房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

藺雪瑩

摘 要：當前，我國房地產企業得以快速發展，相應的也出現了較多潛在的問題，對于房地產開發企業而言，土地增值稅是必須繳納的稅種，與其自身經濟效益息息相關，但實際上較多房地產開發企業并未認識到該稅種稅收籌劃的重要性，造成了企業稅負增長不合理的情況，影響到了房地產開發企業的良好發展。本文重點對土地增值稅稅收籌劃的相關內容進行分析，以供參考。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;稅收籌劃

為有效控制房價增長，我國對房地產產業做出了更為嚴格的管控，這為房地產開發企業帶來了較大的壓力，這種情況下，房地產開發企業應積極進行內部管理改革，進一步提升自身經營效益。房地產企業所要繳納的稅種中，土地增值稅占比較大，金額可達到上千萬。為緩解房地產開發企業壓力，國家針對土地增值稅也出臺了一些優惠政策，若對這些優惠政策進行有效的利用，則可以達到節約稅額的目的，這就需要房地產企業土地增值稅進行科學籌劃。

一、土地增值稅與稅收籌劃的含義

所謂的稅收籌劃，其實際上表示的是企業通過合理手段，改變繳稅渠道或者繳稅的時間順序，從而達到降低企業稅負成本的目的，需要具備時效性、整體性、經濟效益性、合法性以及謹慎性等特征，其中，時效性表示開展稅收籌劃工作時，應與國家政策及企業發展實際相結合，不可與實際不相符;整體性表示，企業開展稅收籌劃工作時，應關注后期的整體利益，眼光要放長遠;經濟效益性表示，企業應通過稅收籌劃工作減少自身稅負，實現利潤最大化，保證所獲利潤要遠超成本;合法性表示的是需要在法律允許范圍內開展稅收籌劃，不可存在偷稅、漏稅情況;謹慎性表示的是企業開展稅收籌劃時，需要有一定的地線，不能出現違法行為。土地增值稅在房地產開發企業各項稅務中占比較大，企業管理人員應將土地增值稅籌劃工作作為重點，發揮出稅收籌劃的作用，科學避稅，確保企業自身得以穩步發展。

二、土地增值稅稅收籌劃的作用

首先，提升企業競爭能力。土地增值稅是房地產開發企業的一個主要稅種，對于這一稅種，國家也不斷進行改革。對當前市場環境進行分析，可以看出我國房價一直呈現出不斷增長的趨勢，這種情況下會使土地增值稅收發生很大變化，并且，由于國家實施的宏觀調控措施，在一定程度上減少了房地產企業的利潤，為整個市場環境帶來了更大的壓力，而實施土地增值稅稅收籌劃工作，可有合理降低企業稅負，有助于企業競爭能力提升。其次，降低企業稅務風險。土地增值稅稅收籌劃工作開展過程中，房地產開發企業會嚴格遵循國家相應的法律法規要求，并且還會對自身財務制度進行不斷完善，有效防止了偷逃稅不良行為的出現，降低了企業稅務風險。

三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略分析

（一）制定完善的納稅籌劃機制

房地產開發建設前期會涉及到較大的資金投入，房地產開發企業為使經營決策制定更為準確，需要做好土地增值稅稅收籌劃工作，相應稅務籌劃人員應結合企業銷售方式、籌資方式以及項目規劃等工作情況，做出具體的部署與規劃，選擇出更為科學、合理的方式與方法，確保土地增值稅納稅籌劃的有效性，一般而言，計算土地增值稅時，可以進行一些項目費用的扣除，例如與轉讓房地產相關的稅費、土地出讓金及稅費、房地產開發費用等，所以，實際開發階段需要對開發成本進行合理的統計，盡可能的增加可扣除項目金額，從未對增值額進行有效的控制。銷售過程中需要根據土地增值稅中提出的相關征收規定，對價格進行合理的調整，合理進行收入控制，使土地增值稅納稅籌劃對自身更為有利。此外，應強化土地增值稅納稅籌劃意識，在生產運營中具體落實相應工作。企業管理人員應意識到該項工作在生產經營環節具體落實的價值所在，并使全體員工了解此項工作的深刻內涵，積極參與到實際的工作中。

（二）合理運用清算技巧降低企業稅負

現階段，稅收籌劃過程中可以利用合理使用清算技巧的方式有效降低企業稅負。企業相關人員進行具體清算時，可以適當延遲，盡量減低企業資金占用量，實現資金的優化配置，實現資金的增值循環。通常情況下，企業繳稅過程中會先處理稅負成本小的項目，稅負相對較大的項目則會放在后面處理，從而減少資金的使用量，不過需要注意的是，要在國家清算時限內應用這一方式。企業還可以適當增加抵扣金額，有效降低企業稅負，再配合科學、合理的清算方式，以此為基礎進行稅收籌劃工作。

（三）合理應用征稅范圍

對于房地產企業而言，國有土地使用權、地上建筑物以及其附著物產權有償轉讓環節所取得的增值額都在征稅范圍內，根據相關規章制度要求，企業若想在一定程度上降低稅收，可以從以下方面入手：第一，通過以出租、投資聯營代替銷售。企業可以出租一些開發項目，租金收取環節，只需要繳納房產稅即可，由于沒有進行產權轉讓，因此不用繳納土地增值稅。而在投資聯營上，投資聯營的一方可通過入股的方式，暫免土地增值稅，享受到相應的優惠政策。第二，通過代建房達到節稅的目的，所謂的代建房節稅模式，主要表示的是房地產企業進行項目開發環節，與其他企業通過合同簽訂的方式確定兩者的合作關系，房地產開發是以委托的形式進行的，最終建成項目后，需要收取相關的代建費用，不過并未發生產權轉讓情況，因此無需繳納增值稅，這種模式的應用下，能夠有效減少企業稅負，并且還會起到較好的運營成本控制效果，使企業能夠獲得最大化的經濟效益。第三，應用合作建房模式。實際進行企業項目開發前，房地產企業可以選擇合作建房的模式，與其他企業進行協商，雙方分別負責資金的提供以及土地的提供，這種模式下會暫免土地增值稅，項目建成后，合作雙方可按照合同約定分房自用，能夠達到較好的降低稅負效果。

（四）有效利用稅收政策的相關規定

應嚴格依據國家相關工作開展土地增值稅籌劃工作，尤其是需要清晰的掌握稅收政策中的一些特殊規定，進而確保稅收籌劃工作價值的真正發揮，以免偷稅、漏稅等不良問題的出現。例如，清算土地增值稅時，應考慮到開發成本的支出以及利息，對財務費用做出調整，并進行相關的計算扣除，由于貸款借款導致的資產利息支出，不可當做成本進行計算。此外，超過貸款年限產生的滯納金以及利息支出等，都不包含在土地開發成本中。政府需要適當返還給企業一部分土地出讓金，這種情況下，進行稅收審計時，需要將列入到營業外收入中，進行實際的清算，從而降低了企業土地開發成本。一般而言，國家會針對稅收籌劃工作出臺新的政策，只有合理的應用這些新政策，才能更好的進行稅收籌劃，得到對房地產開發企業有利的效果。

四、結束語

綜上所述，通過開展土地增值稅納稅籌劃工作，可有效提升房地產開發企業的競爭能力，并且也會有效降低企業的稅務風險。實際工作過程中，房地產開發企業需要制定完善的納稅籌劃機制、合理運用清算技巧降低企業稅負、合理應用征稅范圍、有效利用稅收政策的相關規定，從而確保稅收籌劃作用得以真正發揮，降低企業稅負的同時，促進房地產開發企業良好發展。

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