居住權對房地產領域的影響及法律問題分析

王抒航

摘要：作為“社會生活的百科全書”，《民法典》一經出臺將會對整個社會方方面面產生重要影響，在房地產領域視角下，“居住權”的確立將會對傳統房地產法領域進行較大的沖擊，主要表現為居住權與房屋所有權、房屋抵押、建筑物區分所有權之間所產生的交叉問題亟待明確，此外，居住權制度的確立還將對公租房、征收征用補償制度產生一定的影響。居住權作為一項從無到有的制度創設，在推進的過程中必然會有諸多需要細化的問題，本文試通過立足當今法治發展、社會政策、生活需要、經濟發展等方面對民法典時代下居住權對房地產領域的聯系與影響作出梳理，以及對居住權的完善走向作出建議。

關鍵詞：民法典 居住權 房地產法

引 言

《民法典》作為新中國成立以來第一部以法典命名的法律，不僅開創了我國成文法典編纂立法的先河，也因其對整個社會方方面面所產生的重要影響而被譽為“社會生活的百科全書”。在1260條慈母般的眼神中，第三百六十六條“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”將居住權作出了明確。

此次《民法典》中很多制度亮點都與房地產領域有著密切的聯系，尤其是居住權制度的確立，這一制度不僅響應了十九大的號召，也將會在現實的使用和發展中逐漸改變我國民眾的居住觀念，對房地產領域的法治建設發揮重要意義。

一、居住權制度的確立對房地產領域的意義

居住權起源于羅馬法，最初是為解決特定的家庭成員以及被解放奴隸的生活保障問題所設立。這一保障功能在諸多大陸法系國家的繼承和發展中被保留，并隨著國情的不同和時代的發展被增添更多新的功能。

此次我國將居住權制度引入也經歷了一個漫長過程的考量。居住權不僅是對十九大所提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”所作的貫徹，更對房地產法律體系的完善產生著重要影響。值得一提的是，基于2020年新冠肺炎疫情對經濟社會各領域的沖擊，房地產領域的健康發展也應對改善民生條件、穩住經濟本盤方面發揮積極作用。

民法典中的居住權作為一項新型物權，區別于因租賃而產生的使用權，有著更強的穩定性和保障性，這也將對構建新型房地產交易環境產生重要意義。

二、居住權與房地產領域之間的聯系與影響

（一）居住權與房屋所有權

房屋所有權即對房屋進行絕對排他性的占有、使用、收益、處分的權利。居住權在《民法典》中被定性為一種新型的用益物權，僅對房屋享有占有、使用的權能。房屋所有權人可以在自己的房屋上為居住權人設定一定期限的居住權。從這一形式上來看居住權中的“居住似乎與租賃關系類似，但事實上，租賃權是僅約束合同雙方的債權，而居住權為一項物權。不同于租賃權限于合同相對性，居住權同所有權一樣，是一項對世權，不僅需要房屋所有權人與居住人之間簽訂合同，還需要進行登記，可以對抗合同雙方之外的第三人保障功能更為強大。

居住權的設立并不影響房屋所有權人對房屋所有權的享有，房屋所有權人仍然可以將房屋用作”收益“和”處分“，也就是說已設立居住權的房屋可以進行租賃或者買賣，但新的房屋買受人不能以自己享有房屋所有權為由對抗已經設立的居住權，。而是必須要等原房屋所有權人與居住權人所約定的居住期限屆滿之后才可以行使其對房屋占有、使用的權利。在這一程度上看，居住權要高于所有權。

居住權的設立將對傳統房屋買賣領域產生影響。在購買二手房時，買受人必須首先承擔檢驗房源的產權狀況、確認所有權和居住權是否為同一人享有的注意義務。而已設立的居住權無疑會給房屋買賣帶來一定的阻礙。

（二）居住權與房屋抵押

居住權為用益物權，抵押權作為擔保物權，與居住權屬于不同的兩者類型，二者可以并存，但是無疑，設定居住權會降低抵押物的價值。但對于同一房屋，既設立居住權又設立抵押權應當如何界定二者關系以及如何確定二者的優先順序，法律尚付闕如。

抵押并不需要不轉移抵押財產的占有而將該財產作為債權的擔保。假設某一房屋，先設立抵押權，而后才設立居住權，且居住權長于抵押權，當抵押到期時，若要按照設立順序將房屋進行拍賣變賣時，居住權人的權益該如何保障？假設先設立居住權，而后設立抵押權，若要按照順序將居住權置于優先地位時，抵押的設立是否將變得毫無意義？此外，在已經抵押的房屋上設定居住權，是否需要通知抵押權人或征得抵押權人同意，現行法律也沒有直接的規定。

