土地資產管理的新模式技術研究

張素芳

[摘 要]現階段我國土地制度改革速度持續增快，對于相關部門來說需要持續地提升土地利用水平，改善土地資源管理措施，能夠看出在可持續發展理念背景下，各項措施的落實都得到了可靠的保障，因此我國土地利用使用水平也得到了顯著的提升。不過在這個時期，土地資產管理還是存在較多的問題，一部分地區存在濫用土地或者違法用地等情況，這就需要及時地采取措施進行應對，防止給土地資源的正常使用造成影響。

[關鍵詞]土地利用;經營管理;資產管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.19.189

1 引言

新時期我國各地區面臨的土地管理工作的復雜程度在不斷提高，尤其是在土地改革進程不斷推進的情況下，各地區的土地利用水平差距在明顯擴大。雖然部分發達地區的土地管理工作已經得到了完善與優化，但是大部分地區的土地管理工作仍然存在一定的滯后性，這也是土地利用水平無法得到顯著提高的主要原因。因此，文章探討了新時期土地利用水平提高的土地管理策略，以供參考和借鑒。

2 完善土地經營管理，提升土地資產管理效率的重要程度

2.1 滿足農民利益需求

我國是一個農業大國，對土地的需求量很大，因此土地對于農民來說是比較重要的。農民依靠土地進行勞動，為自己的生活提供保障，屬于農民的主要生活工具。現階段我國城市化進程持續增快，各級政府為發展地方經濟或者公共設施需要，將大量的農用地進行征收轉化為建設用地，不少地方農民的土地人均占有量較少，地方政府雖然給了相應的補償，不過難以滿足長期的生活需求。土地是農民的重要生產、生活資料，沒有土地，就沒有生活來源。因此，有必要到其他地方打工謀生，如此也比較容易產生社會問題，影響到農民的經濟效益，這就需要地方部門高度重視土地管理。

2.2 市場經濟發展需求

通過調查能夠明確之前一些國家會選擇高度集中的政治經濟體系，但是效果較差，因此我國選擇了改革開放的措施，傳統的計劃式經濟轉換成了市場經濟，為了促進經濟的發展和進步，就需要參考市場經濟的發展規律，按照相關的需求落實，進而促進社會經濟的發展。土地市場對于市場經濟來說是比較重要的，有關部門需要持續增強管理力度，提升土地管理效率，合理利用土地資源。

2.3 城鄉一體化建設需求

如今我國高度重視城鄉一體化建設，土地屬于一種重要的資源，對于農民來說是比較重要的，針對失去土地的農民需要設置合理的處理方法，保障這些農民在失去土地之后生活質量不會受到影響，而且不會影響到城市化的發展。政府在征收土地之后，需要給農民一定的補償，而且需要聯系該地區的經濟發展現狀，選擇合理的措施給農民爭取更多的謀生機會。不僅如此，政府部門在開展各項工作的時候，需要提升辦事效率，積極地落實各項政策，如此才能更好地促進經濟發展，進而促進城鄉一體化。

2.4 防范國有土地資產流失

土地是人類賴以生存的重要資源，也是重要的資產，土地資產在我國城市建設、企業改革、經濟結構調整等方面都發揮了巨大的作用。但是由于管理中的失誤和不足，導致粗放使用建筑用地、不規范土地交易行為、土地利益分配不公等不良現象的發生，致使土地資產流失嚴重。因此，尋求一種科學有效的土地資產管理新模式和新技術，可以推動我國土地資產管理工作的發展和創新，有效避免以上不良現象的發生，有效遏制土地資產的流失，促進我國國民經濟的健康發展。

3 土地資產管理存在的不足之處

3.1 管理相對混亂，執法力度較小

如今非法占用土地資源的問題比較嚴重，一部分集體或者是個體沒有得到政府的批準就隨意倒賣土地資產，非法占有土地，進而產生了社會矛盾，影響土地資源環境，土地資產流失問題也日益嚴重;土地資產轉讓增加，但未向國土資源管理部門報告且私自進行，土地資產補償與市場經濟現狀不符，不符合法律規定的土地資產流轉，無法得到法律的保護，如果出現了土地資產糾紛，難以及時處理以及追回。對農村土地所有權和使用權缺乏相應的實現途徑和保護機制，農民對土地所有權的概念淡薄，在處理農村集體土地時，當地村、鎮（鄉）政府“全權代理”，農民無法行使所有權，當征地拆遷時，農民實際的安置所得比例極低，很大一部分土地收益都歸入政府囊中。

3.2 在企業改制過程中，對國有土地資產存量處置不當

企業改制過程中，各級政府沒有從明晰產權關系入手，只計算少量土地價值和大量的房產價值，將國有土地資產的價值少計或忽略不計，但實際進入市場后，土地資產的價值遠遠大于房產的價值，對于隱藏的土地增值收益，產生了新的土地資產流失現象。主要問題有：一是評估企業改制資產時，人為壓低土地評估價格，擴大房產和設備或其他資產的價值，使應屬于國家的土地收益進入了用地單位或個人的手中;二是一些行政管理部門或用地單位，在未經審批、沒有辦理相關手續和實現國有收益的情況下，將企業資產進行轉移處置，或者收益直接歸企業的債權單位，造成了腐敗行為的滋生和國有資產的流失。

3.3 土地資產管理效率較低

如今土地資產持續升值，為了能夠更好地實現土地資產管理的價值，需要將有限的土地面積轉換為土地資產，進而獲得土地資產的最大使用價值，如此也可以有效地提升土地資產管理效率。現階段土地管理效率比較低，尤其是在土地資產流轉時，存在較多的影響因素，土地資產盤活力度較小，整體的流轉工作較差。一部分土地資產雖然有著較高的使用價值，不過沒有被開發以及使用，一部分土地資產僅僅是片面地進行了開發使用。不過需要注意的是土地資產管理還存在較多的問題，管理權限流失嚴重，管理責任人流失問題比較顯著，因此需要得到人們的高度重視。

3.4 土地資產稅收征收困難

要是把土地當作資產來進行管理，就需要征收土地資產稅，這對于土地資產管理而言是比較重要的，不過還是會把土地資產稅和其他的稅收混為一談，覺得不需要征收土地資產稅，這是一種錯誤的觀念。企業在建廠的時候需要占用土地資源，就應把建廠生產的利潤作為征收額。企業利潤額即企業建廠占用土地的資產稅，需要企業繳納，否則將視為白占用。不僅如此，在房地產開發時，開發商還需要繳納土地資產稅，但土地資產稅收征收難度較大。