老舊小區組團連片改造提升實施策略研究

閆星文，張廣興，王 飛

（1.洛陽市澗西區住房和城鄉建設局，河南 洛陽 471003；2.洛陽市住房和城鄉建設局，河南 洛陽 471499；3.中國建筑科學研究院有限公司，北京 100013）

0 引言

實施城鎮老舊小區改造，不僅是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，而且是改善人居環境、提高生活品質的民心工程，更是當前穩投資、穩就業的重要途徑，對促進經濟發展、彰顯治理能力等具有重要而深遠的意義。

十三屆全國人大四次會議政府工作報告在2021年重點工作中提出：擴大有效投資，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。今年擬安排地方政府專項債券3萬億元，優先支持在建工程，合理擴大使用范圍。完善支持社會資本參與政策，進一步拆除妨礙民間投資的各種藩籬，在更多領域讓社會資本進得來、能發展、有作為。

1 老舊小區組團連片改造

2021年，洛陽市政府辦公室印發《洛陽市城鎮老舊小區組團連片改造提質工作實施方案》，要求老舊小區改造組團連片，集散為整。利用3年時間完成2000年前建成的城鎮老舊小區組團連片改造提質，實現城鎮老舊小區改造由單個小區向連片街區縱深推進。

1.1 改造范圍

1）老舊小區改造對象 建成于2000年以前，基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，且房屋結構安全，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的市、縣城（城關鎮）住宅小區。

2）不在改造范圍 已納入各級城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的住宅小區（含獨棟住宅樓），以居民自建住房為主的區域和城中村，主干道、主管網、綜合管廊、廣場、城市公園等與住宅小區不直接相關的基礎設施項目，不納入城鎮老舊小區改造提質范圍。

3）老舊小區組團連片范圍 組團連片區域范圍內有2001—2005年建成的老舊小區，同步列入改造范圍。國有企事業單位、軍隊、中央和省屬機關所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入組團連片改造計劃，一并組織實施。

1.2 改造要求

1）公共區域 重點對公共活動空間、無障礙設施、綠地植被、景觀風貌、排水、道路、停車、市政管線、公共服務設施、環衛設施、安防設施等綜合情況及相關指標進行分析評估。

2）房屋建筑本體 重點對房屋屋面、立面、建筑公共部位、圍護結構、暖通、給排水、電氣等建筑設備的綜合情況及相關指標進行分析評估。改造內容應根據結構安全鑒定結果、現狀診斷評估、改造主體意愿和改造資金的籌措情況綜合確定。

1.3 改造原則

1）應徹底消除安全隱患、完善基本功能和公共配套設施、提升居民生活品質。堅持以人為本、因地制宜、分類施策，綜合考慮群眾意愿。

2）改造應與城市規劃相結合，在改善居住條件和環境品質的同時展現城市特色，延續歷史文脈。

3）充分結合背街小巷改造提升、既有建筑節能提升、歷史街區保護、綠色社區創建、海綿城市建設、沿街門店整治、農貿市場整治、城市書房建設、樂養居建設、停車場改（擴）建、公廁改造等相關項目建設，推進城鎮老舊小區組團連片改造，整體提升環境。

1.4 改造內容

1）配套基礎設施改造 聚焦滿足基本民生需求，對城鎮老舊小區組團連片范圍內的市政配套基礎設施進行改造提升。主要內容包括組團連片范圍內的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、照明、充電、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整、停車場、停車泊位或車庫等項目。

2）人居環境提升改造 聚焦完善社區居住環境，對城鎮老舊小區組團連片范圍內的生活居住環境進行改造提升。主要內容包括組團連片范圍內違建拆除、門店整治、農貿市場和批發市場整治等，以及修繕外墻屋頂、公共樓道、大門入口，完善門牌標識，進行綠化美化，增添涼亭花園，實施建筑節能改造和衛生整治，推進有條件的樓棟加裝電梯，推進社區適老化改造和無障礙設施建設，對片區內文物古跡、歷史建筑、古樹名木等歷史文化和自然資源采取有效保護措施等。

