關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的思考和探究

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)已步入白銀時(shí)代，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重心主要圍繞融資、稅籌等工作，眾多企業(yè)對于財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作較為忽視。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范、價(jià)值提升又很重要。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對于提升財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的意識需要進(jìn)一步加強(qiáng)。如何通過體系化方式，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，文章對此進(jìn)行思考和探究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);基礎(chǔ)工作;財(cái)務(wù)管理;體系化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.13.187

中國的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年住房改革以來，經(jīng)歷了將近20年飛速發(fā)展的黃金時(shí)代。伴隨著城鎮(zhèn)化加速的放緩，以及“房住不炒”中央調(diào)控精神的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入白銀時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)兼有金融屬性和制造業(yè)屬性。財(cái)務(wù)管理工作通常主要圍繞價(jià)值鏈的前端進(jìn)行。對于精細(xì)化管理，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作水平提升重視不夠，這會帶來諸多問題。為加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，需要運(yùn)用體系化管理等諸多方法和工具。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作現(xiàn)狀及問題

1.1 意識需進(jìn)一步加強(qiáng)

房地產(chǎn)公司大多秉持“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)工作的重心在于投融資、收并購、稅務(wù)籌劃等。公司對于財(cái)務(wù)部的要求，通常是要求創(chuàng)造價(jià)值、支持業(yè)務(wù)。對于財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的重要性認(rèn)識不足。雪上加霜的是，很多財(cái)務(wù)人員本身也不重視：認(rèn)為做基礎(chǔ)工作浪費(fèi)時(shí)間，不體現(xiàn)價(jià)值，有時(shí)還要“得罪”業(yè)務(wù)部門。財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)不重視，基礎(chǔ)工作水平就極大依賴基層員工的責(zé)任心和專業(yè)素養(yǎng)。由于人均效能考量等因素，財(cái)務(wù)部人員通常較為精簡，被資金支付、會計(jì)核算、納稅申報(bào)等大量日常工作所圍繞。對于基礎(chǔ)的工作經(jīng)常出現(xiàn)管理缺位現(xiàn)象。

1.2 財(cái)務(wù)制度建設(shè)不齊全

財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作涉及面廣，要提升水平，需要有完善的制度做保障。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建章立制，制度建設(shè)不完善。財(cái)務(wù)人員工作沒有依據(jù)，缺乏工作標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的內(nèi)涵非常廣泛：有會計(jì)憑證制作、原始憑證規(guī)范、會計(jì)檔案管理、會計(jì)核算規(guī)范、復(fù)核及審批流程規(guī)范、資金管理規(guī)范、往來款管理規(guī)范、稅務(wù)合規(guī)工作、不相容職責(zé)分離、財(cái)務(wù)監(jiān)督與風(fēng)險(xiǎn)控制、固定資產(chǎn)管理等。涵蓋了財(cái)務(wù)工作各條線，各環(huán)節(jié)。可以這么說，財(cái)務(wù)工作除了投融資、稅籌、預(yù)算管理等少數(shù)工作外，大多數(shù)日常工作和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作相關(guān)。這些工作要做好，如果沒有具體的工作指引和定期的外部檢查，將很難有效實(shí)現(xiàn)。

1.3 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作水平普遍不高

就筆者的財(cái)務(wù)工作經(jīng)歷以及通過業(yè)務(wù)合作及財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)了解到的行業(yè)水平，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作水平普遍不高。普遍存在：財(cái)務(wù)檔案不齊全;銀行余額調(diào)節(jié)表、對賬單缺失;憑證裝訂不及時(shí);財(cái)務(wù)印鑒管理不完善;賬務(wù)中往來掛賬多清理不及時(shí);固定資產(chǎn)卡片缺失;財(cái)務(wù)人員交接缺少手續(xù);稅務(wù)合規(guī)水平低;納稅申報(bào)缺少復(fù)核;小稅種管理不完善;資金管理缺少相應(yīng)審批流程;合同臺賬登記不全，等等。

