房地產企業稅收籌劃問題研究

任海靜

[摘 要]房地產企業發展迅速，隨著國家加大了對房地產行業的調控力度，企業單靠提高房價已不能滿足市場競爭環境，而應將稅務籌劃當作一個提高競爭力的有效方法。房地產企業運行復雜程度高，稅種涉及多，稅務管理風險和難度相比其他一般企業也較大，因此有必要加強房地產企業稅收管理工作能力，在降低稅務風險的同時，使企業實現效益最大化。文章結合稅收政策，在稅收籌劃的理論基礎上，為房地產企業增值稅和土地增值稅提供了納稅籌劃思路，實現房地產企業自身價值最大化。

[關鍵詞]“營改增”;房地產企業;稅收籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.16.166

1 引言

經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。

房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。

2 理論基礎

2.1 稅收籌劃目標

稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業資源的凈流出，企業以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經濟利益的驅動下產生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業取得了節稅經濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經濟利益，增強企業市場競爭力。

2.2 政策依據

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規定以及優惠政策。稅收政策的差別化為企業納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節點將房地產分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規定是指不同稅種的計稅依據和抵扣范圍不同，比如企業開發過程中發生的開發費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發成本之和的一定比例扣除。在這種規定下，企業可以在符合規定下擴大開發成本總額。稅收優惠政策體現了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3 稅收籌劃基本思路

3.1 增值稅

在我國流轉稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產企業來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業稅負。

3.1.1 加強增值稅專用發票管理

全面“營改增”之后，房地產企業購進環節取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發票對房地產企業的稅負水平有重大影響。一般來說，結算方式選擇上，企業在購買物料時盡可能采用分期付款的結算方式，這樣取得的發票能實現及時抵扣進項稅額的目的，而采用預付或賒購結算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產企業不可能取得增值稅專用發票，無法實現抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優勢，還能確保取得增值稅專用發票。另外，房地產企業還應注重加強對虛假發票的識別和防范，相關部門人員在接受發票時應仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發票合規。

3.1.2 合理選擇上游納稅人

上游提供貨物和勞務的企業納稅人身份是影響進項稅抵扣的關鍵點。在報價相同情況下，房地產企業在選擇供應商或者建筑企業時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業。如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，房地產企業可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發票;當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，其申請代開成功后，房地產企業才可適用3%的抵扣率。小規模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規模納稅人由稅務機關為其代開增值稅專用發票，增加了委托代開環節，推遲了房地產企業取得利用增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業資金占用成本。

這種按抵扣率來選擇上游企業并不是唯一因素，在實際工作中還應考慮凈利潤，如果向小規模納稅人采購后，企業獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應當選擇與小規模納稅人的合作。

除此之外，房地產企業將上游建筑業務獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務。這樣終端房地產銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務可以進行進項稅額的抵扣，房地產企業整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3 利用進項稅抵扣額

“營改增”之前，企業繳納營業稅，開發精裝房所產生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅。“營改增”后，開發精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產9%計算銷項稅，這樣房地產企業在精裝房環節可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數中小房地產企業受融資約束的影響，開發多為毛坯房，這些企業在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2 土地增值稅

開發建造階段，土地增值稅在開發成本中占據很大比重，房地產企業資金回收慢、開發周期長等特點使企業面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。

3.2.1 合理利用征稅范圍

在二級市場上未發生產權轉讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉讓”特征。房地產企業建房方式主要分為自己購置的土地使用權建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產企業自建房屋對外銷售，不動產權屬發生轉移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權上建造房產，房屋建成后房屋產權仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務服務收入，不動產產權未發生轉移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉讓土地再去購買房產這一環節，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產企業能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現節稅和獲利的收益。

3.2.2 充分利用稅收優惠政策

《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產企業在開發商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產企業需要對普通住房和非普通住房做出明確的區分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內，在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產企業可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優惠政策。

3.2.3 利用稅收政策特殊規定

土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產開發企業可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產開發公司都是經過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應的收入屬于提供勞務取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業繳納土地增值稅。

對于扣除項目，房地產開發費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產企業開發費用中的財務利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發費用為開發成本、土地價款和利息合計的5%以內;當開發費用中的財務利息支出不能確定時，開發費用扣除限額為土地價款和開發成本合計的10%。企業籌資一般選取負債籌資或權益籌資。稅法規定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產企業可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產企業利息支出大于地價款和開發成本合計的5%，這時應當選擇第一種開發費用扣除方式;否則，房地產企業主要依靠權益籌資方式，選擇第二種開發費用扣除方式。

除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業也可采用綜合方法降低增值率。如企業可以加大開發小區的公共配套設施的投入，一方面滿足用戶高質量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。

4 結論與展望

上述分析可以看出稅收籌劃是企業財務管理行為之一，需要綜合運用稅收政策以及經濟法等有關知識，對財務人員素質要求極高。當然稅收籌劃不只是財務人員的工作，不應該將納稅籌劃視為財務部門獨立可完成的工作，還需要其他部門的配合，做到財務部門和業務管理相融合。文章所列舉的思路也只是納稅籌劃中的常見做法，每個房地產企業進行納稅籌劃時還需結合當地稅收政策，稅收籌劃的成本小于其帶來的經濟利益才是恰當的稅收籌劃工作。

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