招商蛇口產業園區打造創新創業產業生態

摘要：4月21日深交所正式接受招商蛇口產業園REITs的申報以來，招商蛇口產業園REITs已于5月17日獲證監會注冊批文，并于5月20日正式發布了“詢價公告”，標志著招商蛇口產業園REITs正式啟動發行程序。分析招商蛇口公募RIETS發行的優勢：招商蛇口不斷將沉淀的城市發展經驗，因地制宜的對外復制，從國內走向國際，打造多個產業新城和園區項目。此外，憑借獨有的土地開發運營模式、城市和園區開發建設運營經驗以及對政府需求的深度認知，與多地政府建立了深度合作關系。招商蛇口利用自身優質的產業孵化優勢，打造了一個集龍頭企業、獨角獸企業、上市公司領頭的創新創業產業生態，為項目的可持續發展注入源源不斷的血液。

關鍵詞：公募REITs;輕重資產分離;產業運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0020-23 收稿日期：2021-05-25

文章來源：本文由方升園區大會供稿。

招商蛇口產業園REITs作為境內公募REITs的排頭兵，在國家填補金融產品空白、拓寬社會資本投資渠道的道路上邁出了堅實的一步。同時對于公司和行業而言，發行公募REITs，實現重資產上市，提升流動性和周轉率，緩解企業資金壓力以及對于創新資產管理模式和行業商業模式，打造“輕重分離”的運營模型具有重要戰略意義。

招商蛇口產業園REITs的基礎設施項目為萬融大廈和萬海大廈，可租賃面積分別為41611平方米及52646平方米，兩個基礎設施項目估值達25.28億元。根據詢價公告，中國證監會準予招商蛇口產業園REITs發售的基金份額總額為9.00億份，本次發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。戰略配售基金份額數量為5.85億份，占發售份額總數的比例為65%。其中，原始權益人招商蛇口認購數量為2.88億份，占發售份額總數的比例為32%;其他戰略投資者認購數量為2.97億份，占發售份額總數的比例為33%。據悉，在此前的戰略配售環節中，招商蛇口產業園REITs獲得了資本市場的強烈認可和追捧。

全國有眾多園區項目，憑什么招商蛇口運營下的萬海大廈和萬融大廈會成為深交所首批申報項目中粵港澳大灣區產業園區類基礎設施公募REITs首單并受到追捧呢？靠的是其原始權益人招商蛇口作為央企的百年光環嗎？顯然不是，畢竟發行REITs對發起方的項目資產質量、收益水平、管理團隊都有極高的要求。因此，招商蛇口園區REITs正式啟動發行程序，蓄勢待發，是資本市場對資產價值的長期看好以及對運營商多年園區運營“苦功”與實力的認可。

1 深諳城市及園區發展之道

物業租金高低代表著一個區域的發達水平和產業集聚程度，見表1。就以目前滬深交易所受理的幾個產業園區公募REITs來看，雖然從數據看張江光大園是產業集聚程度最高的區域，但張江光大園所在的上海是中國發展程度最高的城市之一，而張江幾乎是由整個上海市政府舉全市之力打造。而蛇口工業區是由一家企業打造的項目，可見招商蛇口產業打造能力并不遜色于上海，甚至在產城融合、宜居性方面的打造能力超越上海張江，在全國處于領先的位置。因為只要到過兩地的人都能明顯感受到，張江核心在“產”，但缺乏“城”的配套，而蛇口工業區卻是名副其實的宜居宜業的產業新城。

蛇口是一個曾經因逃港而近乎凋敝的小漁村，人口最初不過數千人，1979年以改革開放“第一炮”為標志，蛇口工業區開始起步發展，圍繞城市和區域經濟發展的規律，以港口先行，帶來物流;產業園區跟進，帶來人流和相關配套的需求;于是配套系列的城市新區開發建設，從而實現成片區域整體聯動發展，形成了獨特的“前港-中區-后城”的綜合發展模式，將10.85平方公里的蛇口，打造成為如今擁有40萬人口，GDP超過1200億元的國際化城市片區。

蛇口自建園以來，根據經濟和城市發展的趨勢，不斷進行轉型升級和創新發展。以此次基礎設施項目萬海大廈和萬融大廈所在蛇口網谷為例，其實際是誕生于華益鋁廠舊廠房之上，是城市更新的經典項目。蛇口工業區開發建設之初，主要發展“三來一補”的加工出口業，引進了大量外資加工企業，華益鋁廠就是其中之一，彼時園區廠房林立。但隨著社會經濟發展，舊廠房不能適宜時代發展的步伐。2009年，廣東省提出實施“騰籠換鳥”戰略，要實行產業轉型升級，發展高科技產業。此時蛇口工業區也處于早期低端制造業亟待升級和空置率日益升高的時期。于是招商局集團主動把握這一歷史機遇，提出“再造新蛇口”戰略，全面啟動蛇口工業區的產業升級和軟硬件升級。于是在2011年，華益鋁廠倒下，蛇口網谷由此誕生。蛇口網谷以新一代信息技術、移動互聯網、物聯網、電子商務等四大核心產業為方向，為入駐企業提供從孵化、加速到成熟的全生命周期空間;關注企業成長需求，與園區企業共生，為其提供營銷推廣、資源對接、產業基金等全方位的產業服務，打造良好的產業生態。經過招商蛇口苦心的運營，這塊僅22.8萬平方米的土地匯集了如蘋果、IBM等世界500強、聯新等獨角獸企業近450家，產業集聚度超70%。曾經的老廠房煥發成如今極具生命力的科創高地。