（三）居住權與建筑物區分所有權

居住權一經設立，房屋實際占有、使用權便將過渡給居住權人，居住權不可避免地會與建筑物區分所有權產生交叉，主要集中為三個問題：一為居住權人是否享有建筑物區分所有權，二為居住人對建筑物區分所有權的享有為整體享有還是部分享有，三為基于居住權的建筑物區分所有權與基于房屋所有權而享有的建筑物區分所有權有無區別或者有何種區別。

一：《民法典》關于建筑物區分所有權的條款中對于此項權利主體的陳述為“業主”，《建筑物區分所有權解釋》中將“業主”擴大解釋為“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物的專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。”從立法目的上來看，建筑物區分所有權是為解決既有專有部分又有共有部分的建筑中多個權利人之間產生的問題，同時鼓勵權利人參與對公共設施和公共事務的管理。若是以實現權利人更好生活為目的，那么在此種意義上來說，居住權人也應當享有建筑物區分所有權。

但問題是，僅以此立法目的為限，租賃關系中的承租人也生活在建筑中，也應當享有建筑物區分所有權。但不同之處就在于承租人認為專有部分或共有部分出現了不能滿足其租賃約定的情況，可以要求出租人履行“適租義務”，承租人依據的是《合同法》間接行使有限制區分所有權，因此承租人享有的債法意義上的“區分所有權”。1與居住權人享有建筑物區分所有權并無沖突。

二：雖然居住權設置的目的是為了滿足居住權人基本的生活需要，但如果將居住權限設置為所居住房屋的專有部分，對居住權人的基本llll，生活保障是否會產生一定的影響？如果將居住權擴展到建筑物區分所有權上，對房屋所有人的權利則會產生一定的影響。2

三：基于居住權的建筑物區分所有權與基于房屋所有權而享有的建筑物區分所有權必然不能完全等同，居住人與所有權人相比，權利范圍是有限的，如若無限擴大居住人的權利，必然會侵犯到房屋所有權人的權利。如何定位居住人的權利與義務則需要雙方進行明確約定。

（四）居住權對房地產領域的其他影響

除此之外，居住權制度的確立也會對公租房政策產生一定的影響。

在傳統意義上，公租房為國家或者公共機構以較低價格租賃給中低收入群體的保障性住房，合同雙方法律關系為租賃關系，而正如前文所述，租賃關系僅約束合同雙方。居住權是一種對世權，具有更強大的穩定性，公租房作為一種以改善民生為目的的公共產品，若能通過“居住權”加以確認，則能對住戶進行更為有力的保障。

居住權制度的明確也會對小產權房的問題產生一定的影響。

根據目前我國登記制度，房屋不經登記不產生產權轉移，小產權房的買受人支付了合理對價后并無法像普通購房者一樣享有房屋增值收益，也無法對抗房屋所有權人和善意第三人。對于面臨拆遷或者土地征收的小產權房，買受人也無法獲得土地征收和房屋拆遷補償。，即小產權房屋一直以來難以調節的問題。而居住權制度的出現可以為小產權房問題提供一條新的路徑，居住權可以設立登記，可以用來對抗所有人，保障住房者的利益。且在小產權房上設定居住權并不會改變房屋的所有權性質，也不會影響土地性質，可以最大限度地實現利益均衡。

三、房地產領域視角下居住權法律問題分析

（一）居住權人的權利與義務

首先要明確的是，應當允許當事人之間約定居住人權利與義務。不僅包括依據遺囑而設定的居住權，也包括因離婚或者其他事由而產生的居住權設定關系。當事人應當在設定居住權時明確約定居住權的設立時限、范圍等。

1.1當事人之間應當明確約定的權利義務

一是居住權人是否應當承擔房屋裝修維修費用的問題。這一項應當依據居住權的設定時限而分情況討論，若設定的居住權時限較長，或者直接以終身制為約定，則房屋所有權人并非房屋裝修或者維修成果的受益人，此時結合房產價值可以要求居住權人支付全部或者一部分的裝修和維修款項。

二是居住權人是否可以攜帶共同生活者共同居住。民法典中僅說明了允許當事人約定居住權人能否將房屋出租，而居住權的設定期限往往較長，而居住權在設定之時就需要進行登記，而當居住權人因婚姻或生育等不得不面對共同生活者之時，其共同生活能否被允許？若因遺囑設定居住權時尚未約定關于共同居住人的權限，而房產繼承人是否有權進一步對居住權約定進行細化？這也是需要明確約定的問題。

