國有企業破產后土地使用權的處置原則與方式

陳圣怡

摘要：隨著市場經濟的快速發展，市場競爭機制發揮越來越顯著的作用，市場競爭導致的企業破產現象時有發生。企業破產后土地使用權的處置問題，仍是需要不斷深入研究的課題。為探究國有企業破產后土地使用權的處置問題，結合目前社會主義市場體制與我國土地制度，分析協議轉讓、招標轉讓、拍賣轉讓三種土地使用權處置方式，并對土地處置問題進行深入思考。

關鍵詞：企業破產 土地使用權 處置原則

隨著社會主義市場經濟體體制的不斷完善，市場競爭在企業經營中發揮的作用愈發顯著，而受到各種因素的影響，企業破產時有發生，其中國企破產亦占一定比例。企業破產后需要進行資產清算，而土地作為一種特殊資產，其使用權的處置無疑是一項非常重要的內容。如何科學合理的處置土地使用權，對于加強土地管理，以及保護土地所有者、使用者和債權人的合法權益，具有重要的意義。

1.破產國有企業土地使用權分析

（1）法律特征與土地類型

國有破產企業資產清算中，土地不同于其他資產，破產企業土地依據法律規定仍具有無償或有償使用并產生效益的權利，在我國《土地管理發法》規定下，雖然土地所有權歸國家或集體所有，但使用權則可以依法轉讓，通過對破產企業土地使用權的依法轉讓，能夠使其體現資產價值。破產企業土地使用權具有主體特定性、來源合法性、財產有償性、程序規范性等法律特征。在以土地利用為中心的用益物權制度下，《物權法》詳細規定了土地使用權的用益物權，當國有企業破產后，依據用益物權規定，其土地類型可歸納為有償使用的國有土地、無償使用的國有土地、依法使用的集體建設用地。

（2）復雜問題與處置原則

考慮到國有企業土地使用中長久以來的歷史因素，以及我國公有制不動產的特殊土地屬性，國有企業破產后土地使用權一直以來面臨復雜問題。一是破產企業土地權屬認定及處理涉及多種程序和權益;二是國有與集體土地使用制度長期在“雙軌制”下運行，行政劃撥依然是主要的土地管理方式，綜合多元性質的雙軌制度使破產企業土地所有權處置更加復雜繁難;三是資源管理與資產管理兩套體制與機制交織，土地使用權到底是作為資源還是資產進行處置，是一個復雜的難題。針對企業破產后的土地所有權處置，《企業破產法》并沒有詳細、清晰的規定，但結合土地使用權的性質，解決好破產企業土地使用權處置問題，需要遵循合法取得、優先取得、有償取得、國家干預等原則。

2.國有企業破產土地使用權處理方式

（1）協議轉讓

國有企業破產后，其土地上基本都會有建筑物或其他附著物，當土地使用權處置時，就不得不考慮土地上的建筑物或其他附著物。對于破產企業土地上建筑物或其他附著物進行抵押的情況，建筑物或其他附著物債權人對土地就享有優先受償權，則賴以建設的土地使用權必然隨之轉讓。對于這種情況，需要采用協議轉讓的土地使用權處置方式，由抵押權人與清算組自由協商定價，在綜合評估基礎上達成協議并簽訂協議書，并由法院作出土地使用權轉讓的裁定。之后抵押權人將取得的土地使用權轉讓費交由清算組，用以破產清算的后續處置。

（2）招標轉讓

國有企業破產后，土地未抵押時，土地使用權的處置則可采用招標轉讓的方式，由全體債權人采用公平競價的方式取得。需要注意的是，企業破產后土地使用權亦是企業重要財產，在資產清算時，債權人享有優先權益，對土地使用權的處置，債權人應優先于非債權人。法院宣告企業破產后，清算組對土地使用權進行綜合評估，評估出土地使用權轉讓價格，然后向所有債權人發出土地使用權有償轉讓標書，債權人發出投標書，清算組對符合條件的債權人進行決算。法院對土地使用權轉讓裁定后，轉讓費有清算組按規定處理。

（3）拍賣轉讓

當國有企業破產后土地使用權轉讓不適用于協議轉讓，或者債權人不能通過招標轉讓方式實現土地使用權有償轉讓時，可采用拍賣轉讓的方式處置土地使用權。法院出具委托書，法定機構對破產企業土地轉讓權進行綜合評估，報出評估價，結合政府要求，利用叫價方式，將土地使用權轉讓給符合政府規定且出價最高的權利主體，法院裁定并由新的權利人領取土地使用證。

以上三種方式適用于破產企業土地使用權是通過出讓和支付出讓金方式取得的情況，而對于無償劃撥的情況，破產企業土地使用權由政府無償回收，法院依法處置土地使用權及建筑物與其他附著物。

3.土地使用權處置問題的思考

基于國有破產企業資產清算的需求，土地使用權處置問題需建立市場經濟思路，從企業破產機制著眼，堅持破產企業土地使用權與其他資產結合處置、司法手段與行政手段互補、經濟效益與社會效益并重等原則。在對企業破產土地資產進行處置時，要結合現代企業制度的要求，合理界定納入破產清算范圍的土地使用權，并依法分類，采取針對性的土地使用權處置方式。在土地使用權處置中，要體現民法的公平原則，有利于保護債權人的利益。

參考文獻

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