關于房地產企業預算管理存在問題及對策的思考

張彥軍

【摘要】經濟新常態背景下，我國房地產行業增縮減緩，企業面臨的競爭局勢愈加險峻。產業集中化已然成為我國房地產行業的必然發展趨勢，要想得以穩定運營發展，房地產企業應當大力推進全面預算管理，對企業各項事務進行全方面控制與協調，逐步增強核心競爭力以及治理水平。本文對房地產企業實行全面預算管理的意義進行分析，探究了當前存在的問題，并從多個方面討論了應對策略，以供參考。

【關鍵詞】房地產;預算管理;問題;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.183

房地產企業具有資金密集、風險與利潤呈正比的特點。經濟飛速發展的今天，隨著房地產供需關系持續轉變，我國房地產企業運營發展不再過于強調擴張規模，而是應將重心放在質量效益的提升上，走上轉型升級之路。全面預算管理是現代企業最常用的管理控制工具，房地產企業積極引入并推進全面預算，強化企業全員的全面控制思想，一方面可實現利潤效益最大化，另一方面可實現精細化管理，推動企業的健康穩定發展。

1、房地產企業實行全面預算管理的意義

全面預算管理是指以預算為核心，強調企業全面參與，對各項經營活動展開預算控制，合理配置資源，建立完善的預算管理流程，預測企業現金流量以及利潤，確保經營活動的有序推進，實現戰略目標。房地產企業項目由設計開發環節到銷售回款環節，都應當統籌規劃與資金有關的各項指標，只有設置適宜的預算節點，才能科學編制預算、嚴格控制預算，從預算的角度出發對項目各環節存在的風險進行控制并合理規避，這樣才能推動企業穩定運營與發展。對房地產企業而言，實行全面預算管理的意義如下：

1.1有利于提高企業競爭實力

在國家宏觀政策調控下，房地產企業獲取土地資源的成本與難度日益加大，企業間的競爭也愈加突出，由于成本居高不下，企業可獲得經濟利潤的控制也有所縮減。這種情況下，如何實現精細化管理逐漸成為房地產企業面臨的一項難題。通過實行全面預算管理，一方面可形成互相制約、互相協調的內部關系，便于預算人員及時獲取所需信息，包括企業資金使用情況、企業成本控制情況等，制定可行的預算執行方案，另一方面可對具體項目開展各個環節的實際情況有所掌握。及時發現問題加以優化，有利于提高房地產企業的競爭實力。

1.2有利于提升企業運營水平

我國房地產企業正處在轉型升級的關鍵階段，企業逐步探尋新的發展之路，重新梳理戰略布局，對整個行業的未來發展前景以及企業運營管理實際展開分析，科學研判，制定短期、長期發展計劃，細化分解戰略規劃，確保企業戰略目標的實現[1]。而在此過程中，最主要的理論指導則是“全面預算管理”，通過建立健全全面預算管理體系，可為戰略選擇、戰略實施、戰略落地提供支撐與保障，同時有利于提升企業的運營水平。

2、房地產企業預算管理現存問題分析

2.1預算管理意識薄弱

全面預算管理的優勢體現在“全面”二字，主要是指企業全員參與，涵蓋企業所有經營項目的每一環節。但受到諸多因素影響，部分房地產企業將此項工作與財務工作相對等，簡單地制定相應規章制度，要求財務人員全權負責預算工作，并未設置專職崗位或者組建預算管理小組，企業其他部門的參與度并不高。還有的企業認為全面預算管理主要用于成本控制方面，只是對各項費用成本支出進行預算管理，并未將全面預算的作用切實發揮出來。加上企業員工預算意識薄弱，缺乏參與預算管理的積極性，這對房地產企業全面預算的落實造成負面影響。

2.2預算編制尚未落實

財務預算是房地產企業最常用的預算形式，側重于經濟行為以及經濟活動，提升企業防范財務風險的能力，包括市場風險、資金風險等等。預算編制屬于全面預算管理的基礎環節，由于房地產企業對全面預算認知有偏差，預算編制還尚未落實，主要體現為：預算編制方法單一，往往以增量預算法為主，只考慮到簡單易行，過于依賴歷史數據;未能打破思維定期，看重短期的精力理念，編制預算不符合企業戰略發展需求，即使預算執行過程中出現明顯差異，也難以進行調整。

2.3預算執行效力不佳

預算執行是最主要的環節，執行效力是否良好決定著全面預算管理的最終效果。然而有的房地產企業因審批機制不夠嚴謹，預算執行具有一定的隨意性，不經授權審批項目、越權審批等情況仍舊存在，對企業運營管理造成直接影響。有的企業管理層盲目放權，要求財務人員直接進行審批，但因業財之間缺乏有效溝通，財務人員往往很難掌握業務開展以及預算執行情況，根據經驗進行審批，在資金金額方面加大約束力度[2]。另外，缺少全過程監督機制，不能把握預算與實際執行之間的偏差，預算管理制度極易流于形式，最終導致房地產企業預算執行效力不見，全面預算管理的推進受阻。