城市及園區發展的核心是產業，而產業發展靠人的推動，這是城市和區域發展的基本規律。招商蛇口深刻理解并尊重城市發展的規律，除了重視產業的培育，其更看重“人”這一要素，圍繞“人”來配置產業打造新城和園區項目，吸引人才，留住人才，走產城融合可持續發展道路。招商蛇口在進行區域開發過程中，始終堅持通過港、區、城的有機融合、協同發展形成產城融合生態圈，走高質量綜合發展模式。整個生態圈內，涵蓋了產業、商業及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂等服務設施，把生產、生活、生態的內在聯系協調一致，實現宜業宜居、有機共榮的生活場景。這是一種生態圈式可持續發展的模式，也是一套以市場化方案實現城市和園區運營的空間發展模式，為城市發展帶來源源不斷的活力。

時代在進步，“前港-中區-后城”綜合發展模式也不斷升級，“前港”已經不是純粹的港口概念，而是隨著時代的發展演進成了“信息港、物流港、數字港”等新的概念，在這些“港”的基礎上去做城市的綜合發展。招商蛇口不斷將沉淀的城市發展經驗，因地制宜地對外復制，從國內走向國際，打造多個產業新城和園區項目。

2 區域系統招商能力

區域開發運營中，有兩大能力是運營商的殺手锏，一個是To B的能力，即產業資源整合能力;而另一個是To G的能力，即提升區域招商系統能力：指運營商與政府溝通、合作、協同完善區域產業構建的能力。而To G能力往往更能決定一個項目運營的好壞，因為只有與各地政府區域發展達成共識，保證雙方價值最大化，才能更有利于區域開發的推進。

以招商局智慧城為例，2004年左右，為轉移蛇口自改革開放以來建立的眾多生產型企業，加上此時光明區屬于產業孤島，一片荒蕪，亟需發展，招商蛇口決定在光明區建立智慧型產業園區。一方面，招商蛇口與政府深度合作，其中兩者創新合作的項目之一便是留學生創業園，此項目是政府和企業共建的孵化園，目的為企業發展提供最大限度的資金保障，吸引了大批量海外留學人員回來創業。另一方面，結合光明區政府對區域發展和企業要求，招商蛇口結合深圳及蛇口區域及產業發展情況，圍繞智能制造、生物醫藥、新一代信息技術三大產業方向，不斷引進產業企業，并提供專業的產業服務、政策服務、投融資服務等在內的全鏈條產業服務。歷經17年的發展，招商局智慧城引進了包括國家級高新技術企業50家、上市公司或上市公司控股企業8家，成為光明區以及招商蛇口旗下的標桿園區。

招商蛇口從蛇口工業區起步，通過40余年城市和園區開發建設運營經驗積累，憑借獨有的土地開發運營模式、城市和園區開發建設運營經驗以及對政府需求的深度認知，與多地政府建立了深度合作關系，無論是非市場化的項目、還是國家幫扶項目、國際合作項目，始終堅持市場化的準則，將眾多不被看好的、名不見經傳的價值洼地建設運營成為區域價值高地，推動區域的發展。

3 產業孵化能力

產業孵化能力也是輕資產能力之一。招商蛇口除了產業資源整合，為區域引進大量產業企業，同樣重視企業的孵化和培育，而創新孵化的基因始終根植于蛇口的基因中。隨著蛇口工業區的發展，招商銀行、平安保險、中集集團等一家又一家企業從蛇口誕生成長。歷經多年的摸索和對行業的深耕，結合不同產業企業不同發展階段的需求和痛點，招商蛇口打造了“一云、兩平臺、三中心、四空間”的產業孵化、產業培育及人才培育模式，通過產業投資串聯起“孵化+投資”的合理商業模式。據招商蛇口2020年年報顯示，招商蛇口就創新孵化領域已經運營5個招商創庫項目。孵化基地內創新創業企業超過1000余家，形成了一個超過20000家的創新生態圈，打造了一個集龍頭企業、獨角獸企業、上市公司領頭的創新創業產業生態，為項目的可持續發展注入源源不斷的血液。

招商蛇口作為百年央企招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，自1979年創辦以來，一直是一面旗幟、一個精神符號，作為中國改革開放的先行者，始終堅持“敢為天下先”的創新精神，聚焦園區的建設和運營主業，持續深化創新。

歷經40余年的發展，截至2020年12月31日，招商蛇口持有的產業園資產近403萬平方米，園區項目達27個。同時在發展過程中沉淀了更為寶貴的城市和區域發展理念和經驗。新發展格局下，招商蛇口提出將持續提升園區資產運營能力、實行“一園一策”、因地制宜的發展策略，不斷提升自身的軟實力，更好發展。