新收入準則對房地產行業的影響探析

謝娜娜

新收入準則于2017年頒布，較之以往，其在諸多方面作出了重大的改進，產生了較多變化。新收入準則對企業收入確認的時點與方式，或是時段確認收入等諸多方面提出了更高的要求，同時也與IFRS15保持了趨同性。新收入準則的實施對房地產企業已然是產生了諸多的影響，筆者將就此展開討論。文中首先對新舊準則之間所存的差異進行對比分析，然后再就新收入準則對房地產企業各業務環節所產生的諸多影響進行細致探討，最后則提出房地產企業的利益相關者如何應對新收入準則所產生的影響。

一、新舊收入準則對比

新收入準則在頒布并實施之后，其在諸多方面進行了較大的改進，對收入準則進行了完善，而新舊準則之間的差異點是財會人員在實務中需著重 關注的，因此對新舊收入準則之間所存差異進行對比分析，是極有必要的。具體來講：其一，收入確認模型。在舊收入準則中，其采用的是兩種收入確認模型并行的方式，根據企業所開展的業務具體的確定所要采用的收入確認模型種類。一般來說企業可將自身的業務種類劃分為商品銷售的收入確認以及建造合同或提供勞務的收入確認。在銷售商品業務類型方面，其在確認收入的過程中，主要是以風險報酬轉移來確認收入。而對于建造合同與提供勞務方面所取得的收入，需要根據完工進度來進行收入確認。而在新收入準則中，其主要的改變在于引入并采用了單一的收入確認模型，其對提供勞務或是銷售商品等不同的業務類型，不再作出明確的區分。新收入準則所強調的是在取得商品控制權之后進行收入確認;其二，控制權轉移。在新收入準則中，其將過往的收入準則中所規定的風險報酬轉移，更改為控制權轉移。新收入準則，對于過往準則中的風險報酬轉移模型，并沒有完全的棄用。其在控制權轉移下，仍舊是作為控制權轉移的一個重要參考指標，新收入準則中控制權轉移的規定，較之以往更為清晰、準確。而舊準則中風險與報酬的形式會隨著交易形式的多樣化，導致報酬與風險轉移原則在進行收入確認時變得更難以定義;其四，控制權轉移時點與時段的確認。在新收入準則中，對于控制權轉移的時點與時段認定方面進行了準明確的規定，并給出了三項條件用于判斷服務或商品在某一時段內進行了控制權轉移的判定。

二、新收入準則對房地產企業所產生的影響

（一）新收入準則對收入確認產生的影響

在舊收入準則中，其是以“風險與報酬的轉移”作為收入確認的標準。而在新收入準則的規定中，是以“控制權的轉移”作為收入確認標準，并在此基礎上進一步規范了收入確認分為在某一時段內確認與在某一時點確認的標準。此方面規定的更改會對房地產企業確認收入的時間產生較為直接的影響。在舊收入準則的規定中，房地產企業在開展房產銷售業務時一般是分為期房銷售與現房銷售，其收入均是集中在某一時點來進行確認的。但是在新收入準則中，房地產企業的期房銷售業務與現房銷售業務需要進行分開處理：現房銷售業務由于其收入是不符合在某一時段內進行收入確認的規定，由此其仍舊是以某一時點來進行確認收入;而對于期房銷售業務來說，需要對其合同條款進行評估，以此來確定企業所需要進行的履約義務是否符合在一段時間內進行收入確認的標準。如若符合相關條件，那么房地產企業在進行收入確認時，其收入確認的時點相較于舊收入準則會更早。此外，由于新收入準則中所規定的能夠在時段內進行收入確認，此種方式的出現會幫助部分房地產企業針對性的在某一時間段內進行收入確認時點的選取，進而使房地產企業將收入與利潤之間的關系進行梳理，使其更為平滑，實現盈余管理。

（二）新收入準則對財務報表產生的影響

其一，對資產負債表列示產生的影響。在舊收入準則中，對于“存貨”項目來說，其中包含了房地產企業在某一時段內開發項目的確認收入。在新收入準則的影響下，此方面業務的成本應當由“存貨”中轉出，在“合同資產”項目中進行列示。相應的，這就會導致房地產企業“存貨”項目列示金額的減少。另外一方面，期房銷售作為房地產企業的主要業務之一，其在舊收入準則中的“預售款項”在期房銷售業務中占據著重要位置。而在新收入準則中，增設了“合同資產”科目，由此，“預售款項”中屬于“企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務”的金額應當轉入到“合同負債”項目中，這也就導致“預收賬款”列示金額的減少。而在之后，隨著企業履約義務的不斷開展，與其相應的對價則可轉入到“收入”中;其二，對利潤表產生的影響。在新收入準則的影響下，“收入”、“成本”以及“利潤”等科目的列示均發生了一定的變化。在舊收入準則中，房地產企業主要是以某一時點來進行收入確認的。而在新收入準則的影響下，房地產企業可能在期房銷售業務中，存在符合一段時間內進行的收入確認，并且能夠進行同期結轉成本的項目。因此，對于此類項目，隨著企業自身履約進度的推進，房地產企業便可對相應的收入進行確認，但這可能也會導致房地產企業在利潤表中所列示的利潤金額與收入成本較之舊收入準則有所不同。另外一方面，新收入準則也會給企業的利潤表帶來一定層度的負面影響。例如，在上述項目中，由于在進行利潤表項目確認的過程中，其在進行確認與計量時會受到履約進度的影響。而在房地產企業中，需以投入法來進行履約進度的確認，這就進一步要求企業自身需精確計量各期的累計成本發生額，并準確估計成本總額。在此方面，要求房地產企業有著較高準確性的預算，并促使企業中監理、施工以及設計等部門進行緊密合作與彼此協調。如若在此方面未能做好相關工作，就可能導致房地產企業所預估的履約進度存有偏差，進而導致成本結轉與收入確認的不準確，導致利潤表質量的降低。

