房地產企業財務管理與成本控制協同管理的研究

吳菲菲

摘 要：現如今，房地產行業已經走入了市場經濟的大環境中，為了使房地產行業能夠適應當前國家的宏觀調控政策，并提高房地產企業在市場中的競爭地位，不能僅僅采用以銷售為主的模式發展，而要從多方面來進行成本控制。在此情況下，企業開始將財務管理和成本控制有效結合到一起，采用協同管理的模式，但是如何能讓兩者真正的實現協同管理是當前需要解決的重要難題。本文通過對房地產財務管理和成本控制協同管理進行研究，分析了目前存在的主要問題，并提出了對應的策略以供參考。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;成本控制;協同管理

當今社會，隨著國民生活水平的不斷提高，房地產企業的發展已經成為提高我國經濟增長的主要行業之一。由于人們對住房需求的不斷增加為房地產行業帶來了良好的發展契機，因此，眾多的房地產企業層出不窮，增強了房地產行業的市場競爭力。但是這些房地產企業由于能力和資質存在差異，其要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，需要加強企業財務管理與成本控制協同管理。這樣才能使企業的所有資金都得到合理的利用，保證各項財務費用都在使用范圍內，從而提升企業的經濟效率，增強競爭力。

一、房地產財務管理與成本控制協同管理概述

協同管理就是使兩者能夠相互合作、相互制約，共同管理。將其應用到房地產行業中，主要體現在對企業內部實行分層次管理，同時在協同管理的模式下將財務管理和成本控制有效結合，推進企業的發展。由于房地產行覆蓋的范圍較廣、資金流通量較大，因此在實行協同管理的時候一定要保證它的有效性，起到監督和管理的有效作用。在實施成本控制時，一定要嚴格按照有關的規章制度開展工作，最大力度的為企業創造更多的經濟效益。在協同管理的模式下實施財務管理和成本控制主要體現在信息協同、管理協同、決策協同等方面。在房地產企業中其財務管理主要負責財務支付管理、收支管理和核算盈余管理等工作。成本控制則是對施工過程中涉及到的人員、材料、機械設備等方面進行成本方面的控制。在房地產企業中，如果將財務管理和成本控制的協同管理落到實處，在很大程度上能促進企業的全面發展，成為企業發展的主要保障力量。其中在企業做出決策的時候和抵御風險的時候發揮的效果最顯著。因此，在房地產企業中加強協同管理，實現財務管理和成本控制的共同管理將在很大程度上促進企業的可持續發展。

二、房地產企業財務管理與成本控制存在的問題

（一）財務管理方面的問題

在房地產企業中財務管理存在的問題一般情況下主要體現在三個方面：第一，融資管理方面存在的問題。由于房地產企業用到的資金量比較大，所以一般都是通過從銀行貸款來取得需要的資金，但是，由于受到當下國家金融政策的多方限制，對于房地產企業的貸款需求，銀行只能提供項目開發貸款，而且在此基礎上還附加了許多嚴格的條件。例如，項目需要滿足四證要求，對資金也有要求，其中自有資金比例要在35%以上，負債率要低于70%，此外對項目資金要進行封閉管理，這樣嚴格的條件都為企業融資帶來了較大的困難。第二，生產資金管理問題。由于企業增加了專用性的資產，以致于企業的沉積成本不斷的上升。企業的資本流動速度降低，資金長期以固定資產的形式存在，最終導致企業的資金鏈過于緊張。隨著市場各種價格的上漲，企業也會產生更多的預算。第三，銷售資金管理問題。由于房地產企業的資金回籠較慢，銷售成本支出較多，尤其在銷售環節中，比較重視資金的回收和管理，因此，如果還采用傳統的財務管理方式，將不利于財務與業務之間的信息鏈接。

