淺析房地產建筑施工管理及控制要點

張坤

摘要：本文從房地產建筑施工管理中存在的問題出發，論證了房地產開發中施工管理的重要性，又詳細闡述了房地產建筑施工管理及控制的要點，重點強調了質量管理的關鍵意義，最后得出建立規范的管控體系和高效利用現代化管理工具必然會助力房地產企業獲得長遠發展的結論。

關鍵詞：建筑施工;管理要點;控制要點;探討

一、房地產建筑施工管理現狀

改革開放以來，尤其是進入21世紀之后，城市建設大力發展，人口城鎮化率大幅提高，隨之而來的房地產行業更是飛速猛進、如日中天。置業買房是民生大事，也是房地產行業發展的根本驅動力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產活動的基礎，更是一個國家健康發展的重要標志。然而，這些年來房地產行業突飛猛進、一路高歌的發展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿。現實中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發生，這說明建筑施工不合格、建筑質量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在當前的房地產建筑項目中，大多數都是經歷招標、投標、中標這三個步驟。簽訂項目開發合同后，大部分的執行實施都靠承建商說了算，監理也可能發揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實時對接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細化，更達不到面面俱到的要求。再說，對乙方工程隊往往會把時間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會削弱質量成本。

二、房地產建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執行項目的實體活動，也是房地產開發中最重要的環節。由于房地產建筑項目涉及人員眾多、使用材料設備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復雜且艱巨的工作。

盡管建筑施工時間長、任務重，但是絕對不能在建筑質量上馬虎。建筑施工管理直接關系到交付成品的質量，直接影響客戶的滿意度。房地產項目離開了嚴格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設想。所以不但要有施工管理的設置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強事先、事中、事后全過程的管理，加強甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監督機制，讓選材工藝等內容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學合理的管控體系，讓施工管理成為相對規范又有一定創新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質量問題也就有了更多的保障。

三、房地產建筑施工的管理

房地產建筑項目千頭萬緒又復雜多變，其施工管理不只是需要做好進度管理、質量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風險管理，采購管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對當前施工管理的現狀，在質量管理、進度管理及安全風險的管理上最有必要探討一下。

（一）工程質量的嚴格把關

房地產建筑項目中涉及的工程質量，其內涵非常豐富。從整體的造型特點、設計風格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等;有些可能立竿見影、肉眼可見;有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進行交易，更難以進行退換貨。如此一來，房屋的工程質量就顯得至關重要。也許這是業主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當地規劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風避雨的。如果沒有強健的根基、沒有可靠的主體結構，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。

（二）施工進度的監督管理

房地產建筑項目都是綜合性大工程，在這個巨大工程中，除了加強施工人員自身的職業素養，還非常有必要建立一套完整的監督機制。其實，施工本身就是一個動態過程，除了接受監理委員會的監督，施工方還可以邀請業主成立監督小組。小組成員按照時間搭配，優勢互補的原則選擇建組，保證每個人都有不同的視角，獨到的見解，保證每天都有人可以到施工現場，盡可能及時發現問題、解決問題。

四、房地產建筑施工管理的控制要點

（一）基礎施工的控制要點

基礎施工是建筑施工的基礎、是房子的根基、是建筑的出發點。在這個施工階段，一磚一瓦或是一個毫米都可能影響到后續跟進，一系列想到的想不到的麻煩都有可能接踵而至。常話有“地基不牢地動山搖”，所以在這個基礎環節，尤其要注意控制進度，保證質量過硬，一定要樹立“寧可犧牲快速性，也不能丟掉穩定性”的觀念，穩打穩扎，步步為營，做好建筑施工的第一階段。

（二）建造材料的控制要點

建造施工中選材是關鍵。需要注意的是這里強調的材料，絕對不僅是要在數量上講究足斤足兩，而且更要在質量上保證貨真價實、還要符合環保標準。嚴厲杜絕贗品水貨、堅決打擊以假亂真以次充好的采購。此外，材料的性能測試也要過關，一定要立足于長遠需求的滿足，而決不能為一時之利而毀了大局。

結束語

施工管理的本質就是科學控制施工這個過程，使得人盡其用、各司其職;將物料精打細算、合理配置;讓所有施工活動都盡可能按照原計劃有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了發揮控制的作用之外，推動項目成功的關鍵因素還包括施工過程中的各種上傳下達、左右協調，這些活動助力了項目的順利進展，也沒有執行控制那么生硬。不過，在企業發展中管控一體化的思想早已凸顯并趨于成熟，房地產建筑施工管理也同樣可以參考借鑒。此外，項目管理中在選擇現代化辦公軟件的基礎上，還可以運用有效的管理工具和方法，如比較典型的甘特圖、工作任務分解、時間線、狀態表、質量功能部署和思維導圖等。

總而言之，建立健全規范的管控體系，再使用一些現代化管理工具，非但會讓房地產建筑施工管理如虎添翼、如魚得水，更是會提高施工效率、為企業注入新活力、為客戶帶來快捷高效的實惠。

參考文獻：

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