房屋滲漏究竟誰之“責”？！

滲漏水是住宅高發質量問題之一。近年來，房屋滲漏引發鄰里之間、業主和物業、業主和開發商、業主和裝修公司的矛盾越來越多地見諸于報刊和網絡，法院受理的此類糾紛案件呈逐漸上升的趨勢。不少居民因滲漏問題“大傷腦筋”，對于漏水究竟是誰的責任，開發商、物業、裝修公司、業主之間常會出現“公說公有理、婆說婆有理”的扯皮現象。房屋漏水究竟該誰負責？業主如何最大程度避免損失？本期熱點聚焦，就跟各位讀者講解常見的房屋滲漏水糾紛。

一、滲漏水的常見糾紛有哪些？

滲漏水看起來是小事，但發生滲漏的原因卻錯綜復雜，往往牽扯面較多，還涉及到事實認定和法律規定，因此處理起來較復雜，容易發生糾紛。在實際生活中，滲漏水的常見糾紛有以下這些。

1）業主和開發商。根據建設部頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條及《住宅質量保證書》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生問、房問和外墻面的防滲漏，保修期為5年。如房屋在保修期內，業主未對防水層造成破壞，開發商應當承擔免費維修責任，但現實生活中，某些不負責任的開發商建造房屋質量不達標，剛交房就滲漏，還企圖逃脫責任，從而引發和業主之問的糾紛。

2）業主和物業。物業單位管理的一般足所涉小區內的公共區域和共用設施設備。根據《民法典》第幾百四十二條，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。物業在日常工作中，需及時做好外墻和屋面等公共區域的檢修、維護等工作。另外，對物業管理區域有違反物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業企業也應當及時制止，避免損害擴大。在生活中，有的業主要求物業對業主專有部位承擔滲漏維修責任或業主因滲漏拒絕繳納物業費等，容易出現糾紛。

3）業主和裝修公司。裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏，則裝修公司應該負責。如果因樓上業主裝修不當導致房屋滲漏，給樓下業主造成損失，樓下業主可直接找樓上業主負責，樓上業主有證據再起訴裝修公司。有的裝修公司拒不承擔維修和賠償責任或者業主索要高額賠償，容易…現糾紛。

4）業主和鄰居。如果鄰居因裝修、改建、不當用水、防水層失效等原因導致業主房屋滲漏，造成損失的，滲漏責任主體就是鄰居。如鄰居將沒有防水要求的房問或陽臺改為衛生問、廚房，造成樓下滲漏，就需要承擔責任。

如果各牽扯方能積極配合，及時查找滲漏原因，厘清責任主體，知曉自己在滲漏水問題中應該承擔的責任，主動擔當自我責任，那么滲漏水糾紛的“一團亂麻”，就較容易理清了，但足現實情況往往更復雜。

二、滲漏之后要冷靜，收集證據很重要

住宅發生滲漏，通常有以下這些情況：一是開發商建房時由于設計失誤，選材、施工不當導致房屋存在質量問題引發滲漏;二足業主自身使用不當或隨意改造，造成自家或鄰居家漏水;三足裝修公司裝修時破壞防水又未做好二次防水，引發滲漏;四足物業對共用設施設備管理不善造成漏水;五足防水材料老化失效。無論哪種情況發生滲漏水，業主首先要做的足保護好漏水現場，通過拍照、錄像等方式第一時問對漏水現場進行證據的固定，并進行及時止損，防止因漏水導致損失擴大。同時，可以通過自身的生活經驗進行初步的漏水原因判斷，如足自身使用不當、明顯水管破裂、鄰居家漏水等原因，白行維修或與房東、鄰居協商。若漏水原因暫時無法確認的.可以聯系物業或社區，由物業或社區出面，協助與鄰居溝通，進行協商修補，或對損失進行相應的賠償。若發現漏水原因復雜，一時無法判斷，則清相關鑒定部門鑒定原因，再做處理;如果各方都不配合，建議咨詢律師，必要時可以進行相應的現場情況公證，并對損失進行評估，同時及時向法院起訴。

