房地產投資風險及防范策略分析

韓涵沛

摘要：長期以來，在市場經濟中房地產占據主導地位，直接決定了國民經濟發展水平。從顯性特征分析，往往表現為投資周期長、金額大及影響因素復雜等，而這些恰好是誘發房地產投資風險的主要因素。隨著經濟社會的轉型，再加上國家的調控，房地產行業發展步伐放緩，生存與發展面臨著嚴峻的挑戰，風險重重。面對這一情況，房地產行業應加強自身防范，注重強化自身風險防范與抵御能力。鑒于此，本文對房地產投資風險進行分析，并嘗試提出應對之策，引導房地產企業進一步優化風險防范控制策略，進而獲取最大化的經濟效益。

關鍵詞：房地產 投資 風險 防范

隨著近年來國民經濟的快速增長，房地產業已成為國民經濟中重要的支柱性產業，由于其過快發展與投資過熱，部分城市的房地產泡沫有加快的風險。房地產項目投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的產業，這些特征決定了它不同于一般產品的投資，投資者必須對房地產投資項目存在的風險進行透徹的分析和科學的防范。

一、房地產投資風險防范的重要性

隨著社會生活水平的提升，房地產借助國家經濟迅猛發展契機，快速抓住了人們的消費心理，將其打造成為一種全新的投資模式。自2008年房地產行業發展突飛猛進，一躍成為市場炙手可熱的領域，即便到了近兩年我國房地產投資依然堅挺。但在看到欣欣向榮一面的同時，也必須要認清當前所面臨的形勢。2019年，全國房地產銷售總額逼近16萬億元，但是全國房地產市場的增長空間卻在不斷地壓縮。去年商品房銷售面積同比下降0.1%;銷售金額雖然同比增長6.5%，增速卻比2018年低了1.5%。增速放緩意味著行業規模已經靠近“天花板”。對此，積極從風險的角度看待發展，這對于房產市場至關重要。一方面，加強投資風險防范將有利于行業發展。房地產行業經過長期發展，已經成長為國家經濟的支柱，一旦因投資風險控制不力而崩盤，勢必對行業乃至國家經濟造成影響，甚至引發更大范疇的社會不穩定。因此，在行業發展中不能盲目自信，而要時刻將投資風險化解作為第一要務。另一方面，加強投資風險防范將有利于社會發展。房地產不僅涉及經濟的發展，更事關民生，是物質生活中的一項重要基礎保障。對于民眾而言，過高的房價會影響民眾的生活質量，而房地產行業的良性發展則可以為普通民眾提供基本保障，滿足市場的剛性需要。

二、 房地產投資風險分析

（一）政策性風險

基于我國國情，房地產行業仍處于市場化轉型期，其主導者除了市場以外，還具備政府引導的體現，并且這種“兩只手”的管理模式還將長期存在。關于政府對行業的管理而言，主要是依托宏觀的市場調控手段，政府利用房地產行業管理政策進行干預，以規范房地產行業的整體走向，而這種政策的實踐也必然會影響房地產投資決策，從而引發不確定性的政策風險。

（二）市場性風險

房地產行業的市場化屬性同樣面臨著與其他行業一樣的市場風險。據調查得知，2017年后北上廣深一線城市房產銷售額有所下降，而三四線城市去庫存壓力較大。總之，現階段房地產市場較為飽和。在這一市場形勢下，各大房地產企業競爭日益激烈，尤其是2018年后，為了能夠獲取更多的市場優勢，房企之間頻繁開展價格戰。

（三）資金性風險

房地產項目開發依賴資金支持，其作為資金密集型行業，在樓盤的規劃與建設過程中勢必需要投入大量的資金予以保障。然而，隨著國家金融政策的變化，對房地產融資貸款產生了影響，甚至導致部分房地產企業資金斷流，這不僅容易導致樓盤項目無法交付，甚至給房地產企業造成致命打擊，進而形成了資金風險。

