關于內控視角下房地產企業資金管理優化管理

張莉敏

摘要：隨著中國經濟的不斷發展，社會各個行業對經濟規模的快速擴張起到了巨大的推動作用。房地產作為中國經濟發展的主要力量，也在不斷地擴大規模。由于房地產企業跟人民的生活息息相關，因此房地產內部管理也顯得非常重要。房地產企業涉及的資金流動巨大，要想能夠順應市場的不斷變化，房地產企業管理人員首先應當提升資金內控管理效率，通過不斷規范相關制度，引進專業人才，促進資金良性循環，真正提高房地產企業的核心競爭力。本文作者從不同角度詳細闡述了在內控視角下房地產企業如何優化資金管理的問題，希望為相關人士帶來思考。

關鍵詞：內控視角下;房地產企業;資金管理

現階段很多房地產企業在內控資金管理中仍然有很多問題，比如規章制度不完善，監督反饋機制缺失，資金鏈斷裂等，這些現象必然會對房地產企業的發展帶來阻礙，嚴重的會導致房地產企業破產，從這個角度來講，房地產企業必須采取有效的措施，提高和優化資金管理體系，最終達到提升內控資金管理水平的目的。

一、優化房地產企業內部資金管理的積極意義

中國人口眾多，人民對住房的需求也與日俱增。因此，房地產企業的競爭也開始越來越激烈，于是國家的相關政策以及法律的相關條文也都在不斷地出臺，力求讓房地產企業的資金管理模式從開放式管理轉向精細化管理。由此可見，房地產企業內部如果能夠加強資金管理，不僅可以為企業節省大量資金，還能讓企業增添投資回報，使企業多一種盈利渠道，提升企業的核心競爭力。另外優化企業內部資金管理水平，還能為企業化解資產風險，最大程度降低企業的運轉成本，提高運營效率，最終為房地產企業的發展起到推動作用。

二、現階段房地產企業內部資金管理存在的不足之處

（一）中小房地產企業籌資能力有限

在目前的房地產企業中，一些中小企業要想實現較大的發展就要進行融資，但是由于企業規模有限、影響力也不夠，所以融資渠道很少。一些較大的房地產企業可以通過發行股票的方式獲得較大的融資，像那些中小型的企業只能采用貸款的形式獲取發展資金。而銀行的借貸政策門檻較高，很多中小房企被迫選擇民間借貸的方式承擔高額資金成本，所以，中小房企由于企業規模小、抗壓能力低等特點，常常面臨較大資金壓力和困境。

（二）預算機制不完善導致資金使用效率低下

在目前的大部分房地產在資金預算管理方面都存在著較大的問題，企業負責人對于資金的預算管理不重視，或者是相應的管理模式不適合，還有就是預算管理的工作效果差，這些問題都是導致企業面臨資金壓力的主要原因，一些中小型企業對于預算管理過程缺少管理，執行過程缺乏考核，指導性差，流于形式;合約規劃的不完善，引起資金浪費;行業門檻不高，管理水平和效率不高，造成資金使用效率低下。

（三）應收賬款管理粗放，內控松散導致資金周轉率低

近幾年，政府部門對于房地產市場的管理力度越來越大，相應的對房地產資金的管理也越來越嚴格，對于在房地產中的預收款也采取了嚴格的管理，需要由建設部門、中國銀行業監督管理委員會和中國人民銀行三方面進行審核和管理，這就導致在房地產建設初期的資金壓力比較大。資金回籠周期拉長，我國中小房地產企業普遍管理水平不高，內控松散，而在政府加大管理和調控力度的環境下，過于粗放的應收賬款管理使資金周轉率低下。

（四）資金管理意識淡薄，管理效率低下

一些房地產企業在公司的運營和管理上沒有建立標準規范的制度和體系，在使用資金時就是哪里需要給哪里，不注重企業整體的發展方向和戰略布局，在資金管理方面的意識較差。另一方面相對于大型房企來講，中小房地產企業資金管理意識較為淡薄，缺乏有效的信息化手段，更多的是依靠人力進行資金管理，加之資金管理的人員素質也有限，所以會擴大資金風險，造成資金運營效率低下。

三、內控視角下房地產企業資金管理優化的具體措施

（一）拓寬融資渠道，降低融資成本

一些中小型企業不能只拘泥于一種融資方式，要開放思想，拓寬眼界，思考其他的融資模式。對于融資的資金不能只要求數量，不要求速度，無形中增加資金運營成本。要有充分的準備，對相關的政策進行充分了解，這樣在需要資金時能夠較快的進行融資。還可以對于房地產項目進行分期建設，減緩資金壓力。還可以依托一些集團進行融資，利用集團的影響力獲取融資，再將資金貸給下面的子公司。如果在資金壓力較大的情況下而且在合同上具備條件時，可以與承包企業或者是材料供應企業進行磋商，延緩結清費用的時間，減少資金壓力。另外。國家對于房地產融資方面出臺了新的規章制度，對于房地產企業在進行貸款時的高利息進行了控制，主要內容有三條紅線。紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%;紅線二：凈負債率不得大于100%;紅線三：現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債;橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。最后，房地產企業要提高融資能力不能全部依托于外部條件，還要加強企業內部的資金管理，通過資金的科學合理運營推進企業自身的發展，只有企業自身發展壯大起來后，企業在市場上才有影響力，才能提升融資效率。還要注重對于企業外部合作，與一些信譽良好、實力較強的企業進行相關的合作，擴大發展。要設計科學合理的資金管理計劃，在房地產開發項目時，要有合理的融資規劃，避免出現以短補長增加資金壓力和風險的情況出現。

