“踩線”房企禹洲集團(tuán)降負(fù)債“壓力山大” 土儲(chǔ)不足問題凸顯

熊穎

近日，禹洲集團(tuán)發(fā)布2021年中期報(bào)告，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.3億元，同比增長(zhǎng)459.83%;凈利潤(rùn)8.57億元，同比增長(zhǎng)493.77%。這種業(yè)績(jī)成倍增長(zhǎng)的情況，似乎反映出公司已經(jīng)走出疫情的影響。

不過，因?yàn)橛碇藜瘓F(tuán)將去年上半年業(yè)績(jī)大幅調(diào)低，使得業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的情況大打折扣。而且，禹洲集團(tuán)還“踩中”“三道紅線”中的一條，這令其在降負(fù)債和補(bǔ)土儲(chǔ)之間騰挪艱難。

去年上半年收入“蒸發(fā)”120億禹洲“甩鍋”無法實(shí)地考察項(xiàng)目

根據(jù)禹洲集團(tuán)中報(bào)，今年上半年，公司營(yíng)收和凈利分別大增459.83%和493.77%。如此高增長(zhǎng)和其“調(diào)降”去年上半年的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)有關(guān)。

在禹洲集團(tuán)“重列”2020年中報(bào)業(yè)績(jī)后，公司在去年上半年的營(yíng)業(yè)收入從140.07億元降至20.19億元，“蒸發(fā)”近120億;凈利潤(rùn)也由盈利15.51億元轉(zhuǎn)為虧損2.28億元。對(duì)此，禹洲集團(tuán)解釋稱，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山等地的11個(gè)物業(yè)項(xiàng)目均受遞延影響，但公司卻在2020年中期業(yè)績(jī)時(shí)將上述項(xiàng)目收入提前確認(rèn)。

禹洲集團(tuán)將上述“失誤”歸咎于疫情。公告指出，由于當(dāng)時(shí)實(shí)施的封鎖措施，公司駐香港的會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)人員未能前往內(nèi)地及對(duì)該等項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地視察，只能依賴內(nèi)地的地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理提供的有關(guān)項(xiàng)目已達(dá)致收益確認(rèn)所需完工程度的資料。再加之，“相關(guān)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)時(shí)為剛加入本集團(tuán)或近期調(diào)任?！?/p>

但禹洲集團(tuán)的解釋有些牽強(qiáng)。以武漢為例，禹洲集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司在武漢分布有菱角湖、賽洛城（又名翡翠公館）、朗廷元著三大項(xiàng)目?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，翡翠公館預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2020年6月30日，是上述樓盤中惟一一個(gè)可能因?yàn)檠悠诮桓抖绊懝?020年中期業(yè)績(jī)的項(xiàng)目。2020年2月17日，武漢禹洲地產(chǎn)項(xiàng)目公司沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司發(fā)布《關(guān)于武漢賽洛城項(xiàng)目延期履約的通知》。且在2020年5月初，有業(yè)主投訴反映，自己所購(gòu)買的位于翡麗公館1-2號(hào)樓住宅“截止到2020年5月3號(hào)，裝修仍然沒有動(dòng)工。導(dǎo)致1-2號(hào)樓收房無期?！?020年5月28日，翡翠公館的所在區(qū)域武漢市東西湖區(qū)調(diào)查核實(shí)并回復(fù)業(yè)主表示，因受疫情影響，該項(xiàng)目延期交付。開發(fā)商已通過電話、短信等方式告知業(yè)主，確定將于2020年6月30日前“毛坯”交付，同年9月30日前“全裝修”交付。

按照開發(fā)商往常慣例，除不包含精裝修的毛坯房外，房屋實(shí)際交付時(shí)間都以精裝修交付為準(zhǔn)，而成功交房又是房企確認(rèn)收入的惟一標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，翡翠公館這一項(xiàng)目為禹洲集團(tuán)所貢獻(xiàn)的收入確認(rèn)不會(huì)早于2020年9月底。

