中國銀行（吉布提）有限公司辦公室裝修和相關配套工程經驗分析

孟 鈺 中國土木工程集團吉布提有限公司工程師

1 項目概況

項目位于吉布提市南部工業區LOT-219，是東非第一家中國銀行海外營業網點（圖1）。通過利用既有房屋加固改造而成，形成一個獨立、封閉的辦公區域。建筑面積664 m2，總裝修面積704.07m2。建筑結構為框架結構，由前后兩棟建筑組成，前棟辦公區為2層，后棟辦公區為3層。將前后兩棟獨立辦公室在2層過道位置打通，形成一個整體的辦公區域。功能布局為：1層為營業大廳、金庫、機房等；2層為會議室、行長辦公室及財務、綜合等辦公區域；3層為員工餐廳。

圖1 中國銀行（吉布提）有限公司建筑外觀

2 項目前期設計階段

2.1 實地勘察建筑物的結構構造

實地勘察建筑物的結構構造是設計的前提，裝修改造項目大部分是既有房屋改造，現場已被陳舊的裝修遮蔽。本項目通過租賃吉布提當地既有房屋進行加固改造，原建筑圖紙不全，只能通過現場實測完善設計內容。同時，參照國內銀行營業網點級別、辦公面積等要求，結合實地勘察情況，根據功能裝修系統設計繪制初步設計圖。在以下幾個方面取得了較好的效果[1]。

（1）在劃分銀行營業網點區域時，只有劃分不同的區域以后才可以設置其功能，組合區域模塊后才能進行裝修設計。網點的關鍵功能區域設置主要分為兩種，分別為標準設置和參考設置。其中標準設置包含了外立面、咨詢引導區域、自助服務區域、客戶等候區域、現金區域以及非現金區域等。設計之初，需要復測每個房間平面尺寸、層高、墻厚等具體數據，特別是門窗洞口尺寸、前后樓通道尺寸、預留洞口尺寸等，為房屋區域改造設計和物資材料采購提供準確的數據依據。

（2）該處房屋已建造多年，質量標準不一致，因此較難判斷。對結構上需要更改的部位，通過“先總體設計后細節優化”的思路進行設計。按照吉布提當地法律，租賃期滿后，應恢復原樣移交給業主，因此在設計中要盡量減少結構改動，節約建造費用。例如，在后樓3樓餐廳改造中，通過對屋頂的鋼橫梁加固處理取得了不錯的效果。

（3）注重細節，體現人性化設計。根據日常辦公需要，提前確定家具、辦公設備的擺放位置。例如擺放方向、插座位置與高度、信息點預留以及網絡接口預留位置等細節問題，因涉及土建改造管線預留與布置、地面改造預留等，需盡早確定，為土建、水電改造打下基礎。

2.2 符合中行海外機構標準是設計的基本要求

中行海外機構營業網點的建設，需參考總行《中國銀行海外機構網點形象標準化手冊》進行設計。主要涉及形象設計規范、視覺識別系統、營銷載體系統以及功能裝修系統設計等，其中功能裝修系統設計是裝修改造的依據[2]。

在現金服務柜臺模塊里，需要封閉滿足柜臺防盜要求，必須使用350 mm以上的混凝土臺身，中段窗口必須使用10+5+5mm厚防彈玻璃，上段則要用扁鐵條封至結構頂。金庫、保管箱庫防盜方面，金庫保管箱必須與外界隔絕，若樓板承重無問題，必須采用240 mm厚的磚墻作為墻體材料砌筑到頂，若樓板不能承重則必須使用鋼板墻砌筑到頂。金庫、保管箱庫必須按照金庫的技防標準進行專業的設計。綠化布置中植物放置位置固定，高度一般不超過空間高度的2/3，否則會造成空間壓抑感。節日期間的盆景插花高度一般不超過300 mm，寬度控制在300 mm以內。由此可見，銀行網點改造項目標準化程度高，對安全要求較為嚴格。

由于該銀行網點位于國外，安全方面還應考慮所在國家安全形勢、區域位置、當地安保力量等。為此進行了圍墻加固，增設了安全防護網、照明及視頻監控系統，做到了系統性安全防護。

3 項目實施階段

從建筑全壽命期來看，裝修改造項目實施是關鍵階段，對整個項目起到了承上啟下的作用。具體主要從施工隊伍選擇、施工細節、過程監控3方面入手進行管理與控制。

3.1 選好施工隊伍

選好施工隊伍是保證工程質量的前提，應選擇管理經驗豐富的項目經理以及具有良好信譽的作業隊伍。在施工過程中，每個工種、工序之間相互影響、制約。例如木工、瓦工、油漆工的正常施工順序為木工—瓦工—油漆工，這也是判斷一個施工作業隊伍作業能力的基本準則。施工隊伍將具體施工任務分配給不同工種的工人，監督施工過程，并且進行最后的驗收，這項工作對施工安排、進程、質量驗收都有著重要的影響。因此，施工隊伍的優劣決定了裝修改造項目的成敗。

