不動產登記存量數據整合技術與實踐

黃杰云

（1.珠海市測繪院，廣東 珠海 519000）

2007-03-16 ，十屆全國人大第五次會議通過了《物權法》，確立了統一的不動產登記制度，明確了不動產登記的效力對象，規定了不動產登記程序，健全了不動產登記類型，規范了登記當事人和登記機關的賠償責任[1]。2013-11-20由李克強總理主持召開的國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”[2]。2017年4月，《廣東省國土資源廳關于全面推進不動產統一登記規范化和農村地籍調查工作的通知》（粵國土資登記電[2017]61號），要求全省各市、縣（市、區）于2017年年底全面完成各類不動產登記數據遷移整合和建庫工作。

長期以來，由于不動產登記涉及房、地、林、海的登記由住建、國土、林業、海洋等部門分散登記，信息系統各自建設，形成的登記數據各成體系[3]。因此，如何將這些標準不一、分散存儲的數據進行有效整合，支撐統一登記信息平臺建設，實現信息互通共享是不動產登記工作的重點和難點[4]。而其中的房屋和土地登記制度歷史久遠、業務量大、歷史遺留問題多，是不動產登記數據整合工作的重點和難點。

1 數據情況

1.1 存量土地數據

1.1.1 空間數據

不動產登記中心現有系統數據庫中的宗地空間數據分為已上圖與未上圖2種情況。已上圖宗地是指在現有系統的宗地圖層中有圖形數據，但圖形對應的宗地可能登記也可能未登記；未上圖宗地是指已登記但在現有系統的宗地圖層中沒有對應的圖形數據，但檔案資料中可能會有坐標資料，同時也會存在檔案資料中無坐標資料的情況。

1.1.2 其他數據

不動產登記中心提供了土地電子登記檔案，并與已登記的數據進行了關聯，可通過房屋或土地登記信息查看對應的土地登記資料；城建部門提供了可利用的用地批準書及紅線圖、規劃用地許可證及規劃用地紅線圖數據，可用于補充土地的空間數據以及屬性信息。

1.2 存量房屋數據

1.2.1 空間數據

珠海市測繪信息化水平比較好，各項基礎數據也較完善，例如各比例尺的地形圖、DOM以及各類專題數據等，為不動產自然幢空間圖形以及“幢落宗”的工作提供了有效的來源和保障。

1.2.2 非空間數據

市不動產登記中心數據庫中的房屋非空間數據包括房屋的登記數據、檔案數據以及樓盤表數據。其中部分樓盤表中部分戶未登記會造成樓盤戶信息缺失的情況。

2 目標與思路

2.1 工作目標

不動產登記數據整合的工作目標是依據《不動產登記數據庫標準（試行）》、《不動產登記數據整合技術規范（試行）》等技術標準，制定統一的技術規范，將現有分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記數據進行梳理、抽取、轉換、裝載，并將無法及時解決的各類問題標識備注，最終建成空間參考一致、數據關聯關系正確、檔案信息完整的不動產登記數據庫，為不動產統一登記信息平臺的建設和運行奠定牢固的基礎工作目標[5]。

2.2 工作思路

2.2.1 尊重歷史

不動產登記是公示不動產物權變動情況，保障不動產交易安全的基礎性法律制度。不動產登記的作用主要體現在維護交易安全，保護權利人的合法權益。盡管因為機構變革、規范調整等原因造成歷史數據多源異構、標準不一，需要進行數據整合，但是不動產登記整合工作必須按照尊重歷史、充分繼承的思路，保留和認可原有各部門已形成的登記成果，以歷史檔案原貌和登記簿記載信息為基礎加以傳承和繼承，保證原登記信息的法律效力不變[6]。

2.2.2 先地后房

房屋是土地上的構筑物，每一幢房屋都必須依附在土地上。同時，土地登記業務相比房屋登記業務，規則更加簡單，業務歷史易梳理。因此，不動產登記數據整合應遵循“先地后房、先空間后關聯”的總體思路，即以宗地數據為底圖，開展幢落宗、搭建樓盤表，建立唯一的不動產單元，在此基礎上關聯不動產的歷史檔案數據，消除大量冗余數據，形成滿足登記發證和信息查詢、共享、匯交等要求的不動產登記數據庫，創建“房地合一”“圖、屬、檔”一體化管理模式[7]。

2.2.3 急用先行

由于部分數據未及時整合完成，在日常不動產登記辦理過程中會造成業務辦理受限，珠海不動產登記中心采用“急用先行，重者先整”的工作模式，不動產登記平臺與數據整合建立無縫對接，即整即用，專門安排數據整合人員處理每日加急任務，以支撐日常不動產登記業務辦理工作。

3 技術路線

不動產登記存量數據整合是一項持久性的工作，并與日常登記發證工作同時開展，珠海市依據《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》的相關要求，結合珠海市本地的實際情況，利用本項目開發的數據整合工具，分階段有步驟地開展整合建庫工作。技術路線主要包括工作準備、數據整理、數據整合關聯、數據檢查與入庫等流程，具體如圖1所示。