不難看出，上述公開信息均披露于禹洲集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告前，且開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的施工進(jìn)度也十分清楚，禹洲集團(tuán)所解釋的受疫情影響無法實(shí)地視察，似乎并不能成為其“失誤”的借口。

收入重回兩年前 盈利能力大打折扣

實(shí)際上，因?yàn)橐咔闆_擊，房企去年數(shù)據(jù)已失去對(duì)比價(jià)值。禹洲集團(tuán)同樣如此，對(duì)比2019年經(jīng)營(yíng)情況，禹洲集團(tuán)今年上半年業(yè)績(jī)僅為“恢復(fù)性”增長(zhǎng)。

比如物業(yè)交付面積，今年上半年，禹洲集團(tuán)交付物業(yè)總建筑面積90.48萬平方米，較去年上半年的11.27萬平方米增長(zhǎng)7倍，但這一交付規(guī)模其實(shí)剛剛超過其在2019年上半年所交付的87.51萬平方米的物業(yè)總建筑面積。

而房企交付面積的多少，直接影響確認(rèn)收入的多少。禹洲集團(tuán)交付面積重回兩年前，連帶著將公司的物業(yè)銷售收入水平也帶回2019年上半年。今年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入116.77億元，較2019年上半年的113.28億元微增3.08%。

在交付面積和物業(yè)銷售收入“恢復(fù)性”增長(zhǎng)之際，禹洲集團(tuán)的盈利能力沒能同步恢復(fù)。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.57億元，和2019年上半年的16.39億元凈利潤(rùn)相比，接近腰斬;20.09%的毛利率水平對(duì)比2019年上半年26.99%的水平，下降近7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)財(cái)報(bào)，這可能和其在2021年上半年確認(rèn)的上海、合肥、南京及廈門項(xiàng)目有關(guān)。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前，禹洲集團(tuán)曾多次在上海、合肥、廈門等地拿下地王或高溢價(jià)地塊。2016年1月-8月，禹洲集團(tuán)高溢價(jià)拿下多塊土地，其中，溢價(jià)189.2%以26.2億元拿下上海馬橋地王;最高溢價(jià)381%拿下合肥4宗地塊;溢價(jià)183%以28億元拿下廈門集美地王等。如這些高價(jià)地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，或大大蠶食公司的盈利空間。

“三道紅線”仍踩一條 拿地策略受影響

同時(shí)，禹洲集團(tuán)還處于“三道紅線”“踩中其一”的尷尬處境。截至6月30日，禹洲集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.85倍，凈負(fù)債比率為80.42%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98%，剛好踩中一道紅線。

而踩線意味著在融資端將受到限制。從禹洲集團(tuán)的表現(xiàn)來看，其降杠桿意圖明顯。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，禹洲集團(tuán)的帶息負(fù)債已從去年末的639億元降至今年中期的602億元。

然而，降負(fù)債直接影響了禹洲集團(tuán)的拿地策略，今年上半年，禹洲集團(tuán)僅在蘇州、鄭州及江門以不到22億元拿下4幅地塊，總建筑面積約54.79萬平方米。對(duì)比之前，Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年～2020年5年時(shí)間，禹洲集團(tuán)依次新增土儲(chǔ)236.27萬平方米、378.25萬平方米、501.02萬平方米、752.46萬平方米、402.61萬平方米。

因此，禹洲集團(tuán)的銷售面積和新增土儲(chǔ)之間的剪刀差在放大。在去年，禹洲集團(tuán)合約銷售面積為441.78萬平方米，和同期新增土儲(chǔ)存在近40萬平方米的差值。而到了今年上半年，公司合約銷售面積284.53萬平方米，和同期新增土儲(chǔ)相差229.74萬平方米。

如新增土儲(chǔ)持續(xù)不能覆蓋同期銷售面積，則意味著房企土儲(chǔ)將處于“吃老本”階段，呈下滑趨勢(shì)。截至2021年6月30日，公司的土儲(chǔ)總可供銷售建筑面積約2200萬平方米，較2020年末的2310萬平方米“縮水”4.76%。