如何挑選一只好的物業股

嚴躍進

在房地產投資理財領域，近兩年需要重點關注一類新的投資機會，即物業股的崛起。尤其是在2020年疫情特殊期間，很多物業股的價格上漲幅度很大，受到機構和個人投資者的關注。何為一只優秀的物業股呢？又該如何挑選呢？要回答此類問題，就需要對物業企業或物業股的基本面有更深的了解。

物業股所處怎樣的時代

若是從房地產角度看，大家對房地產開發企業的股票應該并不陌生，這也是股票市場投資的重點所在。但是對物業股投資的提法還是比較少的，后續此類股票的投資自然也會更受關注。無論是機構投資者還是個人投資者，都需要對此類物業股的崛起給予足夠的重視。尤其是2020年物業股的快速發展，更是資本市場應該給予重點關注的。

從物業股上市的情況看，較早的企業為彩生活，其于2014年6月上市，首日市值為46億港元。但隨后幾年，雖然有各類企業陸續上市，包括2016年的綠城服務上市，但實際上資本市場和投資者并沒有給予太多的重視。物業股真正受關注其實是在2020年。這一年物業企業上市發生了三個變化：第一，疫情的狀況下，物業企業扮演了非常重要的角色，其被中央認為構筑了防疫工作的第二道防線，即社區管理的功能。第二，大小物業企業爭相上市，如通過分拆上市的方式，這和過去是有區別的。過去上市的企業普遍都是大企業，但是近期上市的企業很多是小企業。第三，上市目的地普遍為港交所，這說明港交所對于此類物業公司上市的認可和鼓勵。

在這個過程中，資本市場和社會對于物業股的投資價值也逐漸給予了重視。從行業地位看，其地位明顯在上升，中央各類政策頻頻出臺，都明確對這個行業的支持，這一趨勢不會改變。但是從投資的角度看，卻形成了很多問題和困惑。一方面，2020年很多物業公司上市的時候，出現了破發的現象，投資者就很困惑，是不是物業股也存在很多泡沫，若是這樣，那物業股的價值應如何判斷。另一方面，部分上市物業股的估值甚至超過了母公司開發業務的估值，大家對如此高估值也存在很多困惑。

此類問題的提出，實際上也和整個時代的環境變化等有關。后疫情時代，存量市場等管理確實是一個關鍵，物業企業自然在社區經營和管理方面會扮演角色，尤其是大型物業企業。但是物業行業也存在硬傷，很多物業企業看似可以不斷去收購物業項目，但是其收入來源依然是狹窄的。所以在肯定行業發展空間的同時，物業股是否值得投資依然是存在疑慮的。

物業股的經營來源是什么

講到物業股投資價值的時候，其實我們就應該回歸到一個很務實的問題，即物業企業的收入來源是什么。該問題分為兩個新問題：第一，物業費收入是否存在可調整的空間。第二，物業企業的業務范圍是否可以拓展。

針對物業費收入是否可以調整的問題，其實近期政策面已經有了一些新提法。2021年1月，住房和城鄉建設部等部門發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》。此次政策明確，完善物業服務價格形成機制。物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整。提倡酬金制計費方式。從這個規定可以看出，物業服務的價格是有動態調整空間的。當然，雖然政策層面如此提，但就物業管理行業當前的實際情況看，類似調整阻力較多。現實中，若是涉及上調物業費的內容，業主方面施加的壓力是很大的。不過，若是從上市物業股的角度看，其若是收購了很多物業小區，且形成了比較強的定價能力，那么物業費上調的空間會較大，這是利好其經營收入的。

第二個問題，其實就是物業企業后續增值業務的開拓問題。還是在上面提及的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》中，利好政策也是明確的。政策規定，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平臺，提供定制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。從這些政策條文可以看出，經營權限是明顯放松了，比如說物業企業可以涉足房屋經紀業務。這其實就是賦予物業企業參與類似中介機構的業務，這一點值得肯定。該業務若是開展，那么將確保此類企業獲得傭金收入、資產管理服務費收入等，這都具有積極的作用。另外，有部分城市類似青島已經鼓勵房企積極做此類領域的轉型。物業股后續若獲得此類經營權限，經營收入勢必大增。

如何獲得價值投資收益

若是從物業股的投資策略角度看，如何選股、何時持股等問題也頗受關注。這些問題包括當前上市的物業股中，應該重點關注哪幾只股票；后續股價的變動，何時會強勢，其邏輯在哪里等。

從目前已上市的物業股來看，大型和小型的物業股都表現不錯。從大型物業股來看，主要包括彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活、碧桂園服務等，此類股票背靠大房企支持，且物業經營方面比較成熟，所以往往被認為投資價值較大。從投資的角度看，盯住此類股票，尤其是關注其在管物業項目的規模等指標，是比較穩妥的方式。當然有一個問題值得提示，即這并不意味著小物業股就沒有投資機會。一些小的物業股近期也積極和醫療、教育等機構合作。若是品牌影響力做得足夠大，那么后續股票投資價值也會比較高。

而從物業股的價格波動形態看，需要關注幾個因素對其帶來的影響。第一，全球資本市場的波動是重要的變量，尤其是很多物業股都是在香港市場上市的，此時全球股票市場的波動，對于物業股的影響確實是有的。尤其是要關注疫情、疫苗、美國經濟政策等變量所產生的影響。第二，物業行業的政策內容。就后續行業發展來看，物業行業獲得政策支持的程度明顯會增多。尤其是當優惠政策發文后，第二天物業股的價格就容易上漲。這就意味著投資者對于物業行業的政策變動應該有敏銳性。第三，房地產行業的政策變動。比如說房地產政策對于傳統的地產開發業務若有較為明顯的打壓，那么存量市場的發展機會將增多。類似小區改造和物業企業業務的結合程度會更為緊密，此時物業股價值上升的機會將更為明顯。

總體上看，物業股價格繼續上漲是大概率事件。但在這個過程中，要防范部分物業股被炒作、價格有泡沫的風險。所以在實際投資過程中，要對部分物業股經營一般，但股價短期內快速拉升的現象有足夠清醒的認識。此類股票多半存在一些短線操作的主力資金進入，要防范盲目追高的風險。從價值投資的角度看，關注經營穩定、業主評價高、互聯網融合程度高的物業股，倒是投資者應該積極去做的。