3）居民服務優化改造 聚焦提升群眾居住品質，對城鎮老舊小區組團連片范圍內的“醫養托護郵吃健文教娛”等綜合服務功能進行配套，建立完備的服務體系。主要內容包括在城鎮老舊小區組團連片范圍內增設黨建中心、物業用房，完善醫療、養老、托幼、護理、助餐、購物、文化、健身、家政、快遞等服務。

4）規范社區管理 聚焦完善基層組織、引進物業管理，對組團連片范圍內的城鎮老舊小區實施長效管理。主要內容包括采用市場化物業服務、社區保障性物業管理、業主自治管理等模式，積極推進物業管理全覆蓋；加強黨對物業管理工作的領導，實行社區網格化管理，建立社區管理公眾參與機制，推動物業管理融入基層社會治理體系。

1.5 改造標準

1）五全標準 基礎設施全到位、城市功能全配套、智慧安防全植入、綠色生態全滲透、物業管理全覆蓋。

2）九位一體 建筑立面干凈整潔、沿街門店規整統一、街巷道路平整通暢、綠化景觀增量提升、路燈照明節能完好、停車場地設置合理、加裝電梯科學安全、基礎設施配套齊全、公共服務滿足需要。

3）三入四通四有兩整 即電線、網線、纜線全部入地入槽，水、電、氣、暖管路暢通，有物業管理、有智慧安防系統、有健身娛樂設施、有新式垃圾分類設施，道路平整、路沿齊整。

4）三合三整九有 即線路網路多桿合一、多箱合一、多網合一，門店規整、道路平整、路沿齊整，15min生活圈內有便民服務中心、有“樂養居”、醫療服務中心、城市書房（閱覽室）、公共廁所、快遞收發點、便民超市、停車場地、充電設施，符合綠色社區創建標準。

1.6 改造流程

老舊小區組團連片改造流程如圖1所示。

圖1 老舊小區組團連片改造流程

2 老舊小區組團連片改造注意事項

2.1 民意調查

民意調查是改造前期工作的重要內容，要給群眾“菜單式”選擇，以“百姓點單、規劃下廚、政府上菜”為工作目標，在調查過程中要特別注意工作方式方法，確保居民了解政策、理解政策，確保調查表真實反映居民意愿。老舊小區改造最終設計方案的確定依據十分關鍵，一定要在調研時向居民解釋清楚，避免部分改造項目無法實施而導致居民不滿。

2.2 改造前的鑒定、診斷、評估

2.3 違建拆除

違章建筑涉及結構安全、公共活動空間、停車場、非機動車停車棚、消防通道等方面，要做好老舊小區改造，必須拆除違建。洛陽市舊改工作導則明確提出，舊改項目“有條件申報、競爭性入圍，成熟一個、推動一個”，優先將居民積極拆除違建的小區納入改造范圍。因此違章拆除可以看作是改造的基本要求。

3 老舊小區組團連片改造技術要點

3.1 室外環境

1）公共空間 劃定公共活動空間范圍，根據條件種植遮陰喬木，設置休息座椅，增設活動場地及設施；設置文化宣傳欄、科普櫥窗。完善小區無障礙設施，設置小區平面圖、道路指示牌、樓棟號、單元牌等，清除違章建筑。

2）綠地植被 清除占綠違章建筑，恢復并增加綠化；保留原有高大喬木等綠化特色，設立社區古樹名木保護標牌并落實保護制度；主要樹木、灌木宜懸掛或裝設標志牌。

3）雨水控制 原有雨污管網疏通，維修更換破損管道；未進行雨污分流的需規劃新建；鋪裝改造結合海綿城市理念優先考慮透水鋪裝材料。

4）景觀風貌 應結合出入口、圍墻、景觀構筑物、景觀照明、綠化等進行改造和優化；出入口宜增設門衛值班、信報收發、快遞存放，或配備智能快件箱、智能信包箱等功能，機動車出入口應安裝抬桿或電動伸縮門等裝置；通過修繕、粉刷或設置文化墻，設置花架、涼亭、景觀墻、雕塑等營造社區文化。

