中國物業管理業發展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：基于四次經濟普查數據，發現從2004至2018年我國物業管理業在行業規模和財務績效方面都有長足發展。在展望行業發展趨勢的基礎上提出推動我國物業管理業發展的建議。

關鍵詞：物業管理業;經濟普查資料

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0008-13 收稿日期：2021-05-20

物業管理業是房地產業的重要組成部分，在中國住房市場化、專業化、社會化進程中得到了快速發展。根據中國《物業管理條例》，物業管理是指“業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”。而且，它還在完善城鄉社區治理，在城鄉人居環境建設和整治中開展美好環境與幸福生活共同締造活動中發揮了重要作用。

2004年我國開展了第一次經濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經濟普查。經濟普查資料中收集了大量詳細的房地產開發經營、物業管理、中介服務、租賃經營和其他房地產的單位數量、就業人數、生產經營和財務狀況等方面的信息。除了個別調查項目發生了變化，絕大部分保持了一致，歷年的資料有很好的可比性。本文運用此數據分析了2004-2018年中國物業管理業的發展狀況，預判我國物業管理業的發展趨勢，從而為行業健康發展提供政策建議，更好地促進房地產業平穩健康發展，對完善我國房地產基礎制度和長效機制具有重要意義。與此前的研究（易成棟，2006;劉寅坤，2015;劉寅坤，2020）相比，本文使用了四次經濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現有的研究。

1 中國物業管理業的發展狀況

1.1 規模快速擴張

中國物業管理行業規模增長明顯。如圖1所示，中國物業管理行業企業法人單位數量，從2004年的3.1萬家上升至2018年的23.4萬家，增加約6.55倍。從企業數量占比看，物業管理業逐漸成為房地產業內主要子行業，2004年物業管理業占房地產業企業總法人單位數量比例約25.4%，明顯低于開發經營業的46.8%，但高于中介服務業的15.9%，至2008年，物業管理業占比上升至31.5%，超過開發經營業（27.8%）成為占比最高的子行業。同樣，中國物業管理業的從業人員數量從2004年的139.26萬人穩步上升至2018年的636.9萬人，增加497.64萬人，增幅卻僅約占企業法人數量增幅的一半，為3.6%。從占比看，物業管理業占房地產業從業人員數量的比例從35.2%上升至50.2%，同樣反超開發經營業，成為房地產業內第一。

機構小型化趨勢明顯。基于上述兩類指標，計算可得在2004年至2018年間，中國物業管理業平均每單位法人從業人員數量從44.9人/家變化至27.2人/家。其中，2004至2008年，企業的平均人員規模從44.9人/家下降至43.2人/家。說明在此期間，企業數量和從業人員數量增速基本一致。而2008年后，前者增速開始明顯快于后者，平均而言物業管理企業人員規模趨向小型化。

中國物業管理協會調查數據表明，2018年，物業管理行業覆蓋面積達到279.3億平方米，規模不斷擴張（劉寅坤，2020）。

1.2 財務狀況改善

行業資產規模同樣實現大幅增長。經濟普查資料顯示，2018年中國物業管理行業資產規模約為2004年的11.4倍。這一增幅明顯小于開發經營業（15.2倍）和中介服務業（17.8倍），低于房地產業總增幅（15.8%）。同時，2004至2008年，物業管理業占房地產業的資產總計比例從3.9%降至2.6%，基本保持穩定。另一方面，行業內企業法人的平均資產同樣實現明顯增長，從2004年的866.7萬元/家上升至2018年的1310.54萬元/家。其中，主要的增長來自于2004至2013年，2018年較2013年僅上升了約0.68%。同樣，從業人員人均資產水平也明顯提高，從2004年的19.29萬元/人上升到2018年的48.15萬元/人。

如表2所示，除資產總計實現明顯增長外，2004年到2018年的中國物業管理行業的負債和主營業務收入總量水平（2018年數據為“營業收入”）同樣提升顯著。其中，負債總計從1736.1億元增長至21627.7億元，相應地，資產負債率從62.5%增至70.5%。同時，主營業務收入2004年為682.1億元，2018年為9066.1億元，后者約為前者的13.3倍。

單位企業法人的平均負債和營收水平提升顯著。單位企業法人的平均負債從2004年的560.03萬元/家上升至2018年的924.26萬元/家。2004年平均每家企業法人的主營業務收入為220.03萬元/家，而2018年平均每家企業法人的營業收入為387.44萬元/家。另一方面，行業平均每個從業人員的負債從最初12.46萬元/人，上升至2018年的33.96萬元/人;同時，平均每個從業人員的主營業務收入在2004年約為4.89萬元/人，而2018年的每單位從業人員的營業收入為14.23萬元/人。

