局部區域樓市過熱，誰在興風作浪

王優玲 鄭鈞天 趙瑞希

未來樓市要繼續實現平穩健康發展，需堅持“房住不炒”的定位，從供需兩端發力，圍繞穩地價、穩房價、穩預期，加大調控力度和精確度，并加強整頓規范市場秩序。

“打新潮”“萬人搖”“二手房跳價”……今年以來，樓市熱點不斷，一線城市成為房價上漲龍頭，增加了房地產調控的艱巨性。

未來樓市要繼續實現平穩健康發展，需堅持“房住不炒”的定位，從供需兩端發力，圍繞穩地價、穩房價、穩預期，加大調控力度和精確度，并加強整頓規范市場秩序。

房價漲幅整體平穩局部區域熱度較高

一季度，全國房地產市場基本面較為穩定，房價沒有出現全局性上漲，但長三角、珠三角、中部等地區局部出現過熱苗頭，需引起高度重視。

國家統計局最新發布的3月份70個大中城市房價數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。

“從市場周期、季節性、市場情緒等因素來看，今年3月份，我國主要城市房地產市場成交較為活躍。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜說，從總體看，各線城市新房環比漲幅均在1%及以內，房價漲幅整體保持平穩。

國家統計局數據顯示，3月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房價環比分別上漲1.4%、1.1%、1.4%和0.4%，二線、三線城市二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.3%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，近期樓市過熱苗頭集中在一些熱點城市。這些城市的人口流入規模較大，疫情防控和經濟恢復表現較好，資本尤其民間資本活躍。

“本輪樓市過熱苗頭的出現，是在我國統籌疫情防控和經濟社會發展取得重大戰略成果的背景下，在相關地方存在套利機會和政策空隙的情況下，由炒房帶頭、投資及消費跟隨綜合作用所導致的。”倪鵬飛說。

中原地產首席分析師張大偉認為，上海和深圳均在年初升級了樓市調控政策，房價上漲態勢得以抑制，但目前依然高位運行，需警惕其他地區受其影響。“一線城市樓市從2020年‘翹尾’到2021年‘小陽春’，其核心原因是信貸政策仍較為寬松。”

央行數據顯示，2021年一季度人民幣貸款增加7.67萬億元，同比多增5741億元。3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%；個人經營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

調控嚴陣以待政策信號明確

今年以來，各地密集出臺調控政策措施，累計已達百余次，“打補丁”堵漏洞，創新政策工具，為熱點區域降溫。

3月份以來，長三角地區十幾座城市出臺樓市新政，上海首先發力，杭州、寧波、嘉興、無錫、湖州陸續跟進。住房和城鄉建設部加強對房地產市場的督導和預警，針對部分城市房地產市場升溫問題，近期約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人。

值得注意的是，南昌市發布政策中，有的條款與穩地價、穩房價、穩預期的要求不符，政策發布第二天即被叫停。

國家統計局發布3月份70個大中城市房價數據當日，廈門市發布整治二手房市場專項行動工作方案；寧波收緊限購政策，收緊稅費政策，建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制；浙江銀保監局發布關于消費貸、經營貸流入房市存在風險的消費提示。

“二手住房交易參考價格制度成為今年各地管控二手房市場的重要創新點，這說明監管層將強化對二手房交易市場的監管。”易居智庫研究中心研究員嚴躍進說，針對套利新舊住房價差的炒房行為，可嘗試對二手房市場加碼某些交易限制。

今年以來，金融管理部門設置“兩條紅線”，控制資金流入樓市規模，對經營貸等資金違規流入樓市保持高壓監管處罰態勢。自然資源部要求各重點城市繼續增加住宅用地供應量，對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。

倪鵬飛說，保持樓市平穩健康發展，要進一步完善監測預警，密切關注重點城市的樓市指標尤其是先行指標的異常變化，及時分析原因、發出預警并做出響應。密切關注重點市場主體的動向，當前尤其要重視炒作資本對熱點城市樓市的“關注”。同時，讓調控政策更加精準，加大違規懲處力度，既精準打擊炒房，又可更好滿足剛需。

正源清流整頓市場嚴查中介炒作行為

在北京看房的李先生向記者講述了近期遭遇中介“忽悠”的經歷：在廣南小區看一套房，中介一周內將價格從550萬元提到630萬元，并企圖造成虛假出售印象；在天倫北里小區看房，中介騙業主說有客戶全款購房，再將虛假消息釋放給其他客戶；沒看房意愿時，被中介拉去信德園小區，充當“走馬燈”。

在上海，不少中介利用新房難搖、大肆鼓吹二手房市場即將迎來量價齊漲。記者暗訪發現，更有不少二手房中介利用購房者新房搖中概率低的心理賺取“號頭費”，聲稱可以為購房者引薦開發商內部人員。“有的樓盤確實有內線，但多數樓盤我們就是博個概率，反正對我們來說沒有什么損失。”該中介坦承。

發布虛假信息和廣告、捏造或散布謠言、“一房多賣”、捂盤惜售、捆綁搭售……中介的不正當經營行為，會像毒瘤一般侵入樓市肌體，誤導市場出現非理性行為，推高房價。

多地重拳整治市場亂象，規范房地產市場秩序。4月16日，北京西城區房管局聯合多部門開展中介機構專項執法檢查，堅決查處違規發布房源信息、用不正當手段招攬業務、炒作學區房等行為。合肥提出“嚴厲打擊各種房地產市場亂象”；西安提出“規范中介機構房源信息發布行為”；海南省提出“全面清理整治房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價、違規銷售等違法違規行為”。

嚴躍進說，房地產中介市場長期存在各類亂象，“興風作浪”擾亂市場正常預期，多地出臺措施予以嚴格規范，進一步體現了對房地產市場堅決嚴格調控的政策導向。要關注各類自媒體和各類微信群推廣樓盤等行為，強化對二手房市場的監管，嚴查中介炒作推高房價預期行為。