（四）經營能力風險

房地產行業的傳統經營模式對負債依賴較大，故風險較大。截至2018年3月底，上市房地產企業資產負債率達到 79.06%，較 2017 年末上升 0.34 個百分點，較 2017 年一季度末上升 1.59 個百分點，杠桿率已經處于歷史高位。據一季報顯示，在房地產開發企業中，近 20 家公司資產負債率超過 85%，有近一半的企業資產負債率超過70%。對此，整個房地產行業資產負債率較高，經營風險較大。

三、房地產投資風險防范策略

站在理論角度來說，房地產投資風險很難完全規避，是客觀存在的，在防范過程中一般通過主觀判斷的方式，若是主客觀保持一致表明存在風險，需要采取有效防范措施。為了達到規避風險的目的，需要加大風險預測力度，對房地產業開發與經營來說不僅有著較大投資量與較長回收期的特點，收益和風險也很高，開發商要想順利收回投資，實現利潤的增長，需要在制定決策方案的過程中加強可行性研究，做好風險預測工作。這需要對房地產信息做出全面收集，開展項目SWOT可行性定向分析，在項目開發前也要采取可行性分析措施。主要分析內容包括現行房地產法律與政策情況，其可能對項目帶來哪些影響，針對各種類型、概率與規模的風險，必須實行有針對性的解決手段，確保最大限度降低房地產投資中面臨的風險，為企業的進一步發展打牢基礎。

（一） 關注政府政策導向，掌握最佳的投資時期

第一，要時刻注意房地產經濟體制變化情況，掌握最新的政策法規，并成立專門的政策分析小組，保證最終評估的科學性。要了解國家產業結構發展趨勢，制定相應的分散性投資計劃。第二，土地使用權獲取前需要做出相應的評估和預算，確保滿足各項開發條件，與政府加強溝通和合作，爭取更多資金、政策等方面的扶持。在土地開發與利用過程中，必須在分配上保證合理性，實現對已有資源的循環利用，也降低風險帶來的不利影響。

（二）提前布局，完善項目可行性研究

要想保證項目投資估算更加準確，達到可行性要求，針對有意向的優質項目，大多數標桿房企會把立項、設計、規劃等環節前置于項目拿地階段，并深入開展市場、企業資源和政策環節等調研工作。這些企業會邀請設計院事先對項目設計方案進行細化，并形成更加切實可行的市場營銷方案。借助市場調查、提前預測等措施，保證項目可行性研究由定性分析逐步轉變為定量分析，保證數據更加準確與全面。企業在拿到項目以后，能夠使用該成果完成項目開發，不僅讓開發周期大幅度縮短，也讓現有資金得到充分使用，投資風險也能被有效控制。

（三）結合實際，采用合理風險評價方法

房地產企業要充分考慮到發展戰略與已有資源，注重對項目投資評價指標綜合使用，主要涉及項目凈利率、內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、回收期、現金流回正周期和投資峰值等指標。對一些規模較小的房地產企業來說，在項目可行性評價中主要選擇回收期、凈利率等靜態指標，而標桿房企因為具備較強的融資能力，資金周轉速度快，且融資成本不高，在投資過程中會關注貨幣時間價值，對項目盈利水平、抗風險能力等進行動態分析，在評價項目可行性的過程中，主要考慮凈利率、凈現值和內含報酬等指標。

房地產項目投資需要承擔一定的風險，存在較多不確定性因素，需要運用有效方式對項目風險進行衡量。第一，采取SWOT分析的方法，掌握項目優勢、劣勢、機會和威脅，在項目內外部采取系統評價方式。第二，引入敏感性分析，對開發成本、銷售價格等變動為項目收益造成的影響，將可投資成本、售價區間確定下來。第三，通過情景分析的方式，對項目在最優、最差等條件下的收益進行測算，形成完整的數據，對項目風險做出準確分析。只有靈活運用多種方式，才能更加全方位地評估項目風險，制定規避風險的有效措施。第四，定量分析，即根據不同風險因素的概率大小和危害程度，賦予不同的權重來測算，以此作為風險量化考核的關鍵依據。其次，還需要對風險發生的可能性和風險等級予以精確計算，得出高、中、低三個風險等級，以X來表示風險值，高風險（0.5—0.75）;中風險（0.25—0.5）;低風險（0—0.25），并根據風險等級進行排序，如表1（某房地產項目投資各環節風險分析）所示。