三、找準滲漏水的責任主體，科學合理維權

出現滲漏水后，一旦處理不好，往往與鄰里反目，與物業公司結怨，溫馨的住宅小區頓時成為戰斗的陣地，非但不能挽回財產損失，還更添了精神損失，這就要求業主要找準滲漏水的責任主體，并進行科學維權。

1、保修期內出現滲漏，積極與開發商協商

如果足房屋質量問題導致的漏水，我國住宅外墻防滲漏保修期最低是五年，在保修期內，由開發商承擔保修責任。若開發商一再推諉拖延，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以白行或者委托他人修復，修復費用及修復期問造成的其他損失由開發商承擔。如若開發商拒不承擔責任，可拿上收集的證據進行法律訴訟維權。

2、物業疏于管理造成滲漏，也需承擔責任

對于因物業疏于管理所造成的滲漏.比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家;對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水;或出現問題后物業未及時處理導致損失擴大，物業公司也要承擔失察或維修不及時的責任。如果外墻、犀面等公共部位在保修期外出現滲漏，可及時與物業溝通按照相關程序申領維修資金修繕，如因物業疏于管理造成滲漏，需與物業友好協商，按照雙方簽汀的《物業管理合同》進行損失賠償和滲漏維修。另外，物業服務瑕疵不能當然成為業主或物業使用人拒交物業費的合法抗辯理由，業主不能因滲漏問題拒交物業費，而要和物業方友好協商。

3、房屋裝修時發生滲漏水，裝修公司處理

如果是裝修時破壞了原防水層而造成滲漏，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償，要求其承擔漏水損失，并修復防水層至不再滲漏。

4、出租房漏水造成損失，根據過錯責任承擔責任

如果租住別人的房屋發生漏水，根據《民法典》第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任，同時，《民法典》第七百零幾條規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。承租人應當根據合同約定或租賃房屋性質使用房屋，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，若房屋漏水為承租人未能合理使用、妥善保管等過錯原因則應當由承租人對外承擔責任。如果出租人在租賃過程中未盡保障房屋安全義務、及時修繕義務，未盡提供符合租賃合同和租賃性質的房屋的義務，…租人應承擔相應的責任。漏水不論是哪一項原因或者多項原因結合而導致損害結果的發生，則出租人、出租人或其他可能侵權人根據過錯責任一并承擔。

如果房屋漏水給承租人造成損失，承租人也不能因此拒付房租。我國《合同法》第二百二十條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外;第二百二十一條規定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

5、樓上鄰居漏水，鄰居須維修

《中華人民共和國物權法》第幾十二條“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。”如若樓上鄰居確因用水不當導致自家漏水，應及時與樓上住戶溝通，查找漏水原因并進行維修，如造成財物損失，要跟樓上鄰居協調對造成的損失承擔賠償責任。必要時，業主也可請物業和社區工作人員一同前往。

6、業主自身原因導致滲漏，自己擔責

業主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。如果滲漏水給鄰居家造成丫損失，業主作為過錯方也要承擔相應的責任。

四、結語

在生活中，有時候滲漏水的情況會變得復雜，如二次裝修中，滲漏原因可能存在多方面因素，這就需要業主根據主要責任、次要責任來確認相應的承擔責任的比例向相關責任人員追責。

滲漏水是一件不太好處理的事情，一不小心就會造成矛盾。但水火無情人有情，當滲漏發生的時候，我們要盡量采取友好協商的方法去解決，積極查明滲漏原因，再與相應的責任主體進行溝通，必要時可找社區、居委會進行協調，盡量以各方滿意的結果處理好滲漏難題，維持良好的生活氛圍。

作者：沈曉慶1，彭慶2;1、江蘇尚韜律師事務所，2、《中國建筑防水》雜志社悅居防水服務平臺。第一作者簡介：沈曉慶，律師，悅居平臺簽約作者，就職于江蘇尚韜律師事務所。聯系地址：215021江蘇省蘇州市工業園區蘇州大道西9號兆潤財富中心1幢901室。