一般來說，基礎(chǔ)工作方面，大企業(yè)比小企業(yè)管得好，央企比民企管得好。這可能和央企面臨的審計(jì)、檢查比較多有關(guān)系[1]。

2 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)和一般的公司治理一樣：財(cái)務(wù)管理要面臨三個(gè)維度：出資人維度、政府稅務(wù)維度、內(nèi)部管理維度。

出資人維度：根據(jù)不同的企業(yè)性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)分為國有、民營。國有企業(yè)分為央企和地方國企。從上市角度，分為上市公司和非上市公司。以筆者所在的企業(yè)舉例：作為一家上市央企地產(chǎn)公司。面對內(nèi)外部檢查、審計(jì)較多。具體的有：審計(jì)署、中紀(jì)委巡視檢查;集團(tuán)內(nèi)審;每年2次的四大事務(wù)所上市公司審計(jì)等。每次檢查的出發(fā)點(diǎn)大多以財(cái)務(wù)記賬憑證和原始憑證等財(cái)務(wù)檔案為主。在國有企業(yè)，做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，能體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范水平。體現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值能力。若出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，公司及領(lǐng)導(dǎo)將面臨嚴(yán)肅的問責(zé)。地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想快速發(fā)展，勢必要追求上市。上市過程中，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作薄弱、賬務(wù)混亂現(xiàn)象，會加大上市公司的難度，延長上市進(jìn)度。上市后，作為一家公眾公司，每年要面對事務(wù)所審計(jì)。若出現(xiàn)賬務(wù)處理不規(guī)范，年報(bào)或者中報(bào)出現(xiàn)報(bào)表調(diào)整等事項(xiàng)，或者合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)被披露，會影響到資本市場對于公司的評價(jià)，嚴(yán)重情況影響公司市值。做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，是對出資人的負(fù)責(zé)、對資本市場的負(fù)責(zé)、對團(tuán)隊(duì)成員職業(yè)生涯的負(fù)責(zé)。

政府稅務(wù)維度：稅法具有義務(wù)性法規(guī)和綜合性法規(guī)的特點(diǎn)，核心是既要保證國家稅收收入，也要保護(hù)納稅人的權(quán)利。稅收具有無償性和強(qiáng)制性特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅收較多，稅種較為復(fù)雜，特別是土地增值稅和2016年“營改增”之后的增值稅。納稅申報(bào)管理、發(fā)票收據(jù)管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等如果做得不好，就要面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。一方面，稅務(wù)基礎(chǔ)工作做得好，可以免去稅務(wù)稽查的處罰風(fēng)險(xiǎn);另一方面：可以合法合理保護(hù)企業(yè)利益，不繳過頭稅，不多繳稅。

內(nèi)部管理維度：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，有兩個(gè)重要方向：創(chuàng)造價(jià)值和守衛(wèi)價(jià)值。前者要求做好管理會計(jì)工作，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心，去提升項(xiàng)目運(yùn)營效率，做到規(guī)模與效益同步提升。這方面，基礎(chǔ)工作是金字塔的底部。數(shù)字化管理的基礎(chǔ)是底層數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來自高質(zhì)量的會計(jì)核算以及業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的及時(shí)準(zhǔn)確維護(hù)。后者主要包含合規(guī)與內(nèi)控工作，對于地產(chǎn)公司來說也非常重要。嚴(yán)格遵守資金工作的權(quán)責(zé)，可以避免重大的資金風(fēng)險(xiǎn)。做好各項(xiàng)內(nèi)控工作，可以一定程度上防止舞弊。

3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的一些措施

3.1 提升工作意識

要提升財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)重視基礎(chǔ)工作的意識。要正確認(rèn)識基礎(chǔ)工作的重要性，如果做不好，會產(chǎn)生嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)和危害。在績效考核中，給予一定的權(quán)重。一個(gè)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，一定是全面的和平衡的。基礎(chǔ)工作就是財(cái)務(wù)人員的基本功。在企業(yè)年度的財(cái)務(wù)大會上，在日常的條線工作會議上，都要給予充分的強(qiáng)調(diào)和宣貫。財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)是經(jīng)營單位財(cái)務(wù)基礎(chǔ)的第一負(fù)責(zé)人，所有問題都需要擔(dān)責(zé)任。要有做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的信心和決心。

