“公民同招”對優質初中學區房價格的影響研究
——基于配對回歸的實證分析

◇南京郵電大學 葉 欣 馬文清 王 然

在“公民同招”政策背景下，本文選取南京市排名前十五名的優質初中，通過構建特征價格模型，和運用差分回歸方法，借鑒邊界固定效應法，與非觀測學校的學區房進行對比分析，考察該政策對學區房價格的溢價效應。實證結果表明，屬于該觀測范圍內的學區房相較于其他學區房帶來13.1%的溢價。基于本研究，我們將深度剖析該政策導致的溢價效應，為教育事業的發展改革助力。

近些年民辦教育蓬勃發展，導致“掐尖擇優”等問題層出不窮。針對此教育亂象，2019年江蘇省教育廳出臺“公民同招”政策，明確提出全面實行公民辦學校同步報名，指出民辦學校報名超計劃的全部實行電腦隨機派位錄取。該政策本意是對于公民辦學校要堅持一視同仁，兩者之間互不享有招生特權，這樣才能實現義務教育的均衡發展。但在實施過程中，不確定性的出現使得家長更愿意購買優質公辦校片區的房子作為入學保障，這也導致學區房的價格不斷攀高。本文在“公民同招”政策的實行下，基于南京市的住宅價格來研究學區房溢價，為政策的制定和教育資源合理分配提供建議。

1 數據和計量模型設定

1.1 數據來源

我們借鑒邊界固定效應法，在“重點初中”學區范圍邊界處進行“學區-非學區”樣本配對，利用差分模型控制大部分不可觀測的區位特征，以更好地估計教育質量在房價中的資本化效應。

我們收集了近三年南京市公辦初中的中考平均分、四星高中上線率、600分以上人數等數據，進行賦值排序，并參考多方面社會因素，最后篩選出學校實力排名前15的公辦初中設為“重點初中”。依照2020年南京市初中學區范圍劃分標準，確定相應學區房范圍。

我們收集了這些學區房與之后配對的非學區房2018年6月至2020年6月的二手房成交數據，房屋物理特征數據來源為貝殼網，根據網站歷史成交記錄手工錄入，區位特征來源為高德地圖。剔除異常值后最終得到2093個有效樣本數據。

1.2 數據預處理

（1）數據劃分。

我們借鑒借鑒邊界固定效應法將“重點初中”學區與周邊“非重點初中”學區進行小區配對，“小區對”中兩小區的最大間距設置為3千米。再根據房屋物理與區位特征配對到具體的“房屋對”，得到1046組有效樣本數據。本文將收集到的數據劃分為物理特征與區位特征、教育特征。

物理特征為學區房所在小區及樓層開發時即做規范，包括容積率（FAR）、綠化率（GREEN）、房齡（HAGE）和電梯情況（LIFT）。

區位特征為學區房區位本身具有的屬性，包括到市中心的距離（D_CENTER）、到地鐵站的距離（D_SUBWAY）、到醫院的距離（D_HOSPITAL）。其中，市中心定義為新街口地鐵站，地鐵站定義為距離該住宅最近地鐵站。

教育特征為學區對房價的影響程度。

（2）描述性統計。

全樣本平均房齡為19.6年，平均綠化率為32.77%，平均容積率為2.28，距離市中心的平均直線距離為7.23公里。全樣本平均交易價格約為39422.87元/平方米。其中，“重點初中”學區房均值為46550元/平方米，周邊“非重點初中”學區均值為32295元/平方米，由此可以明顯看出學區房所帶來的溢價。

（3）模型設定。

a、半對數特征價格模型。本文為了研究學區房溢價，我們選擇房價的對數形式作為被解釋變量建立半對數特征價格模型進行回歸，方程形式如下所示：

b、差分方程。為了消除遺漏變量的影響，我們首先將學區房小區進行配對，使得同一個“小區對”中兩個小區除了學區特征外的其他區位特征差異很小，并通過對“小區對”中兩個小區的被解釋變量和解釋變量進行一階差分來消除掉兩個小區相同的不可觀測變量，從而得到更為可信的學區房溢價，差分方程如下所示：

（4）實證結果。

我們利用Stata軟件根據我們獲得的2093個樣本以及1046組配對樣本對上述方程進行回歸，得到的回歸結果如表1所示。

表1 回歸結果

2 結論與建議

實證結果表明，“公民同招”政策下南京市優質公辦初中學區房有明顯溢價。我們借鑒借鑒邊界固定效應法，通過建立配對回歸模型并進行差分，實證結果表明，屬于該觀測范圍內的“重點初中”學區房相較于周邊“非重點初中”學區房有13.1%的溢價。

基于以上結論，通過查閱相關政策，我們得出以下幾點建議：

從政府方面，2019年7月《中共中央國務院關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》中明確提出全面推行公辦和民辦學校同步招生，“公民同招”能在一定程度上為“擇校熱”降溫，縮小校際間的生源差距；同時該制度也能緩解“公退民進”的緊張局面，提高教育質量，促進義務教育優質均衡發展。政府應該切實落實“公民同招”政策，明確義務教育與基礎教育的重要性，促進該階段教育公平，加大對基礎教育資源的投資合理配置各校的教學資源。

從學校方面，公辦初中應注重創新教育理念、高效配置教育資源、加強課程教學和師資建設，注重教育資源的投入與質量，提高教學水平。民辦初中應通過不斷進行制度創新，推動我國教育體制機制改革、拓展優質多元的教育資源、穩定經濟增長。公辦與民辦初中共同努力，才能促進“公民同招”政策的平穩推進，達到政策目的。

從家長方面，“公民同招”政策的實施一定程度上帶來學區房溢價，但也緩解了“擇校熱”帶來的費用問題及隨之而來的社會問題。家長應順應政策倡導的教育理念，在擇校與購房時綜合考量，多方面調研學校背景、學區房的投入回報比率、孩子自身性格與學習特點等，不能僅以公辦初中優質程度作為購房依據。