圖1 珠海市不動產登記存量數據整合技術路線圖

3.1 工作準備

工作準備是不動產數據整合工作的重要環節，在數據準備過程中應做好以下兩個方面的工作，一方面針對不同類型的登記數據，應進行全面的收集，同時不僅要求分析數據的結構，還應對數據的內容進行詳細分析；另一方面應按照相關規范要求，完成不動產登記數據庫的結構設計，將存量數據與不動產登記數據庫表建立映射關系，并選取試驗區進行數據抽取驗證。

3.2 數據整理

3.2.1 宗地整理

宗地數據整理主要包括空間數據提取和屬性數據整理，空間數據提取是以宗地任務為單位，通過土地檔案資料核對已有宗地界址點坐標或補錄宗地坐標成圖。屬性數據整理是對以數據庫形式存儲的宗地數據通過ETL工具對相關屬性進行映射提??；對于零散矢量數據或者以紙質檔案存儲的數據則通過人工補錄的形式進行采集，最后在就采集過程中遇到的問題進行分類標識，并將完成的成果與任務進行關聯，最終形成具有“圖屬檔一體化”的宗地空間數據。具體數據采集流程如圖2所示。

圖2 宗地采集流程圖

3.2.2 自然幢整理

自然幢數據整理是對存量房屋所有權數據進行落宗、落圖處理，并通過系統已有數據進行抽取轉換或紙質檔案資料進行信息補錄。其中自然幢空間圖形選取具有優先級別，使用的優先順序為①1∶500；②1∶1 000；③1∶2 000對于內業無法落圖的房屋，則需通過外業調查的方式進行采集定位，再通過高分辨率的航空影像進行勾繪，最后通過相關資料完善自然幢屬性信息，形成完整的自然幢數據成果。具體采集流程如圖3所示。

圖3 自然幢采集流程圖

3.2.3 邏輯幢整理

邏輯幢是自然幢按結構或類型進行邏輯分割的幢信息，并按照房屋的層、戶信息建立樓盤表。建立樓盤表有兩種情況，第一種是系統房屋已有樓盤規則信息，則完善邏輯幢信息并根據邏輯幢劃分情況核查樓盤表信息，自動生成樓盤表；第二種是系統房屋無樓盤信息或樓盤信息不規則的情況，則需要通過查找相關資料或外業調查的方式進行創建邏輯幢并完善相關屬性值，再通過外業調查的結果創建樓盤表，最后與房屋登記信息掛接關聯。具體采集流程如圖4所示。

圖4 邏輯幢采集及樓盤表建立流程圖

3.2.4 登記信息整理

登記信息整理主要是對房屋所有權、預告登記、抵押權登記、異議登記、查封登記以及相關權利的權利人信息進行整理，主要通過查找案卷信息（登記檔案）對各項權利的屬性信息進行逐一核對，特別是不動產權證號、證載面積、權利人名稱、身份證號等關鍵信息，需認真核實，確保數據的正確性。具體整理流程如圖5所示。

圖5 登記信息整理作業流程圖

3.3 數據整合關聯

1）不動產單元號自動生成。依照國土資源部下發的《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》編碼規范，在宗地、自然幢、邏輯幢任務完成后，系統按不動產單元所在行政區、地籍區、地籍子區逐級依據空間關系及樓盤表進行隸屬，對國有建設用地使用權宗地、集體建設用地使用權宗地以及戶等不動產單元進行統一編碼，實現了不動產單元的“幢落宗”，“戶落號”。

2）數據整合關聯。在數據采集系統中通過宗地代碼、自然幢號、邏輯幢號自動關聯掛接，對數據關聯階段中形成的國有建設用地使用權數據與房屋所有權數據進行空間疊加，使得從宗地到自然幢、從自然幢到邏輯幢、從邏輯幢到層、從層到戶的關聯，實現了土地、房產與登記數據的相互關聯。

3.4 數據檢查與入庫

在數據整合成果中嚴格執行質量控制規范，采用多種質量控制方法保障數據整合成果的有效性，可用性和實時性。在進行數據整合時采用自查、互查、專查和抽查等不同階段的質檢[8]。在各項檢查過程中采用“業務審批”的模式，依據作業過程中保存的依據材料，對各項成果進行檢查，有問題的數據進行駁回修改，沒問題的數據進行批轉到下一道質檢工序?？臻g數據及非空間數據入庫前需滿足標準規范要求，空間數據必須滿足屬性結構一致性、代碼一致性、數值符合性以及無拓撲錯誤等要求；非空間數據必須滿足屬性結構一致性、代碼一致性、數值符合性以及表間和表內的邏輯一致性要求[9]。

不動產登記數據需經各級質量檢查，統一入庫到整合數據庫中，并與現有不動產登記系統的數據進行有效銜接，以保證各項權利數據中狀態的正確性。不動產登記數據庫內容包括不動產單元數據、權利人數據、權利數據、登記業務數據和空間數據，應以不動產單元為單位進行組織，保持數據關聯關系的正確性[10]。

4 結 語

目前全國各地在逐步開展不動產登記工作，通過地方實踐證明，數據整合是推進不動產登記工作的難點，也是實現統一登記的前提和基礎。本文詳細介紹了不動產登記數據整合的背景、數據現狀以及目標與思路，分析了數據整合的技術路線，并以“流水線”的模式對各類數據進行整合，同時采用“業務審批”的模式對各類要素的質量進行控制，有助于為各地區開展具體實踐提供借鑒。