（二）成本控制方面的問題

成本控制方面存在的三個主要問題是：第一，單元化的投資運作方式。由于多數的房地產企業發展速度較快，導致在進行前期調研時沒有做好充足的工作準備工作。在進行成本投入預算過程中，缺乏系統的分析，忽略了資金安全問題，沒有做好項目成本優化工作。第二，缺乏科學的成本控制方法，在房地產企業的發展歷程中，科學的成本控制方法能夠促進企業的健康發展，如果缺乏有效的評估，盲目的進行項目投資，將為企業帶來嚴重的風險。第三，缺乏完善的成本控制制度。由于大部分的房地產企業都屬于家族企業，因此沒有制定完善的企業制度對于決策權和股份也沒有明確的劃分，成本控制制度過于籠統。另外，企業對成本控制的重視度較低，以致于造成企業的成本投入過高。

三、房地產企業財務管理與成本控制協同管理的對策

為了能夠促進房地產企業的穩定發展，實現財務管理和成本控制的協同管理，企業可以試著從以下幾點進行改革來解決當前面臨的難題。

（一）完善企業制度

房地產企業要想貫徹落實財務管理和成本控制的協同管理模式，就要將企業制度的完善工作放到首位。具體操作方法如下：一是，房地產企業的管理人員需要加強對各個部門的監督管理工作，提前做好調研工作，將成本控制在最小的范圍內，并能夠按照預算制度展開工作，同時還要為成本控制工作提供準確的、真實的信息資料，方便成本控制的實施。二是，在房地產企業進行財務管理工作時，一定要重視預算審核和預算復核工作的重要性，因此這兩項工作在成本控制工作中起著關鍵的作用。三是，在采購施工原材料時，要選擇專業的采購人員。采購人員要通過多方面的對比，選擇性價比較高的原材料，同時還要保證供貨商具有合法的資質和較強的信譽度，方便建立長期合作的關系。簽訂采購合同后要將相關的資料和采購單據交于財務部門進行審核，一旦出現問題，要及時的跟采購人員進行溝通，并采取有效的解決措施，以此來減低采購工作對后期施工帶來的影響。

（二）建立健全財務管理體系

要想在房地產企業中發揮財務管理與成本控制協同管理的最大效用，一定要將財務管理體系建立完善。具體實施方式如下：首先，加強對財務部門的監督和管理工作。 從目前房地產企業的具體運作過程中可以看出，大部分的房地產企業還沒有較為完善的財務管理體系，現有的財務管理工作還缺乏規范性和科學性，而且在財務管理觀念上還比較落后。因此，需要結合自身企業的實際情況，更新財務管理和企業管理的理念，加強財務工作方面的監督和管理力度。同時，財務人員還要制定出滿足企業發展的成本控制方案，并保證方案的可行性和有效性。其次，提高財務管理能力。房地產企業的財務管理和成本控制工作涉及到企業內部的許多重要信息和數據，能夠影響企業的未來發展，因此，企業一定要加強工作人員的培訓力度，不斷提高他們的知識水平和業務能力，使其具備較高的工作能力和綜合素質。另外，在招聘新人的時候，一定要錄用業務能力較強的人員，并對其進行培訓來加強他們的財務管理意識和成本控制意識。最后，保證資金管理在有效范圍內。作為財務管理人員一定要重視自身的工作，認識到自身工作對企業的影響作用，做好財務相關的各方面工作。在房地產企業中，由于財務管理對企業的資金流向具有一定的影響作用，可以決定企業的經濟效益，因此，一定要做好資金管理工作，幫助企業樹立良好的市場形象。除此之外，還要幫助企業制定科學的融資方案來擴大企業的融資渠道，為企業的發展奠定良好的資金基礎。

（三）規范運作管理體系

在日益激烈的市場競爭中，房地產企業一定要建立規范的運作管理體系，采取外包形式的業務來加強自身在市場中的地位。首先，要保證外包業務的科學性和合理性，促進外包公司和房地產企業建立其緊密的合作關系。采取將核心業務交給外包公司關系的方式可以減輕企業的工作負擔，有利于將工作重心放到財務管理和成本控制方面。其次，要對企業進行更加完善和統一的管理，建立跨部門式的管理體系才能使企業更加規范化。

四、結束語

綜上所述，房地產企業的發展對拉動我國經濟發展有重要的影響作用。因此，為了使房地產企業更健康更持久的發展下去，需要在企業內部采取一系列的措施，在保證各項制度都完善的前提下貫徹落實財務管理與成本控制的協同管理，從而提升企業的經濟效益，促進企業的健康發展。

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