新時期下房地產價格評估管理的規范化

吳善發

摘 要：現階段，我國房地產業的發展速度日益加快，在我國國民經濟中發揮著越來越重要的作用。在此背景下，房地產價格評估逐漸演變成了社會生活中的主要構成部分之一，企業清算、房地產交易等相關經濟活動中，均需要開展房地產價格評估工作。但與此同時，房地產業的泡沫經濟發生率最高，最易形成金融風險，所以規范化管理房地產價格評估的意義極為重大。對此，本文主要闡述了房地產價格評估的意義，同時對新時期下房地產價格評估管理的規范予以探究，以供參考。

關鍵詞：房地產;價格評估;規范化

中圖分類號：F23???? 文獻標識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.31.046

房地產價格評估，即持有房地產估價執業資格的從業人員，立足于房地產估價目的、合理估價程序以及估價原則，對房地產特點權益進行推測，以及在某個階段可能會出現的合理價格。對于房地產價格評估而言，指的是相關人員模擬房地產市場價格產生的相關過程，然后呈現出交易價格，有機結合了評估過程的實踐經驗，具有復雜性、藝術性、專業性等。同時，房地產價格評估涉及環節較多，諸如商品房開發、房地產交易等。對此，規范房地產價格評估管理，可推動我國房地產交易市場實現穩定、持續的發展。

1 房地產價格評估的意義

首先，夯實對房地產市場的宏觀調控。在社會主義市場經濟體系中，房地產市場占據著極為重要的位置，價格管理則屬于其中不可或缺的一部分，所以，對國民經濟發展來說，房地產價格所發揮的作用極為顯著。住宅商品化和土地有償使用，急需完善房地產價格評估制度。同時，房地產評估能夠向政府提供幫助，進而讓征地補償費、標定地價、城市基準地價以及審核房屋交易價、清產核資等有據可循。

其次，為房地產抵押提供依據。大部分企業為了能夠占據更多的市場份額，不僅會借助內部留存，同時還要尋求銀行的幫助，向其貸款。如果企業信譽不良，那么銀行就需要其抵押貸款，房地產則屬于主要抵押方式。同時，為了能夠降低貸款風險，銀行構建了完善的抵押貸款制度，委托房地產評估機構對抵押品抵押價值進行評估，為其發放貸款提供依據。

再次，為房地產稅收提供參考依據。對于房地產稅收服務而言，其屬于房地產評估過程中的主要內容。許多房地產稅在課稅基礎方面主要為房地產價值，諸如房地產稅、契稅等。通常而言，是借助評估對課稅基礎予以確定。所以，對房地產價格進行評估，讓房地產稅有據可循。

最后，將參考依據向消費者進行提供。現階段，房地產市場得到了迅猛發展，存在嚴重的炒房現象，而房地產類型多種多樣，其可以使各種要求得到滿足，消費者難以對真實信息進行獲取。而房地產評估可有效解決此問題。

2 新時期下房地產價格評估管理的規范化措施

2.1 培養復合型房地產評估師，完善估價機構職能

對房地產估價師和管理工作人員進行培訓，意義極為重大。首先，需完善估價備案管理制度，綜合考量估價師從業前的業務能力、專業資格以及心理狀態和職業操守等;其次，就已經從事房地產估價師的工作人員，要在固定的時間采取年檢的方式，對其職業能力進行審查。在此過程中，評估機構要積極配合，加大合作力度，竭盡全力把機構中的房地產評估師培養成高質量、復合型人才。并且，對工作人員開展評定、審查等，因為估價機構現階段并非通過政府部門進行主管，而是協會自律管理，所以要想規范化管理房地產價格評估，應對房地產價格評估估價機構以及個人信用檔案進行構建和完善，在誠信檔案中詳細記錄企業和個人職業道德以及職業中的誠信情況，對估價機構和個人的誠信劃分等級，就信用等級低、嚴重違反行業道德自律準則的估價機構和個人，應將其房地產價格評估從業資格以及執業資質取消，以此促進機構職能不斷加強。