3.2 注重施工細節

施工細節是保證工程質量的根本，細節決定成敗，對施工細節的把控是企業綜合能力的體現，同時也展示了項目管理能力和施工水平，影響工程質量和竣工驗收。

銀行室內裝修改造項目施工順序：前期設計—主體拆改—水電改造—新建金庫—木工作業—貼磚刷墻面漆—吊頂—門窗安裝—地板安裝—開關插座安裝—燈具及五金潔具安裝—保潔—辦公設備安裝—保潔。大部分施工隊伍都能按設計要求與施工程序進行施工，但往往會忽視一些細節問題[3]。

（1）經常出現墻面開裂，特別是新舊墻體、不同材質墻體之間易出現。處理措施：在粉刷前加強鋼絲網鋪設，管槽部位采用套漿做法，線槽內壁用素水泥漿套漿，分次封堵，預防線槽補槽后出現空鼓現象。

（2）門套基層無防潮、防腐措施，導致門套線霉變腐爛。為避免出現類似問題，在基層板6面涂刷防腐涂料，基層板下端離地面完成面20 mm。下端20 mm縫隙用防水材料填平，門套木飾面安裝時，建議下端離地3～5 mm，防止水氣滲入門框內使油漆飾面變形、發霉，縫隙用柔性防水膠泥填實，廚、衛門套線下端建議采用石材門墩。

3.3 過程監控是工程質量控制的關鍵因素

要嚴格按照相關標準進行銀行營業網點室內裝修設計，使用安全環保裝修材料，盡可能地體現出美觀大方，為客戶提供良好的視覺感受。

（1）物資采購方面，重點關注材料質量。特別是本項目裝修材料主要為甲供材料，在迪拜采購。業主組織、總包單位、供貨方三方共同在現場驗收貨物，對材料進行現場實測與驗收，查看樣品、出廠合格證、性能測試檢驗報告等技術資料，做到齊全、有效、真實。

（2）項目實施中，要對每道工序進行監督檢查。不合格的施工工序不準轉入到下一個工序，全程跟蹤裝修改造過程，發現問題要及時更改。特別是隱蔽工程，驗收前應仔細檢查，例如電纜橋架、UPS電源、信息點的隱蔽工程驗收。

4 裝修改造項目進度的影響因素

裝修改造項目的進度控制是實現經濟效益的關鍵，不僅體現了項目的管理水平，也反映了作業能力的高低。因此，結合項目實際進度情況，從建設單位和施工單位方兩方面進行分析研究。

4.1 建設單位對施工進度的影響

項目實施中，業主根據需求對改造部位進行調整對進度的影響較大。裝修改造項目環環相扣，每改動一處就會對上下工序產生影響。如何在前期設計階段、關鍵線路實施前期對變更部位做出預判，是對一個項目管理者經驗能力的考驗。

（1）設計階段分批進行圖紙確認，劃清責權范圍，為后期變更索賠提供依據。同時，總包方應該站在建設單位的角度考慮，提出合理化建議，做到方案先行，達到預控的效果。

（2）在樓層改造前，需要和建設單位雙方管理人員簽字確認。特別是涉及平面位置的局部改變，會影響整個后續施工進度。例如，在水電改造中增設UPS電源、插座等，會直接影響管線布置及后續工序開展。

（3）本工程裝修改造材料為甲供材料，控制材料進場時間也是影響項目施工進度的關鍵。合理規劃不同材料到場時間，分批次進行，做到有序、合理，以節省材料。采購階段應配合建設單位驗貨，提前完成采購計劃，提出合理化建議。

4.2 分包單位對施工進度的影響

（1）銀行網點改造項目涉及專業分包較多。例如通信工程、空調制冷工程等，總包與分包單位協調管理是制約項目進度的主要因素之一，在項目實施中交叉作業較多，彼此會相互影響。例如通信管線、電力橋架、制冷管線安裝與吊頂龍骨安裝存在交叉作業，會制約吊頂裝修。因此，在管理中要懂得控制技術要點，抓住關鍵工序，明確劃分交接面，合理安排關鍵線路。

（2）銀行裝修改造項目一般屬于流水作業，作業面較小，上下工序相互制約。合理安排工序成為影響工期進度的關鍵，特別是在項目前期的結構改造、水電改造中，應投入較多人員。

5 結語

結合吉布提的國情，中資企業在裝修改造市場的項目規模不大，技術相對簡單，主要集中在少數幾家企業。但“麻雀雖小，五臟俱全”，總結項目實施經驗可知：裝修改造項目前期要做好設計工作，選好施工作業隊伍是決定項目成敗的關鍵。在項目實施過程中，注重細節控制與過程監管，把握好項目實施進度，為后續項目的開發與實施提供參考和借鑒。