1.2后續相關規定應當明確的權利義務。

除了當事人之間應當約定明確的問題，還應當繼續出臺相關規定以規范和明確居住權的權限范圍。

一是居住權人是否可以依房屋而落戶。出于對居住目的本身進行考量，居住權人是否可以依房屋落戶一定是無法回避的問題。

二是居住權人子女是否可以依房屋而享受入學政策也是需要厘清的問題。

若所有權人并未依該房屋享受落戶和入學政策，作為居住權人在實現居住目的之時，落戶和子女入學也應當作為實現生活功能的一部分，根據居住時限，在當事人的同意之下，可以依據當地落戶與入學政策給予居住權人一定的政策享受權。

三是如果設定的居住權期限可能超過房屋產權期限，后續相關手續費用如何支付。民法典規定，住宅建設用地使用權到期自動續期，但此時占有使用權在居住權人，而房屋最終的所有權卻依然在所有權人手里，這將會產生誰來支付的矛盾。筆者認為，在登記制度中應當明確居住期限和房屋產權期限之間的關系，并由雙方當事人厘清這一問題，避免后續糾紛，且有利于諸如房產稅征收等后續管理規定的落實。

（二）居住權與債權沖突的解決路徑

居住權和抵押權等債權可以同時設定于同一房屋，當居住權與債權同時存在且產生沖突之時，按一般法理來說應當依照登記時間的先后順序來作為權利實現的排位。

實踐中，先順位抵押權的行使導致后順位的抵押權無法實現時，已將之視為當然滌除。但是居住權不同于抵押權，后順位的抵押權不會影響先順位抵押權的行使，而居住權人占有了房屋，并明顯影響其拍賣的價格，從而影響到先順位抵押權的實現。在這種情況下 “先成立之物權會壓制后成立之物權，此際后物權之存在，若有害于先物權時，后物權會因先物權之實行而被排斥或消滅”。3因此，必須明確居住權與抵押權等債權的優先關系，以免出現更多糾紛。

（三）居住權在房地產領域的角色定位

居住權的適用范圍包括但不應僅僅局限于因養老和離婚所引發的保障情形。明確居住權在房地產領域的角色定位，把控居住權未來利用方向，在此基礎上明確和細化相關立法或規定，才能真正使得居住權在房地產領域發揮應有價值。筆者根據現有政策、社會發展、民眾生活需要等方面試分析居住權應在房地產領域的角色定位。

3.1利用居住權制度緩解老年人養老保障問題

當前我國人口老齡化嚴重，老年人的晚年養老保障問題就成為了越來越值得重視的話題。當老年人晚年僅有一套房子供其居住而無其他收入來源，也沒有得到贍養的情況下，若能利用專門的居住權機構將房屋進行出售的同時為自己設定居住權，則既可以保障晚年生活質量，又能有效利用房產資源;而對于晚年無房可住的老年人，高額的房價讓其無力購買一套房屋供其居住，此時可以利用價格較低的居住權制度解決居住問題，這也就涉及到了第二個話題。

3.2利用居住權化解低收入群體住房難的問題

我國目前的公租房、廉租房等雙方之間為租賃關系，若能真正利用居住權將公租房、廉租房等進行確認，那么將有效解決低收入群體住房難的問題，居住權作為一種物權能夠在權利受到侵犯時更好地保障權益。其次，還有諸多類似于長租房的居住形式，以最近發生的“蛋殼公寓”事件為典型，若能引入居住權制度，則房客可以根據已購買且登記的居住權對抗房東，進行有力維權。

3.3利用居住權制度拓展房地產融資的新渠道

近年來，住房交易已明顯出現兩大轉變：一是從剛性需求為主轉向改善性需求為主，二是從新建商品住房銷售為主轉向存量住房交易為主。4從這一程度上來看，單純以居住為目的的購房市場幾乎已經飽和，有購房能力者多房空置和無購房能力者居住難題的對比凸顯，而在居住權制度下，可以有效調和兩者矛盾。

其次，設立了居住權負擔的房屋出售價格一般較低，居住權限屆滿之時，房屋所有權上的負擔即相應的去除，房屋買受人將取得完整的所有權。可以預見，這種價格優惠、投資門檻較低的房屋交易將吸引更為廣泛的購買者，拓寬房地產的融資渠道，促進房產資源的優化配置。5

結 語

完整的居住權制度是配置房屋資源的有效途徑。居住權制度的引入，不僅對繼承、遺囑信托、遺產管理、反向抵押、小產權房、長租房等經濟相關領域發展有巨大的促進作用，也對房地產法律體系的完善提供了方向。構建居住權制度，在數字化時代背下，利用好大數據進行市場劃分，明確短、中、長期住房需求，作好調配機制，優化住宅供給結構。將房地產行業與建筑、服務業等上下游產業有效聯動，能更好地提高房地產開發質量和房地產資源配置效率。

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注釋：

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西北政法大學經濟法專業研究生