3.2 道路交通與停車

1）道路 合理改造或優化路網結構，條件允許時，打通斷頭路和瓶頸路，滿足消防、救護等車輛的通行要求；機動車道宜采用瀝青或水泥混凝土路面；出入口應設置減速帶，優化道路標識標線；宜增設步道系統，鋪裝應選擇堅實、牢固、防滑、透水的材料；應檢查道路井蓋，存在問題的進行修整，并采取防盜、防墜等措施。

即以長橫孔為起始靈敏度需要在儀器上提高26.5 dB，在=320 mm的缺陷相當于d4.5mm長橫孔當量．

2）交通標志 小區出入口、幼兒園、老年人服務點等應增設減速設施和明顯的交通標志；應在道路彎道、急轉彎等視距不良處設置凸面反光鏡。

3）停車設施 應根據實際調研情況，適當增加停車位，并完善標識，設置無障礙停車位，宜配置臨時停車位；非機動車停放設施應小規模、分散布置，并設置遮擋設施、充電樁等；當條件允許時，宜建立智能停車管理系統。

3.3 配套設施

1）室外管線 應對破損、老化、不滿足使用要求的供水、供熱、供氣、供電、通信光纜、有線電視等線路及配套設施進行更新、加固、移址、重建，并宜采用共同溝方式統籌綜合改造；相關改造應符合現行國家標準。架空線路改造時宜采用埋地敷設方式。不能埋地的，應由相應專業經營單位進行梳理規整。

2）公共服務設施 應按照GB 50180—2018《城市居住區規劃設計標準》的有關規定，結合小區條件，整修或通過新建、改建、擴建或租賃方式，設置公共服務設施、物業管理用房、托兒所、幼兒園、老年人服務中心、衛生服務站、室外健身點、小超市、快遞站等滿足社區需要。

3）環衛設施 積極推行垃圾分類，收集點設置應便于使用和清運，位置相對固定，不得影響周邊衛生和景觀環境；不具備條件的老舊小區可保留或改造現有化糞池，并對連接管線進行清淤疏通，對窨井蓋和排氣管進行清理維護，有滲漏損壞的應進行維修或更換；公共廁所建設應符合相關國家標準要求。

4）安防設施 小區出入口、小區周界、主要通道、公共設施、車輛集中停放區域、樓棟單元門處應安裝安防監控設備及智能感知設施，監控錄像保存應不少于30d；出入口、樓棟單元門樓內通道門處應設置門禁系統。

3.4 房屋建筑

1）屋面 應根據屋面形式和防水破損情況進行修繕或重新鋪設防水卷材，同時結合屋頂修繕，應對防雷設施進行修復更新。

2）立面 改造時，應對飾面進行全面清理，可重新粉刷或修飾，外墻涂料宜優先選用質感涂料；對敷設于外墻的強弱電線路進行綜合統籌改造；清理附著于建筑物存在安全隱患或影響美觀的設施；外墻節能改造時，應按所在氣候區的居住建筑節能設計標準進行設計。

3）公共部位 出入口設置無障礙坡道及扶手，新裝或修繕單元門；樓梯間內各類線路應統一歸置、固定；整修或更換破損的公共樓梯踏步、欄桿和扶手，對污損或涂印、張貼小廣告嚴重的樓道墻面進行粉刷。

4）加裝電梯 加裝電梯應不降低相鄰建筑日照標準，不影響道路通行及安全疏散功能，符合防雷設計要求；地下部分應采取防水措施；電梯選用及安裝符合相關國家標準規定；與建筑結構相連接時應進行安全性和抗震鑒定；承重墻體局部開洞時，應對相關部分作局部承載能力驗算，并應采取相應抗震措施。

3.5 水暖電基礎設施和設備

1）給水排水 用水計量應分戶分項進行；供水改造應符合衛生及水質標準；供水管網設計應充分利用市政壓力，合理劃分；排水管道改造宜結合居住功能改造整體更換；商業網點含油脂污水應經除油裝置后方可排入小區室外污水管網；改造選用的管材、管件應符合現行國家標準規定。