（三）對經營管理產生的影響

其一，合同管理與銷售定價管理。在新收入準則中，其更為注重的是基于客戶合同確認收入。由此我們能夠認識到合同對于房地產企業在進行收入確認時的重要性，但由于房地產企業存在的銷售合同數量較多，合同中所包含的各項條款對企業收入的確認也會產生直接的影響。因此房地產企業 中的銷售部門、法務部門以及財務部門要做好彼此的協調配合，對銷售合同中的各項條款進行梳理與總結。以新收入準則為基礎，將合同中存在不妥與爭議的地方進行合理的調整;其二，風險控制管理。房地產企業其自身資金較為密集，在項目的建設階段需投入大量的資金。且房產項目建設周期較長，這就會導致房地產企業可能會發生融資困難以及資金回流緩慢等問題。因此，對房地產企業來說，其風險控制的要點人需對資金管理方面加大力度。而在新收入準則的影響下，各項收入是以合同為基礎來進行確認的，但在與客戶簽訂合同的過程中，可能會受到多方面因素的影響。例如客戶自身的信譽狀況，合同法相關規定，或是一些不可抗力事件的發生等。這些特殊情況的存在，都有可能導致違約的發生。這也進一步要求房地產企業在風險控制的過程中，還需注重合同違約風險的存在。與此同時，在新收入準則中，履約進度的估計以及控制權的轉移等均需要房地產企業財務人員的職業判斷，由此，房地產企業在進行風險管控需注重新收入準則實際運用過程中可能存在的風險;其三，投融資管理。新收入準則在具體實施之后，其對房地產企業不僅在收入確認方面產生較大影響，同時，也有可能會對企業的成本確認產生諸多影響。在新收入準則的影響下，部分會計要素的金額已然是發生了較大的變化，這就可能使得企業資產負債率、流動比率等諸多財務指標發生改變，這些因素的存在會直接影響到房地產企業的融資管理。此外，收入確認方法的變化，可能會對企業的財務狀況產生影響，進而會對企業自身的投資決策造成影響。比如，對于符合在一段時間內確認收入的項目來說，其項目自身的回收期以及盈利能力等要素的衡量，必然會受到新收入準則的影響。某些與之關聯的會計要素的數值，使企業自身的財務狀況產生一定的波動，進而會使企業的一些投資決策產生變更。

三、房地產企業的利益相關者如何應對新收入準則所產生的影響

其一，管理者方面。由于受到新收入準則的影響，房地產企業管理首先需注重對銷售合同的管理。管理者需集合企業中的財務人員、法律人員以及銷售人員共同對現有銷售合同中的條款進行審查與研究，對權利義務規定模糊的條款、收款權方面不清楚的條款進行調整，梳理并制定新的銷售合同，并在集團內部進行相關培訓。其次則是需要外聘相關專家對新收入準則的影響范圍進行評估，其不僅限于收入確認與合同制定兩方面，要從企業整體角度進行考量，如內部控制、績效評價以及信息系統等諸多方面可能產生的影響進行評估。最后則是企業需培養既懂法律又懂財務的復合型人才，來處理關鍵環節業務，幫助企業在新收入準則的影響下規避風險，提高自身經營效率;其二，股東方面。在現代企業的治理結構中多是采用兩權分離的模式，但是經營權與所有權的分離可能會存在一定的弊端，經營者可能會使用手中權利在股東不知情的狀況下謀取私利，因此對于股東方面來講，由于新收入準則所帶來的諸多政策變化，其需要密切的關注財務報告中所反映出的企業財務信息，對新收入準則下所產生的諸多影響進行深入的思考，避免股東利益受到損害;其三，債權人方面。新收入準則中所規定的在一段時間內確認收入的原則能夠更為貼切的反映出房地產企業獲取收入的狀態，財務數據對企業當前狀況的反映更為及時，因此債權人需著重的關注企業財務信息，及時跟進了解新收入準則下房地產企業的會計政策變化，以此來更好的解讀各項財務信息，避免企業出現無法清償債權的狀況發生，導致自身遭受財產損失。

四、結語

總體來講，新收入準則對房地產企業所產生的影響還是較大的。但新收入準則的頒布統一了收入確認，并進一步提高了會計信息質量，進而能夠使房地產企業在面對經濟高速發展、業務模式不斷更新的今天，能夠具備更強的適應性。房地產企業通過對新收入準則的科學合理解讀與應用，能夠進一步的保障企業健康與穩定發展。

（作者單位：湖南百益置業有限公司）