房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響

黎永紅

[摘 要]當(dāng)前住房的投機(jī)性需求已經(jīng)逐步擠出市場(chǎng)，而出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，是由于城鎮(zhèn)人口流動(dòng)量增加，購(gòu)買住房是剛性需求。對(duì)于這種情況，就需要對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求進(jìn)行調(diào)控，并做到短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，使房?jī)r(jià)被控制在合理范圍內(nèi)。文章著重于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng);供給;需求;房?jī)r(jià)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.052

當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在各種矛盾，其中最為明顯的是房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展，卻跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面造成房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給房?jī)r(jià)影響時(shí)間滯后性的內(nèi)在含義

所謂的“影響時(shí)間滯后性”就是某一變量產(chǎn)生變動(dòng)的過(guò)程中，會(huì)影響另一個(gè)變量，由此造成時(shí)間滯后性。影響時(shí)間滯后早期不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的影響。比如，貨幣政策出臺(tái)，能夠影響市場(chǎng)價(jià)格，并不意味著發(fā)揮操縱市場(chǎng)的作用，造成市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，而是市場(chǎng)對(duì)貨幣政策發(fā)揮市場(chǎng)路徑的作用，當(dāng)市場(chǎng)感知到之后就會(huì)受到影響，但是這種影響不是當(dāng)時(shí)就能夠察覺(jué)到的，缺乏即時(shí)性，存在滯后性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給影響到房?jī)r(jià)的時(shí)間滯后性，市場(chǎng)要素產(chǎn)生波動(dòng)，就會(huì)影響市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。市場(chǎng)環(huán)境不同，存在一定的期限性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)供給會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定的影響，其中需要重視的方面就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給本身就是作為一項(xiàng)市場(chǎng)要素存在的，其在市場(chǎng)環(huán)境中受到一些因素的影響產(chǎn)生波動(dòng)，也會(huì)對(duì)其他要素造成影響，波動(dòng)效應(yīng)由此產(chǎn)生。這就意味著市場(chǎng)要素很多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響時(shí)間滯后界定就是，當(dāng)房地產(chǎn)供給出現(xiàn)變化，必然會(huì)影響到房?jī)r(jià)，如果出現(xiàn)波動(dòng)滯后的問(wèn)題，房地產(chǎn)供給的變化也會(huì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后才能傳輸給房?jī)r(jià)，需要延續(xù)一段時(shí)間房?jī)r(jià)才會(huì)產(chǎn)生變化。

與一般商品相比較，房地產(chǎn)供給需要很長(zhǎng)時(shí)間才能形成，新增房地產(chǎn)供給就會(huì)存在明顯的滯后性。所以，在對(duì)房地產(chǎn)新增供給進(jìn)行研究的過(guò)程中，需要充分考慮到房?jī)r(jià)影響在時(shí)間上存在滯后性，對(duì)于新增供給形成的時(shí)間段要充分考慮。圖1為房地產(chǎn)土地供給和新增供給對(duì)房?jī)r(jià)影響時(shí)間滯后。

圖1中字母所表達(dá)都是房地產(chǎn)供給的重要時(shí)點(diǎn)，其中：

A點(diǎn)所表達(dá)的是房地產(chǎn)土地獲取的時(shí)點(diǎn)，從房地產(chǎn)供給的角度而言，如果已經(jīng)產(chǎn)生了可以建造的土地，即可以進(jìn)行供給。

B點(diǎn)所表達(dá)的是完成土地供給的時(shí)點(diǎn)，土地資源無(wú)論是否開(kāi)發(fā)過(guò)，用于房地產(chǎn)建造的過(guò)程中都需要予以改造，保證開(kāi)發(fā)各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目都合適。在房地產(chǎn)建造的過(guò)程中改造，就是進(jìn)行房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程，土地如果沒(méi)有被開(kāi)發(fā)過(guò)，通常被稱為“生地”，如果已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成了，就被稱為“熟土”。

從“生地”開(kāi)發(fā)為“熟地”需要經(jīng)歷一個(gè)時(shí)間段，這就是AB段。在這個(gè)時(shí)期，需要將土地的建設(shè)報(bào)批，經(jīng)過(guò)同意之后，對(duì)土地的附屬物進(jìn)行拆遷、改造。完成開(kāi)發(fā)土地的工作之后，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建造的時(shí)候，需要在短時(shí)間內(nèi)完成。