2）供暖 供暖系統改造時，應結合建筑節能改造重新進行熱負荷計算。改造應符合GB/T 50893—2013《供熱系統節能改造技術規范》的要求；小區內供熱管網改造前，應對管道及其保溫質量進行檢測和檢修；新增供暖系統的小區，供暖管道宜采用架空鋪設，并宜采用熱交換站的方式進行間接連接。

3）電氣 電氣系統改造應按JGJ 242—2011《住宅建筑電氣設計規范》等對照檢查評估，制定相應改造方案；改造時盡量利用原有管路，避免重新敷設，應實現分戶計量，并宜采用智能化設備；公共空間應設置公共照明、安全出口標志、疏散指示標志、應急照明裝置等設施；室外照明改造應根據小區現狀，突出小區特色，覆蓋住宅單元出入口、通道、小區出入口、公共活動場所等區域；光纖入戶改造必須滿足平等接入、用戶自由選擇的要求。

3.6 施工注意事項

1）EPC模式施工 改造工程可分專業招標，優先考慮設計、采購、施工一體化的EPC模式。

2）溝通機制 施工前應建立施工組織各方和居民的溝通協調機制，施工事項提前發布告示。施工單位應科學組織施工，積極采取措施保證居民正常生活，減少擾民。

3）公示公告 施工單位施工前7個工作日在小區出入口設置公示牌，施工現場應設置安全警示標志。主動接受群眾監督。施工現場設置“老舊小區改造監督平臺”，隨時接受群眾政策咨詢，聽取意見建議；在改造后立即設置“老舊小區改造意見反饋平臺”，受理意見反饋不少于1個月。

4）綠色施工 施工作業應保證施工安全，建立安全應急預案；減少施工能耗，采取有效措施節水、降塵、降噪、防止光污染；施工安全應包括施工方面和居民方面，注意現場管理及布置警示標識，盡可能減少對居民生活影響，注意施工時間、注意噪聲揚塵、控制好施工周期等。

3.7 驗收注意事項

1）改造方案應有完整的設計文件、施工方案與技術措施。竣工驗收應符合現行國家標準和規范的有關規定。

2）施工單位應詳細收集并保管施工過程中的原始圖紙、變更說明、相關證明、改造方案、影像資料等所有相關文件，鼓勵采用數字化檔案保存方式。竣工驗收資料一般包括建設單位、設計單位、施工單位、監理單位及第三方評估單位相關資料；全套竣工資料分冊成卷存檔，同時保留電子掃描版備查。確保各項手續符合要求。

3）涉及實施供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、電梯等公用設施設備安裝，應有相關專業經營單位組織現場檢查和驗收，并將驗收文件整理成冊。

4）改造后在便于公眾知悉的位置設置工程責任牌，以便公眾長期監督。施工改造完成后，應組織居民代表對施工過程中的安全防護措施、擾民情況、揚塵、噪聲控制水平等進行滿意度評價。

3.8 后期管理

結合改造工作推進構建黨建引領、“三治”并進、服務進社區的基層組織體系、治理體系和服務體系。

對有條件實行市場化物業管理的老舊小區，積極引入專業物業服務企業；對規模小、分布散，難以實行市場化物業管理的小區，連片打包，實行社區保障性管理；對暫不具備引進物業管理的老舊小區，組織成立業主大會，選舉業主委員會，逐步實現小區的自治管理。

4 結語

通過仔細研究政策規范內容發現，從改造民意調研、改造方案確定，到改造過程監督、意見征詢，再到改造后滿意度調查，居民意愿的收集采納貫穿小區改造全過程，老舊小區改造是民生工程、民心工程，改造工作務必做到居民知曉、居民認可和居民滿意。社區工作人員積極宣傳改造政策，認真收集居民意見，仔細解答居民疑問；設計人員詳細了解小區現狀，考慮居民意愿，保證各項改造措施真正滿足居民需求；施工人員注意工作方式方法，科學選取施工方案，避免對居民日常生活產生過多影響，重視對居民的勸導解釋工作，在改造過程中及時對居民的反饋意見進行匯總收集采納。

改造效果好不好，老百姓說了算，要以老百姓需求為出發點，堅持“改得對”“改得好”“用得好”改造核心思想，交出一份居民滿意的答卷，將這項民生工程真正落到實處。