2 中國物業管理業發展趨勢

2.1 行業發展前景看好，拓展新興業務領域

隨著房地產供求關系的變化，中國房地產行業將從以房屋建筑業和開發業為主逐漸向側重房地產經紀、物業管理、資產管理等方向轉變，房地產企業也將更加注重存量物業的經營和服務。物業管理行業還有很好的發展空間。一方面，第七次人口普查數據表明，2020年我國城鎮化率達到了63.89%。根據聯合國和一些專家的預測，我國總人口將在2030年左右出現負增長，城鎮化率將在2040-2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮人口繼續增加，房屋總量還將繼續增加。另一方面，我國物業管理覆蓋率還不高，很多小區沒有物業管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業管理條例》實施以來，北京物業服務覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉建設廳印發《四川省城鎮住房發展規劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業管理覆蓋率達70%。

物業管理標的屬性仍以住宅為主，但行業多元業態發展的格局已初具規模，未來將逐步拓寬市場接管物業管理服務的渠道和規模，在管的商業、辦公類等物業數量將有一定程度提升，同時針對醫院、學校、公建甚至是城市片區的物業管理市場也都將可能成為下一個增長點。住宅物業的管理維護難度以及人員復雜程度等較低，這降低了該細分市場的進入門檻，因此行業中多數企業都布局了住宅業態;商業、辦公和產業園區等生產或商業屬性物業雖具有一定的技術門檻，但仍有較多企業布局;而學校、醫院等因其物業特殊性，市場化運作程度并不高。特別值得注意的是，隨著“城市開發”“城市經營”以及“城市品牌”等城市發展模式的推廣與實踐，以及“機關及企事業單位后勤服務改革”“公共服務領域鼓勵社會資本投資和運營”等政策新導向的出現，有地產集團依托的部分物業管理企業開始與地方城市政府合作，對城市進行綜合“物業管理”。至2020年11月以橫琴新區為代表的“物業城市”模式已在約37座城市得到實踐。

與此同時，物業管理行業還在不斷拓展新興業務。在完善城鄉社區治理中需要發揮物業管理在促進城市管理、公共服務、治安防范、市政養護、社區養老等領域的作用，物業管理企業接受基層政府委托參與社會治理事項清單，并且通過政府購買服務方式承擔一些公共服務的職能。物業管理還要在城鄉人居環境建設和整治中開展美好環境與幸福生活共同締造活動中發揮了重要作用，例如代采物品送貨上門、代充水電氣費等生活便民服務，還有一些物業管理企業拓展了房屋銷售、租賃等經紀業務，以及居家養老、定制旅游、家政、房屋租賃、綠色智能家居、社區智能零售和自助服務終端、共享車位等新業務，還有一些物業企業參與了城市更新等業務。

2.2 行業集中度進一步提升

物業管理行業集中度有進一步提升的態勢。中國指數研究院發布的《2019中國物業服務百強企業研究報告》指出，2018年中國百強物業管理企業管理規模均值約3718萬平方米，所占市場份額38.9%，前10名的物業管理企業水平約是其6.43倍，達到2.39億平方米，市場份額約為11.5%。這種“強者越強”的態勢將保持或得到加強。如中國指數研究院數據顯示，2014至2018年，前100的物業管理企業市場份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來資本的進入加快了頭部企業上市，以及通過兼并收購獲得存量物業或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業管理業頭部企業IPO進程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產等主要地產企業對應的物業管理企業已經在港股上市，融創、恒大與華潤置地等也已經提交A1表。大型物業管理企業并購小型物業公司獲得管理面積增長、收購上市公司股權獲得業務增值或“強強聯合”擴大平臺資源等多種目的并存，物業管理行業兼并收購更加頻繁，僅2020年上市物業管理公司公告的并購案就約26起，涉及金額約19.4億元。

2.3 政策法律環境不斷完善

物業管理法規更加完善，政府監管日趨規范。1994年4月建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。2003年9月1日我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。2020年發布的住房和城鄉建設部等部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》提出融入基層社會治理體系，健全業主委員會治理結構，提升物業管理服務水平，推動發展生活服務業，規范維修資金使用和管理，強化物業服務監督管理。一些地區都出臺或修訂了物業管理條例。地方政府將物業管理納入生活服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。

2.4 企業收入渠道多元化

物業管理企業的收入來源可分為基礎業務與非基礎業務兩個部分。基礎業務即傳統物業管理企業提供的設施維護、安保監控、環境衛生以及園林綠化等服務，這部分的收入等于管理面積與物業費用單價相乘。相對而言，當前物業管理單價變動具有一定剛性，所以基礎業務收入的增長主要依靠管理面積的提升。從對宏觀環境的分析來看，物業管理面積的提升具有強勁支撐。