（四）制定相關措施，轉移投資風險

1.投資分散策略。這種方法主要是分散開發結構，其目的是降低風險。第一，投資區域分散。顧名思義，主要在各區域分散投資，這樣在某個地區經濟發展出現波動后投資效益不會受到過大影響。第二，投資時間分散。主要對投資時間間隔的設置，防止市場變化引起的較大損失。第三，共同投資策略。房地產企業通過與金融部門、大財團等合作，一起開發投資房地產項目，共同承擔風險，共享項目利益，達到有效減少風險的目的。

2.投資組合策略。這種方法要求投資者從房地產投資風險情況與年獲利水平等出發，科學合理地完成搭配，對多種類型房地產進行投資，其好處是有利于降低投資風險。對房地產開發商來說，通過分別在普通住宅、高檔寫字樓等進行投資，其投資風險存在差異，收益也不一樣。房地產投資者應該采取不同的投資組合，規避項目非系統化風險，面對多種投資組合，要選擇風險最小的一種。房地產投資商要正確看待風險，由于風險與收益并存，因此需要結合自身抗風險水平，有針對性地確定風險收益組合。

3.保險策略。房地產投資者需要重視對保險的購買，這種方式能夠轉移并降低房地產投資風險。保險能夠讓投資者降低損失，為資金的循環奠定良好的基礎，有利于促進房地產投資者利潤的增加。通常而言，房地產保險業務包括房屋保險、產權保險、房屋抵押保險以及房地產委托保險等，房地產投資者要結合自身需求選擇保險險種，將具體的保險金額明確下來，對風險單位、厘定費率等做出科學劃分，并與信譽度較好的保險公司進行合作。

（五）進行合理融資，減少金融風險

房地產通常投資量較大，需要以融資的形式保證資金的正常供應。在房地產融資過程中，一般考慮銀行發行金融債券、開發資金籌集等，或者采取預售房地產的方式籌集資金，也可以通過土地使用權申請銀行抵押貸款。房地產開發企業要結合具體狀況，合理確定融資方式，確保達到安全、快速和低成本的目的。房地產企業必須注重增收節支，提升勞動效率，加強對管理費用的控制，這樣在資金投入后才能實現經濟效益的提升。

（六）健全監管機制，降低資金消耗

對房地產項目來說，投資主體應監督建設主體在施工過程中節省資金、合理開銷。對此項目建設中要關注風險管理，投資者需要考慮如何在保證質量的情況下按期完成項目。這需要完善投資項目監管機制，如下：第一，提高施工隊伍的綜合素質，以項目招標的方式，保證施工隊伍擁有較強經濟、技術等實力，價格合理，科學管理能力過硬，信譽較好;第二，要與施工隊伍簽訂合同，通過法律文件讓各自經濟效益得到保障，避免出現道德風險;第三，安排有豐富經驗的工程監理開展項目施工監管工作，加大對工期、質量和成本等監控力度，確保建設單位與施工單位維持良好關系，防止發生工期延誤現象。

四、結語

房地產投資中必然會面臨一定投資風險，風險越大，收益也越高。房地產投資者需要有較強的風險意識，對房地產投資特性、風險等有足夠的了解，要準確判斷存在的投資風險，做好風險管理工作。唯有如此，才能避免發生風險，投資者的目標收益也能得到保障，或者在一定風險水平上最大限度提高投資者的收益。對房地產投資者來說，必須第一時間發現與應對投資風險，能夠運用多種方式消除風險帶來的影響，才能保證預期投資目標順利達成，站在宏觀角度而言，也有利于推動我國房地產業的良性發展。

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作者單位：河南省洛陽市房地產市場管理處