房地產市場價格影響因素計量分析

管延家 山東華典章土地房地產資產評估有限公司

房地產業是我國產業經濟的支柱，對長期發展潛力和市場競爭力以及市場金融穩定和政府宏觀調控有關的社會資產也至關重要。影響房地產的許多因素，對經濟因素進行了深入分析，為有效的政府調控、對廣大消費者的理論支持以及相應的住房開發項目提供了重要依據。

一、影響房地產市場價格的幾大因素

1.初步分析。第一，房地產作為商品，價格供求雙方的供給和需求決定，隨供應方的分配而變化。決定價格的兩個因素是供給和需求，所有其它因素都會影響供應或需求，從而影響價格。第二，房地產作為商品的投資價值較高，與普通商品不同。它們的價格對宏觀經濟因素和相關的政府政策敏感。

2.分類分析。本文將影響房地產市場的因素分為供求因素和宏觀經濟環境。以下是對因素的詳細分析。（1）供給因素。影響房地產市場價格的因素是每單位時間內房地產可用性。由于房地產的戰略優勢是房地產市場的特點，選擇房地產市場細分的主要因素之一。與此同時，由于支付能力差異很大，利潤最大化，房地產供應商在開發質量不同的房地產時采取了價格歧視戰略，通常以不同的收入水平為目標（密度、土地利用、環境、設計等）。這些不同層次的房地產市場往往十分獨立。因此，房地產的位置和分類往往將房地產市場劃分為許多較小的市場。房地產市場的可得性分析理論上應從不同的市場區段開始。選取供給因素也適用于整個房地產市場。在表征房地產市場，供給狀況的特點是建筑面積和隨著時間的推移完成的面積。（2）需求因素。主要分為自住和投資需求。關于自住需求，家庭收入和支出能力（支付能力）是影響人口收入水平的重要因素。由于房地產是一項重要活動，貸款往往是必不可少的，提高利率是影響自力更生的一個重要因素。從投資需求的角度來看，必須鼓勵房地產經紀人將房地產產品視為長期資產，成為家庭最重要的固定資產。房地產作為投資產出的影響主要因素是收入水平、利率和未來市場預期。住房市場需求分析的主要因素是財政約束和利率水平。其中，預算約束水平的衡量標準是人均收入分配和城市人口消費。（3）宏觀經濟。不同于正常商品，房地產市場易受宏觀經濟環境的影響，可分為宏觀經濟環境和政策環境。宏觀經濟環境包括外匯公司、通貨膨脹水平和經濟增長。宏觀政策環境包括國家監管和信貸政策及財政政策。房地產市場宏觀經濟環境的任何微小變化，無論是真實的還是心理的，可能導致房地產價格劇烈波動。

二、實證分析

1.指標體系。本文主要對房價的經濟因素研究。影響城鎮居民可支配收入的因素有（x1）、消費物價指數（x2）、供應貨幣量（x3）和實際人均國內生產總值（x4）。

2.數據來源。我國房價變動的經濟因素，因為所收集的數據是宏觀經濟數據，可以列入《國家統計年鑒》。主要研究數據是《2000-2019 年統計年鑒》。

3.數據分析。（1）相關矩陣因素。EViews輸出關聯因子矩陣用于確定數據是否線性。自變量之間的相關系數接近100%，如表1 所示，這將導致嚴重的多重共線性問題。因此，采用逐步回歸法建立了線性回歸模型。

表1 相關系數矩陣

回歸多元線性模型。首先輸出所有變量的多樣性回歸模型。對于R2結果為0.9944；對于自定義R2結果為0.9924。這意味著該模型調整得很好。y=609.7872-0.0440x1-0.91044x2+0.0027x3+1.220x4回歸模型表明x1和x2對我國商品房銷售價格有負面影響，不符合市場現象和相應的經濟思想，需要修改。X4的p 值為0.0064 ＜0.05 對于解釋該變量的每個系數，表示該變量已經過95%的置信檢驗。x1、X2和X3的p 值大于0.05。尤其是系數X2的p 值為0.8558，且遠遠大于0.05。這意味著x1、X2和X3檢驗沒有通過，特別是X2需要從模型中排除。R2的輸出為0.954，R2的調整為0.9946，這意味著模型始終調整良好，最終線性回歸模型y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4，結果表明x1、X3和X4對商品銷售價格有積極影響，而X4對商品銷售價格最高最強影響。（3）檢驗自相關。如表2 所示，D.W1.944的值接近2，自相關問題基本判定不具有。還執行了BG 測試以進一步驗證。

表2 LM 檢驗結果

4.分析實證結果。本文主要研究了我國房價波動的影響，通過多重共線性實驗逐步改變模型，得出最終模型。最終的多元線性回歸方程是y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4。該模型表明，人均收入總額增加時，商品房的平均銷售價格增加了1.1852元/m2，商品房的平均銷售價格增加了0.0029 元/m2。

一方面，城市居民人均收入反映了我國城市的經濟增長，直接影響到房價。國家必須更加重視公共利益和市場經濟，以確保人民收入的穩定，從而影響住房價格。貨幣政策也是更好地管理各國房地產的重要工具。貨幣政策是房地產價格控制的手段之一。我們可以通過奉行反映實際人均GDP 并直接影響房價的穩健貨幣政策，有效地控制和調整房價。實際人均國內生產總值越高，房價越高。因此，政府必須更好地控制房價，同時考慮到實際人均國內生產總值對房價的影響。