非基礎業務可分為開發相關業務與社區業主服務兩個方面。前者涉及施工階段的自動化設備安裝，以及銷售階段的案場服務、房屋檢驗等服務。后者主要涉及圍繞社區業主開展的多元化個性服務，如電商服務、家政服務、社區金融等。開發相關業務主要與地產開發、銷售相關，受開發行業周期影響較大。社區業主服務則更加凸顯人的需求多元化，物業管理公司可根據區域的不同、社區人口結構特征等，為社區業主提供如社區金融、托管、健身、家政等多元服務，通過創新盤活已有存量的增收能力。一方面，伴隨經濟發展，人口收入水平不斷提高，對多元化、高質量的社區服務的需求必將顯著增長;另一方面，科技賦能社區服務升級的倡議和實踐早已非常豐富，伴隨5G等新技術和設施的普及，社區業主服務的創新與開展將得到更有力的支撐。

3 結論與建議

本文基于四次經濟普查資料對我國物業管理行業的發展情況進行了詳細的梳理，發現2004至2018年，我國物業管理業在行業規模和財務績效方面都有長足發展。未來行業將有很好的發展空間，不斷拓展新興業務，市場集中過度將進一步提升，收入渠道更加多元化，政策環境更加規范。

基于上述分析，針對優化物業管理行業發展提出以下建議：

一是要努力與加強基層社會治理和建設美好環境與幸福生活的人居環境相契合。在新一輪的基層社會治理升級優化和建設美好環境與幸福生活的人居環境進程中，國家會將更多資源和權力下放至社區層面，這就要求物業管理企業抓住這一契機，根據自身優勢為社區居委會和基層政府在社會安全、公共服務、園林綠化等方面提供更多服務或者數據支撐。具有實力的物業管理企業和其所屬地產集團可以基于“物業城市”“城市運營”等模式，協助城市政府進行全面科學的城市管理。

二是要推動新技術和物業服務深度融合，開展智慧物業管理服務適應居民不斷升級的需求。利用大數據、BIM、物聯網、人工智能技術，賦能物業管理企業社區服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維;構建城市至基層的社區網絡系統，政府與物業管理企業共享部分數據，鼓勵物業管理企業根據所在區域特征、企業戰略、社區人口結構等信息，加快推進與商業零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫療健康、教育、體育等其他生活性服務業融合發展，發展更加精準對接本社區居民需求狀況的相關服務。

三是要加強物業管理行業標準建設。一要打造“國家標準-行業標準-協會團體標準-先進企業標準”為架構的多層次行業標準體系（劉寅坤，2020），使各層次、各業態、各地區物業管理服務得到合理引導;二要根據新型城鎮化的發展要求，針對智慧社區、物業城市、老舊小區改造等新物業形式進行標準創新，以適應新需求。

四是要加強物業管理行業信用體系建設。在以市場為主導配置物業管理資源的趨勢下，要通過制度創新建立和完善物業管理行業信用體系和監督機制，在鼓勵發展的同時，加強事中和事后的監管力度;政府構建多行政等級、全國性統一征信平臺，開放舉報、仲裁平臺，為公眾提供開放、明確和高效的維權平臺;構建征信“黑名單”，定期評估企業信用等級，并周期性發布。

參考文獻：

1.陳淑云.城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制.華中師范大學學報（人文社會科學版）.2009.48 （05）

2.金煒玲 李熠 李佳.數字化社區治理：應用政務熱線大數據創新物業管理.電子政務.2021.02

3.劉寅坤.物業管理行業發展報告//中國房地產發展報告（2020）.社會科學文獻出版社.2020

4.劉寅坤.“互聯網+物業”推動行業轉型升級.中國物業管理.2015.06

5.張建平 郭杰 王盛衛 徐正元.基于IFC標準和建筑設備集成的智能物業管理系統.清華大學學報（自然科學版）.2008.06

6.張金娟.住宅區物業管理模式的優化與創新.城市問題.2013.07

7.張磊 劉麗敏.物業運作：從國家中分離出來的新公共空間 國家權力過度化與社會權利不足之間的張力.社會.2005.01

8.張農科.關于中國物業管理模式的反思與再造.城市問題.2012.05

9.張襄譽 廖曉峰.物業管理：城市社區管理體制的創新.城市問題.2003.01

10.易成棟.中國物業管理業的地區差異.住宅與房地產（物業管理）.2006.10

作者簡介：易成棟，中央財經大學管理科學與工程學院城市與房地產管理系教授，博導，經濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經大學投資學博士生研究生。

基金項目：國務院第四次全國經濟普查領導小組辦公室重點課題項目《基于產業與環境協同演化視角的國際房地產業比較研究》（項目號JJPCZB39）。