2.2 嚴格監督管理房地產評估

所有行業均需要監督管理，若是缺少監督管理便會導致該行業中的管理體制雜亂無序。現階段，由于有關部門沒有對管理評估定價進行全面、系統的監督，進而導致房地產評估機構在評估收費、程序等環節中出現了問題。部分機構未獲取到相應資質，但依然在進行房地產評估業務;還有部分評估機構為了實現利益最大化，根據自己的主觀意愿確定客戶房產的價格;或為承攬業務，一味迎合客戶價格需求。這種不當方式影響了行業公平性，進而彰顯出了監督管理工作的重要性。監督管理工作應把下述幾個方面切實做好。首先，應迅速健全各類規章制度，指導房地產評估機構對問題進行正確解決。其次，嚴厲打擊不合規行為，只要出現絕不姑息。最后，監督管理部門需要通過隨機抽查的方式，對房地產評估機構進行檢查，以此全面掌握房地產評估涉及的問題，同時給予房地產評估機構幫助，將問題有效解決。此外，在每一次的評估工作中，相關機構需要運用科學的工作方式，對工作成果予以總結，及時彌補自身不足，對行之有效的方法進行總結和改正。同時，政府需維護市場穩定，做到公平公正，積極對監管體系予以完善，用政策進行引導，確保房地產價格評估業穩定、健康的發展。

2.3 科學合理的管理估價師以及估價機構

在管理房地產估價師方面，應提高估價師準入資格。現階段，估價師的質量良莠不齊，主要是因為估價師在準入門檻方面較低，造成專業水平低、素質低、學歷低的人員均能從事此工作。只要提高門檻，便能防止資質、能力、職業操守不夠的人員進入此行業，從而促進房地產估價師整體水平提高。例如，對估價師工作年限、年齡、專業以及學歷等進行要求，同時嚴格根據要求辦事。其次，對在崗估價師等級進行評定。也就是立足于估價師的工作業績和工作念想，將房地產估價師分成四個等級，即特級、高級、中級、低級估價師。以及獲得資格證書的相關估價師，只要在其工作崗位中業績顯著，便可以升成中級估價師。若是估價師在工作中出現嚴重錯誤，就應對其進行降級處理，最后把估價師資格取消。另外，需立足于評定制度對評估機構進行管理，優勝劣汰，并按月、按季度對評估機構進行檢查，第一時間把那些業績差、管理不善、質量差的評估機構排除。同時針對那些表現好的評估機構，應給予其獎勵，檢查結束后，結合績效、質量高低，對評估機構進行排列。

2.4 完善對評估報告的管理

對于評估報告而言，其能夠將房地產價格評估結果反映出來，就委托人來說，準確、真實的評估報告意義重大。要想提高房地產價格評估水平，企業應大力管理評估報告，建立評估報告模式，確保評估報告簡單易懂。為了確保評估報告真實，房地產企業應深入市場，調查評估后的價格，確保評估價格和市場價格相一致，若是存在過多的差異，分析差異形成原因，加強評估報告的有效性、真實性。我國相關部門應嚴格監督管理評估報告，若評估報告涉及問題，不予備案，以此確保評估報告真實性、可靠性，維護人民群眾利益。

3 結語

總之，在促進房地產業經濟不斷發展的過程中，必須充分了解房地產評估管理工作的特殊性，竭盡全力了解房地產價格評估行業存在的問題，探尋規范化管理措施。房地產價格評估工作具有較強的細致性和復雜性，與交易各方的利益息息相關。房地產價格評估從業人員在評估價格時，要立足于裁判者的角度，廉潔自律，秉持對社會、客戶、自己負責的良好態度，確保評價工作的公平性、客觀性。同時在促進房地產業良好發展的過程中，需認清房地產評估管理工作，探究涉及的相關問題，竭盡全力掌握房地產價格評估方面包含的缺陷，探尋規范化管理措施，有效創新工作機制、工作手段和工作方法，促進我國房地產估價行業實現穩定、持續的發展。

參考文獻

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