3.2 確定工作標(biāo)準(zhǔn)

工作標(biāo)準(zhǔn)要學(xué)會抓重點(diǎn)，善用20/80法則。制定的操作指引，要簡潔高效，直擊問題的本質(zhì)。相關(guān)指引，不能繁文縟節(jié)，更不能制定后束之高閣。

工作標(biāo)準(zhǔn)分為兩種：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，就是一項(xiàng)工作的具體目標(biāo)是怎么樣。管理標(biāo)準(zhǔn)，是平臺層面如何去管控。現(xiàn)就技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做一個(gè)重點(diǎn)闡述。

工作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定，要重點(diǎn)分析這項(xiàng)工作的目標(biāo)是什么——是合規(guī)、還是要及時(shí)性、還是要做得高效，或者兼而有之。還要分析現(xiàn)在存在哪些問題;發(fā)生過哪些風(fēng)險(xiǎn);問題背后的問題是什么。標(biāo)準(zhǔn)的制定要具備目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向意識，目標(biāo)確定后，具體工作要求和節(jié)點(diǎn)都要隨即確定。

比如說，房地產(chǎn)公司為了投資拿地，會成立很多殼公司。殼公司對比項(xiàng)目公司，管理經(jīng)常不完善。那么工作的重點(diǎn)就是：抓好憑證整理。盡管每個(gè)公司憑證數(shù)量少，仍要求每個(gè)月20日前，做好上月憑證整理，具備裝訂條件。這樣可以驅(qū)動會計(jì)及時(shí)收齊原始憑證單據(jù)，打印記賬憑證，做好銀行余額調(diào)節(jié)表，打印好對賬單，統(tǒng)計(jì)殼公司月末資金頭寸等。以往因業(yè)務(wù)數(shù)量少，會計(jì)幾個(gè)月整理一次憑證，工作不及時(shí)，容易出紕漏。

工作標(biāo)準(zhǔn)要簡潔、易記。比如納稅申報(bào)時(shí)間，由于法定節(jié)假日關(guān)系，一些月份會有調(diào)整。可以統(tǒng)一規(guī)定好10日前。隨著稅務(wù)網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)銀的普及，出現(xiàn)了對賬單不打印，納稅申報(bào)表只有電子保存，未有打印紙質(zhì)報(bào)表。對于財(cái)務(wù)檔單管理，可以確定一個(gè)原則：電子可以備份，但紙質(zhì)均要打印[2]。

3.3 做好宣貫和培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員流動性高，新項(xiàng)目公司經(jīng)常招聘新員工。以往很多工作，因?yàn)槿耸志o張，新人來了就干活，不知道工作標(biāo)準(zhǔn)是什么。要積極做好工作標(biāo)準(zhǔn)的宣貫和培訓(xùn)，定期組織培訓(xùn)。工作標(biāo)準(zhǔn)要形成紅寶書，便于學(xué)習(xí)和理解。要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心和專業(yè)素養(yǎng)，用學(xué)會用身邊的案例來教育自己的員工。

3.4 平臺管控和過程評價(jià)

有了標(biāo)準(zhǔn)后，執(zhí)行尤為重要。很多工作，比如登記臺賬，平時(shí)做好，所花時(shí)間很少。因此要做好過程的管理。規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，通常會有區(qū)域或者城市公司平臺。要發(fā)揮好平臺的統(tǒng)籌作用、評價(jià)作用。區(qū)域平臺可以進(jìn)行季度巡檢，就下屬經(jīng)營單位的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作水平，進(jìn)行檢查和評價(jià)。基礎(chǔ)工作的提高和檢查都可以實(shí)踐“清單文化”。像商用飛機(jī)每次起飛前，機(jī)長都會根據(jù)清單，逐項(xiàng)認(rèn)真準(zhǔn)備。提倡清單文化能讓財(cái)務(wù)人員養(yǎng)成認(rèn)真踏實(shí)，做基礎(chǔ)工作一板一眼的良好工作習(xí)慣。