C點(diǎn)所表達(dá)的是房屋建造開(kāi)工的時(shí)點(diǎn)，也就是房地產(chǎn)實(shí)物供給的起始段。

D點(diǎn)所表達(dá)的是進(jìn)入到市場(chǎng)中交易的時(shí)點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是政策性住房，則是可以供給的。由于房地產(chǎn)銷售所采用的是預(yù)售的方式，定位這一時(shí)點(diǎn)的時(shí)候不是所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工，而是有市場(chǎng)供給的時(shí)點(diǎn)以及交易的時(shí)點(diǎn)產(chǎn)生。

CD段所表達(dá)的是房屋開(kāi)發(fā)期的時(shí)段。

P點(diǎn)所表達(dá)的是房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)供給的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。

2 對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素

對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素主要包括三個(gè)方面，即土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響、土地制度與土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響、增量房供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響、信息不對(duì)稱與存量房供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響。具體如下。

2.1 土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)形成存在一定的規(guī)律，與一般的房地產(chǎn)形成相符合，先有地，之后才是建設(shè)房屋，進(jìn)入到市場(chǎng)銷售，這樣的流程必然會(huì)導(dǎo)致土地供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，使房?jī)r(jià)存在時(shí)間的滯后性。對(duì)于這種影響加以界定，可以劃分為兩種形式：第一種形式為階段性供給;第二種形式為最終的實(shí)物性供給。兩種供給方式都會(huì)影響到房?jī)r(jià)。土地的供給受到政策的影響，導(dǎo)致土地供給影響房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)很多的媒介之后就會(huì)產(chǎn)生時(shí)間的滯后性[1]。

房地產(chǎn)供給量以及供給結(jié)構(gòu)受到土地供給量以及供給結(jié)構(gòu)的影響，當(dāng)土地供給信息向市場(chǎng)傳播，各個(gè)主體都會(huì)從個(gè)體利益出發(fā)對(duì)信息進(jìn)行分析，無(wú)論是政府，還是開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者都是如此。主體決策對(duì)行為產(chǎn)生指導(dǎo)作用，當(dāng)土地供給產(chǎn)生之后，需要經(jīng)歷房屋建設(shè)期，但是不需要等到房屋建成。當(dāng)進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)之后才開(kāi)始執(zhí)行決策，主要在于受到土地供給信號(hào)的影響會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)預(yù)期，使房屋建設(shè)期間調(diào)整各個(gè)主體行為，之后再預(yù)期，再次調(diào)整，如此反復(fù)，使價(jià)格的形成受到影響，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)時(shí)間的滯后性。

2.2 土地制度與土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響

中國(guó)房地產(chǎn)形成與一般房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的區(qū)別是，在第一個(gè)階段就能夠獲得土地使用權(quán)。歐美國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行交易的時(shí)候，用于交易的對(duì)象是房屋的所有權(quán)。土地歸個(gè)人所有，所以，市場(chǎng)土地交易不會(huì)受到各種政策的約束，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于自由競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。中國(guó)的土地制度不同，其是建立在國(guó)有土地公有制落實(shí)的基礎(chǔ)上的，土地的所有權(quán)者是政府，不是個(gè)人。只有使用權(quán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中流通，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地出讓的時(shí)候，主要采用行政劃撥的方式或者招拍掛的方式，其中，行政劃撥的方式是為房地產(chǎn)建設(shè)提供保障，主要用于建設(shè)商業(yè)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)[2]。在進(jìn)行土地分配的時(shí)候，起到?jīng)Q策作用的是政府，其也是出讓土地時(shí)的受益方。在綜合考慮土地制度的時(shí)候，是將市場(chǎng)作為主體的社會(huì)效益目標(biāo)，在制定中國(guó)土地制度并落實(shí)中，這是需要根本解決的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)的過(guò)程中，房地產(chǎn)商在市場(chǎng)交易中發(fā)揮絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出臺(tái)一些規(guī)定，用于對(duì)商品房?jī)r(jià)格的有效控制，但是依然無(wú)法有效解決房?jī)r(jià)高的問(wèn)題。中國(guó)的土地制度所發(fā)揮的作用是控制土地供給，政府針對(duì)于此出臺(tái)一些決策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮指導(dǎo)作用，但是，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)建設(shè)周期之后，政府不再參與決定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商則發(fā)揮主導(dǎo)權(quán)。由于土地供給過(guò)程中，各種因素的存在影響房?jī)r(jià)，所以，存在時(shí)間的滯后性。