一體化背景下京津冀地區房價收入比的空間相關性分析

（中央民族大學經濟學院 北京 100081）

房價收入比是用來衡量房地產健康狀況和探測居民住房支付能力的重要指標，在京津冀經濟一體化發展的背景下，京津冀各城市的房價收入比是衡量京津冀城市之間是否均衡發展，是否互相影響以及如何相互的一個重要指標，以2010-2019年京津冀十三個城市 的相關數據為基礎，以Moran's I指數為依托，分析京津冀地區的房價收入比的分布以及演化規律，探究不同城市房價收入比之間的相關性，并提出具有針對性的建議，從而為打造首都經濟圈，實現京津冀協同發展有所裨益。

一、文獻綜述

當前我國學術界對于房價收入比的現狀及其影響，已經取得了諸多的研究成果。陳杰、吳剛等將房價收入比視為衡量居民可支付能力的重要指標[1]。陳艷如、宋偉軒等以長三角區域內的307個區縣為研究對象，以2008至2018為研究區間，借助ArcGIS空間分析工具對房價、收入、房價收入比的時空分布特征進行分析，發現長三角地區的房價和可支配收入呈明顯上升且區域間差距越來越大，這一現象嚴重阻礙了一體化進程[3]。尹上崗、楊山等則利用LISA時間路徑分析房價收入比的時空動態性特征，發現長三角地區的房價收入比呈現出東高西低、南高北低的格局，同時發現房價收入比會影響居民的流動[4]。陳欣彥、王培龍基于消費者角度分析了房屋收入比帶給居民的影響，發現房價收入比與居民購房意愿成反比，年齡、學歷、家庭人口數、社會保障等解釋變量顯著影響購房意愿[5]。曹策、王真研究了房價的收入比對于產業升級與轉型的影響，發現一線城市的房價收入比促進產業轉型，二三線城市的房價收入比抑制了其產業的轉型，同時認為房價收入比具有推進人口流動的作用[6]。從這些文獻可以看出，近年來，我國諸多地區的房價收入比呈現出了上升的態勢，并產生了較為強烈的溢出效應，這就不可避免地增加了各地居民的生活成本和生活負擔，進而引發住房難、住房貴，抑制消費、影響產業發展等一系列問題。

二、京津冀十三個城市房價收入比的空間相關性分析

（一）計算方法

京津冀各市之間房價收入比的空間相關性用局域Morans I指數來衡量，Morans I指數通過GeoDa軟件進行計算，下圖為局域Morans I指數的計算公式，式中n為京津冀地區城市數量，此處n取13，Wij為空間權重矩陣，zi為第i個城市的房價收入比，z為13個城市平均的房價收入比，δ2為房價收入比的方差，其具體的計算公式如下：

為計算各城市之間的Morans I指數，在京津冀十三個城市之間建立空間權重矩陣，并根據是否相鄰賦予以下權重：

房價收入比（PIR）指住房價格與城市居民家庭年收入之比，其所得出來的數值指一個家庭購買一套房子所需要的時間，在這里以每個家庭為計算單位，為了計算房價收入比，在這里用以下的公式來計算：

為了簡便運算，單位房屋的面積統一取標準住房面積80m2，家庭人數取2，通過以上公式并帶入數據（數據來源于2010-2019年《河北省統計年鑒》《北京市統計年鑒》《天津市統計年鑒》以及其他相關的統計網站），由此得出了京津冀地區2010-2019年各地的房價收入比的變化情況以及平均的變化情況。

（二）關于房價收入比的計算結果

圖1為通過計算所得到的2010-2019年京津冀地區歷年的平均房價收入比，可以看得出房價收入比呈現一個“U”字形狀。其數值在2010-2014年之間呈現出了下降的趨勢，從2010年的9.83下降至2014年的8.8，而2014年之后房價收入比又呈現出了增長的趨勢，到了2019年已經突破了10。房價收入比在（4，6）之間是一個較為合理的范圍[7]，而京津冀地區的平均的房價收入比卻在（8，10）之間波動，即使忽視北京、天津這些大城市的影響，其他地區的房價收入比也均處于6以上，這說明京津冀地區的房價普遍偏高，居民購房買房的壓力較大。究其原因，在2014年左右中央提出了京津冀一體化戰略，提倡共同建設環首都城市圈，在這一背景下，河北諸城被納入首都發展的戰略中來，房價也由此上揚，而在人均可支配收入的增長慢于房價增長的背景下，房價收入比的提高也是必然的趨勢，就這加重了居民買房的負擔，增加了居民生活的成本并且由于房價而降低了居民的生活質量。

圖1 2010-2019年京津冀地區歷年的平均房價收入比

（三）Morans I指數的結果及其演化過程分析

利用GeoDa軟件計算出2010-2019年京津冀地區的Morans I，并且通過計算P值來判斷Morans I能否在5%的顯著性水平下拒絕原假設，Morans I介于[-1，1]之間，其絕對值越大認為空間相關性越強，具體的Morans I的結果如下表所示。