一些單項(xiàng)工作，可以每月進(jìn)行數(shù)據(jù)評比、晾曬、過程預(yù)警和點(diǎn)評。季度巡檢，可以就基礎(chǔ)工作進(jìn)行量化打分。在公司內(nèi)部形成比學(xué)趕超的良好氛圍。財(cái)務(wù)工作有不好量化特點(diǎn)，區(qū)域平臺的季度巡檢結(jié)果，可以作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對下屬績效打分的重要依據(jù)。

3.5 做好財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)

著名企業(yè)家寧高寧說過：人是戰(zhàn)略和執(zhí)行的最大連接點(diǎn)。在真正的管理學(xué)中，人就是全部。基礎(chǔ)工作的提高離不開一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍。財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)要嚴(yán)格招聘關(guān)。招聘時(shí)，不僅要看教育背景和學(xué)歷，也要著重考察候選人的風(fēng)險(xiǎn)意識、規(guī)則意識。工作中，要讓基層員工明白基礎(chǔ)工作的意義。管理中，要有一個(gè)級別相對高，責(zé)任心強(qiáng)的同事做管理和統(tǒng)籌，這位人員要熟悉工作的標(biāo)準(zhǔn)，并具有一定管理溝通能力。要做好獎(jiǎng)懲工作。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要避免“做好了是應(yīng)該，做不好要批評”的思想。正確認(rèn)識到基礎(chǔ)工作的長期性和艱巨性，做好積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)。

3.6 推進(jìn)信息化建設(shè)

有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，要大力推進(jìn)信息化建設(shè)。數(shù)字化管理是行業(yè)趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，數(shù)據(jù)的互相拉通。數(shù)據(jù)流能從業(yè)務(wù)系統(tǒng)里導(dǎo)出，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)里直接形成會計(jì)憑證。財(cái)務(wù)管理的各種數(shù)據(jù)系統(tǒng)，能讓數(shù)據(jù)收集和整理變得及時(shí)和準(zhǔn)確。將財(cái)務(wù)人員從煩瑣的基礎(chǔ)工作中解放出來，去從事更有價(jià)值的工作。財(cái)務(wù)共享中心，資金結(jié)算中心的發(fā)展，勢必改變財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的格局。就像網(wǎng)銀和個(gè)人銀行卡的普及，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)幾乎很少再有現(xiàn)金。對于現(xiàn)金管理的種種要求，逐漸成為歷史。信息化建設(shè)初級階段，財(cái)務(wù)人員不能過于依賴系統(tǒng)，要做好數(shù)據(jù)準(zhǔn)確錄入，和業(yè)務(wù)條線及時(shí)對賬。不斷總結(jié)問題，加強(qiáng)和IT部門溝通，形成系統(tǒng)的快速升級迭代，使信息化系統(tǒng)更自動和智能。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后，房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步向精細(xì)化管理方向發(fā)展。加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作正當(dāng)其時(shí)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要正確平衡價(jià)值創(chuàng)造工作和基礎(chǔ)工作兩者關(guān)系，善于通過體系化的工作方法，高效地提升財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作水平，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值、守衛(wèi)價(jià)值，作出積極的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉彬全.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)工作提高財(cái)務(wù)管理水平[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（11）：145-146.

[2] 孫英閣.規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作提高財(cái)務(wù)管理水平[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（10）：174.

[作者簡介]楊曉輝（1980—），男，漢族，廣東中山人，研究生，金茂上海財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理，中級會計(jì)師、中級經(jīng)濟(jì)師、注冊會計(jì)師，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。