2.4預算管理制度欠缺

“無規矩不成方圓”，房地產企業應當建立并完善預算管理制度，對預算工作的開展提供支撐與保障。由于房地產企業項目具有組織鏈條長、流程復雜的特點，制定預算管理制度也存在一定的難度，同時牽扯到多個方面的影響引入，若是無法全面考慮，必然不利于全面預算的落實、當前房地產企業預算管理制度的缺失主要體現為：直接照搬同行業內其他企業的管理制度，適用性、可行性不強;現有規章制度難以起到約束作用，也不能規范企業內部員工的實際行為;預算管理制度覆蓋范圍狹窄，僅存在于財務部門內;制衡機制缺失，各部門各自為政，積極配合并參與預算管理的主動性不足。

2.5預算績效考核不足

預算績效考核必不可少，主要目的是根據對預算執行情況的綜合評價，分析預算管理存在的不足，采取措施加以改進，完成分析報告，為下一年度的預算工作提供參考。盡管大部分房地產企業已順應潮流引入全面預算管理，但還是未能關注事后環節，預算績效考核不足，設置的績效考核指標、考核范圍過于籠統，現行考核機制并不健全。有的企業建立了預算績效考核機制，然而這一機制因缺乏考核力度淪為一紙空談，加上激勵機制不合理，績效獎懲手段單一，一定程度上也影響著預算考核，難以保持企業員工的工作積極性，全面預算管理落實成效不到位。

3、完善房地產企業全面預算管理的有效策略

3.1強化全面預算管理意識

房地產企業應從實際出發，正確認知“全面”的含義，強化全體員工的預算管理意識。一方面，房地產企業可通過專題宣傳的形式，使企業員工在參與宣傳活動的過程中理解全面預算基本概念與內涵，經由財務人員的引導與提示，真正地認識到全員參與的必要性，端正個人思想態度，積極將全面預算融入到房地產項目開展的各個環節;另一方面，房地產企業可定期組織經驗分享交流活動、教育培訓活動，為員工分享個人經驗提供平臺，打牢全面預算的基礎，互相學習，積累更多的實踐經驗，逐漸形成相互配合、相互影響的關系。

3.2確保預算編制的科學性

預算編制環節房地產企業應當強調財務預算、業務預算、資本預算的結合，梳理預算編制流程，根據項目特點制定適宜的預算計劃。在選擇預算編制方法的過程中，需注重適用性以及靈活性，如零基預算法、彈性預算法等，結合市場環境、企業預算管理現狀以及實際需求進行確定[3]。房地產項目開發前期，必須做好調研工作，避免盲目編制預算，設置專門的預算管理小組，各部門都應積極完成部門預算，及時遞交，經審批之后層層分解，通過預算確定具體的工作任務、工作目標等，下達至各個部門有序執行。

3.3加大預算管理執行效力

為了提升預算執行效力，房地產企業應當加大監督控制力度，充分依托信息技術，實現全過程跟蹤監控。首先，搭建預算管理信息化系統，嚴格審批流程以及手續，明確劃分層級，要求企業員工走流程辦事，同時遏制越權審批行為;其次，建立預警監督機制，若是房地產項目某一環節出現預算超支的現象，必須第一時間發出預警信號，及時上報，由項目負責人、財務負責人、管理層共同商討方案，履行特殊審批手段，避免發生因預算超支而停止項目進程的情況。此外，全方位監控預算執行過程，如果預算與實際有偏差，應當在獲得權限后適當地調整，分析主要的影響因素，排查安全隱患，進而確保預算執行效力。

3.4健全預算管理制度體系

一要以制度為保障，明確責任中心的權利與職責，確定編制、匯總分析、執行控制等主要負責人，嚴格遵循崗位責任制，增強企業員工的工作責任心;二要設置執行標準，根據房地產企業自身特點建立制度體系，持續改進與完善，形成定額標準;三要采用上下結合的方式，優化整合預算管理體系，將不同層級、不同部門納入到其中，增設制衡機制，綜合平衡、溝通協調，擬定全面預算管理方案，同時結合內控規范要求提升各項制度的規范性與嚴謹性;四要強化預算的“法律效力”，以全面預算為核心開展經營活動，嚴格執行預算政策，加大監督控制力度，采取適宜的制約手段，最終形成全面預算管理局面。

3.5注重全面預算績效考核

完善預算績效考核是落實全面預算管理的必要前提[4]。房地產企業應當注重預算績效考核，建立考核機制，對預算執行過程進行綜合評價，同時充分運用考核結果，將考核結果作為再次調整預算方案的主要參考依據。房地產企業可適當引入多層級預算考核模式，遵循由上至下的原則，劃分不同層級、不同崗位的職責，細化分析預算績效考核指標，擴大考核范圍以及考核深度，將績效考核結果與物質獎勵直接掛鉤，并創新激勵手段，如崗位晉升、薪資調整等，保持企業員工的積極性。

結語：

綜上所述，為了適應經濟發展新形勢，房地產企業積極引入全面預算管理，對其意義以及現存問題有充分地把握，從問題出發探索可行的完善對策，使得預算管理水平得以提升，同時實現全面預算管控，發揮全面預算的實際作用，進一步加快房地產企業戰略發展與轉型升級進程。

參考文獻：

[1]宋玉萍.房地產企業全面預算管理存在的問題及對策分析[J].中國市場，2020（06）：145-146.

[2]楊煜.房地產企業實施全面預算管理的困境與對策[J].管理觀察，2019（11）：162-164.

[3]陶建平.探討房地產企業實施全面預算管理面臨的困境與對策[J].財會學習，2019（05）：49-50.

[4]韓新鴻.房地產企業預算管理中存在的問題及對策[J].會計師，2018（04）：20-21.