表1 Morans I指數結果表

圖2

從以上的結果可以看得出來，2010-2019年的Morans I在0.15-0.2之間波動，且除2012年以外，其余年份的P值均小于0.05，說明其在5%的顯著性水平下顯著，從而認為二者之間存在著一定的空間自相關性，且由于Morans I均大于0，即認為一個地區的房價收入比會對附近城市產生較為明顯的促進作用，一個地區住房、買房的壓力增加勢必會產生外溢的效應，迫使一部分買不起房子的在周邊城市尋求房子，使得周邊城市的房價上升，而在居民的可支配收入沒有與此同時增長的同時，就會增加居民買房的負擔。

一般認為，在探究空間的相關性的時候，會出現“高—高“”高—低”“低—高”和“低—低”這四種情況[8]圖3、圖4、圖5、圖6，分別是2010年、2013年、2016年和2019年的空間相關圖。在2010年的圖中，天津和廊坊對其他城市產生了“高—高”的影響，承德市則對周圍的城市產生了“低—高”的影響，石家莊市和衡水市則對周圍城市產生了“低—低”的影響，其余城市之間則相對不明顯。在2013年的圖中，北京、天津、承德三市對其他城市產生了“高—高”的影響，廊坊市對其他城市產生了“低—高”的影響，而石家莊、邢臺、衡水三市則對其他的城市產生了“低—低”的影響。在2016年的圖中，北京、天津、廊坊三市對其他的城市產生了“高—高”的影響，承德對其他的城市產生了“低—高”的影響，石家莊、邢臺和衡水三市依舊產生了“低—低”的影響。而在2019年的圖中，天津市對周圍城市產生了“高—高”的影響，廊坊和承德兩市對周圍城市產生了“低—高”的影響，石家莊、邢臺和衡水對其他的城市產生了“低—低”的影響。

圖3 2010空間相關圖

圖4 2013年空間相關圖

圖5 2016年空間相關圖

圖6 2019空間相關圖

三、結論及建議

通過以上分析可知，北京和天津周圍的諸多城市，受到了京津房價的正向影響，房價亦水漲船高，但由于這些城市本身的經濟條件和工資水平難以與京津地區相提并論，使得居民買房的負擔被進一步地加重，并逐漸抑制到當地的消費和投資的數量，從長遠來看不利于經濟的發展。可見，雖然京津冀地區一直是我國經濟增長的重要區域，但實際上，京津冀內部的發展一直不甚平衡，區域內部的差距較大，從而引起包括住房在內的一系列問題。為了促進區域經濟的均衡發展，本文建議如下。

（一）做好住房統籌規劃

首先，在財政預算中，政府應做到“取之于民，用之于民”，做好住房保障工作，提供更多的廉價房、公租房，保證更多的人能夠買得起房、住得起房，做好人民的堅強后盾。其次，大力發展教育、醫療事業，為居民提供更好的教育、醫療保障，降低其生活成本，提高購房能力。最后，因地制宜制定房地產調控政策，避免盲目炒房，杜絕不合理的競標，規劃好城市用地，控制好城市人口，保證城市的人口與實際的承載能力相互協調。

（二）促進區域協調發展

協調區域發展，既是促進公平主義的需要，又是增加區位優勢，保持區位活力，實現區位可持續發展的必然選擇和必由之路。京津冀地區是我國重要的經濟區位，其區域內坐擁北京、天津兩大直轄市，但是在此基礎上，京津冀地區內其他城市的發展則相對滯后，尤其是環繞北京周圍的城市，“虹吸效應”較為明顯，即在經濟發展水平遠低于北京、天津的前提之下，勞動、資本等要素大量地往北京天津聚集，使得當地的發展水平相對滯后，并且由此形成了惡性的循環。但是由于這些城市毗鄰京津，在京津冀一體化的背景下，尤其在雄安新區建設的引領下，這些城市顯現出了明顯的區位優勢和發展潛力，也吸引了一定量的投資并帶來了新的就業崗位。為了進一步推進這一發展勢頭，應進一步協調資源在京津冀地區的合理配置，加快區域內產業的轉型和升級，合理發展以服務業為核心的第三產業，穩步推進第一、二產業與第三產業的融合與互動。

（三）激發區域創新活力

創新是一個民族的不竭的動力，通過科技創新，可以加快區域內產業轉型的速度和進程，從而脫離經濟發展對于房地產的依賴程度，并在此前提下形成屬于自己的新的比較優勢。京津冀地區本身人口眾多且基礎雄厚，國內多所重要院校和研究機構坐落于此，形成了得天獨厚的創新優勢。所以應以創新驅動經濟發展，為此，政府應該出臺一系列政策吸引創新型人才的加入，以提高科技創新能力，帶動整體區域經濟的騰飛。

結束語：

綜上所述，近些年，京津冀地區的房價收入比整體呈上升趨勢，不同城市之間的房價收入比具有一定的相關性，并表現出不同的樣態，從一個側面反映出這一區域內部發展的不平衡狀況。可見，在京津冀一體化的時代背景下，消除內部差距，實現協同發展仍然是長期而又艱巨的任務。為了改變這一狀況，需要在統籌住房政策的基礎上，加快區域內產業的轉型與升級，以創新驅動經濟發展，促進一體化目標的實現。