（二）建立健全相關的資金風險評估體系

①房地產企業要對房地產市場進行充分的調查研究，對于市場上的風險要注意規避，注重收集市場的信息和風向，對這些信息企業要組織進行研究，分析項目運營的可行性，將企業內部各個工作部門的工作進行合理安排，確保在市場上有足夠的風險應對能力。②全項目和年度合約規劃編制相結合。在審批通過可行性研究報告基礎上，再度細化，明確到每一項業務的具體支出類別，并擬定項目整體和年度的合約規劃，其精細程度可以不同，項目整體規劃著眼于全項目，可以宏觀一點，以成本的類別進行規劃;年度規劃需要每年根據市場情況進行調整，細化到每一條具體招標項目和合同項目，并按季度進行滾動刷新。③建立資金計劃支付機制。在合約規劃的基礎上，合理的編制資金支付計劃，按照不同的資金使用金額劃分出資金準備期，提前安排好資金，根據合同的付款節點，提出資金支付申請。要做好對于事前的控制工作，在項目建設中要確保有序性管理，要預留企業內部的可流動資金，確保在一些需要資金的建設環節能夠拿出資金，保證項目的正常建設。

（三）細化存貨應收及回款管理，加速資金回籠

①要注重對于存貨回款制度的優化，根據實際情況采用靈活的收款方法。例如，在建設商業住宅區的項目中，對于車位的回款上就要注重分析客戶的心理，根據現實情況采取靈活的回款方式，可以對一次性結清的用戶推出優惠政策，或者是宣傳利用信貸政策來促進相應的回款，能夠有效的緩解資金壓力。

②細化應收賬款管理，從源頭分析并壓縮應收賬款。對于應收賬款的管理變“被動”為“主動”，從產生應收賬款的源頭出發，對應收賬款分階段進行梳理，根據應收賬款所處的階段分為：按揭資料準備期，資料審核期，銀行放款期等，分階段管理。通過分析各階段關鍵管控環節，制定壓控措施并有效執行。按應收賬款的階段，明確職能部門的職責范圍，可采取“承包到崗”制。定期開應收分析例會，對應收清收情況進行回顧并考核。這樣做的好處在于分段管理有利于清晰回款的具體階段，有的放矢地解決問題，提高應收賬款周轉率，加速資金回籠。

③要注重對于保證金的回收力度。一般來說，許多地區的公積金在進行資金貸款時，會向企業收取一定比例的貸款保證金，一般都在貸款金額的5%～20%之間，這些資金屬于保證金，企業在項目運營時無法使用。所以，要采用合理的方法使這部分資金解凍。可以通過加快工程進度的方式，盡快將這部分保證金解凍。還可以通過與銀行進行談判，減少保證金的凍結比例。

（四）提升房地產企業所有人員的資金管理水平以及職業素養

在房地產運營過程中，首先需要有完善的資金管理制度，這樣才能營造出良好的科學的資金管理氛圍。房地產企業領導層也應當重視資金管理，然后通過定期開展培訓的方式提升每一個員工的職業道德教育以及技能，從而提升管理人員的資金風險防范意識，規范每個人使用資金的流程。其次，房地產企業內部的信息傳輸通道也應當確保安全性，基層工作人員應當將所有的資產信息按時傳達給上層領導，這樣方便領導科學分析前景并且準確制定政策，同時還能幫助企業員工認清自身承擔的資金管理工作風險，最大程度優化管理機制。最后，房地產企業領導也應當針對所有管理員工建立有效的激勵制度，確保提升每個員工的工作積極性，提升每個管理人員的職業素養以及行為規范，使所有的員工都能養成遵紀守法、遵守規章制度、認清自身的責任及義務、自覺承擔責任的意識。

四、結束語

綜上所述，在全球所有國家均面臨經濟嚴峻的形勢下，國內外經濟運行均有著巨大的挑戰和壓力，在這樣的壓力下，房地產行業若想站穩腳跟，穩定發展，一定要提升自己企業的口碑以及市場占有率，同時加大內部資金管理控制水平。高層領導者把握好市場行情，緊跟市場動態，制定符合政府以及國家要求的發展策略，這樣才能真正保證房地產行業健康平穩發展。

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