首先是土地的準備，其次是土地的開發，然后就是招商工作，這些都是需要大量的資金作為保障的，因此地產行業的資金儲備量是最大的。第二，周期時間問題，地產公司及時建造出房屋也無法立即賣出，在正在出售和或出租的時間中沒有短暫性的收益，只能在出售完成或出租過程已經完結后得到相應的資金，這樣一個長時間的運轉之后，企業才能得到利潤，這就造成了公司資金周轉時間長的特點。

3.行業競爭日益激烈

自我國于2001年加入WTO以后，使我國與世界的交流更加廣泛，這樣一些國外的大量地產企業涌入國內，侵占我國地產市場。又因為國外企業大多資金充足，設備先進國，這樣不太成熟的市場當中充分的發揮自我優勢，嚴重損害國內企業的利益，所以我國的地產行業競爭日益激烈，挑戰性越來越大。

（三）商業地產輕資產的實施路徑

1.售后回租

售后回租是一種銷售方法，其實質是一種融資方式。甲乙兩方用協議來完成融資，其主要的模式就是將自己的房屋、設備等給對方，自己得到資金。若要繼續使用需再向對方租回該資產并支付租金。

2.房地產信托投資基金

國外商業地產公司在使用輕資產模式時，通常會選擇REITS。REITS就是通俗意義上的房地產信托投資基金，是信托公司投資者、地產商等相互聯合的方式，它的運營方式就是先由信托公司發起投資計劃，大多數是股份有限公司或信托計劃的方式，用憑證或股權等方式購買，然后直接投資或貸款。

3.商業信托

商業信托是一種融資工具，它是資本主義，為了實現地產項目資金融集的產物，主要地區在新加坡。相較于REITS來說，商業信托有一個極大的優勢，就是可以將所有未完成的項目，以不低于90%的租金支付給投資人。雖然信托融資有流動推廣的缺點和問題，但是比起其他方式來說管理檢制較為松梳。

4.合作開發

合作開發能快速的減少項目開發需求，這對于地產商來說是一種很好的方式。第一，對于一些大型公司在經歷了社會的洗禮，風雨的磨難之后，已經有了完善的設備、專業的人才、足夠的資金、有效的銷售方式，這樣已經很難被打敗了。但是有一個很大的缺點，由于各種原因無法在全國各地增大范圍。第二，有很多其他領域的企業，想要涉足地產業，但是沒有足夠的經驗，人才設備等，這樣兩家企業相互聯合優勢互補，達到共贏。

四、我國商業地產輕資產運營模式優化對策

（一）結合實際情況，選擇運營模式

“輕”和“重”兩種不同的運營模式對商業地產企業來說各有特點，面對外部經營環境和內部競爭優勢，每個企業都要理智抉擇。重資產經營模式適宜在房價不斷爬升、外部市場活躍，開發房地產項目收益遠大于資金成本時選擇，這樣可以使企業快速發展，并且大量融資借款利用杠桿可以獲得大規模的收益。相反，輕資產運營模式適宜在外部市場熱度降低、成本上升或者房價趨于穩定時，整個市場頻繁波動時選擇，這樣商業地產企業不僅可以躲避風險謀求穩定，甚至還可以快速發展。目前，因很多因素的影響，我國金融工具與日俱進，房地產市場頻繁波動，這都提供了條件給向輕資產運營模式轉型。

（二）商業信息化，保證運營模式順利推進

商業地產企業就算選擇了相應的輕資產運營模式，確定了實現途徑，也不一定能成功的向輕資產運營模式轉變，只有再加上更進一步的策略探討，才能成功轉型。地產公司因為合理的選擇了實現途徑，并且結合了其他的實施策略，才能順利轉型，甚至提前達到了轉型目標。

（三）適合的輕資產運營模式能深塑核心競爭優勢

經過幾十年的發展，地產公司在國內積聚了較高的信譽，也在市場中積攢了無數良好口碑，已經形成了一定的運營管理能力和品牌實力。將利潤率較低的業務剝離出去，保留其核心業務是地產公司向輕資產運營模式轉型的本質。對部分資產進行剝離要根據國家政策和企業的未來發展戰略，維持企業核心競爭力，為了提高品牌的長久競爭能力，及時應對市場的快速變化，要保持品牌的持續創新。在適當時機對資產進行理性剝離，不僅有利于企業整體經營績效的提高，還對企業的長期發展起到促進作用。地產公司在向輕資產運營模式成功轉型之后，應該加大力度塑造核心競爭力，并且集中精力發展“輕資產”。輕資產運營模式更能加快“輕資產”的輸出，因為在這種模式下可以讓業務的規模翻倍擴大。

（作者單位：河南省鞏義市鄭州商學院）