淺談對物業服務企業的消防監督管理

王永林

摘要：當前，物業服務企業落實消防安全責任不到位現象突出，本文通過分析物業服務企業在履行消防安全職責方面存在的相關問題，對如何加強物業服務企業的消防監督管理提出相關建議。

關鍵詞：物業服務企業;消防;監督管理

近年來，我國城市化建設快速發展，大量住宅小區、商業綜合體投入使用，物業服務也隨之迎來快速發展期，快速發展有利有弊，利在物業服務行業迅速做大未來可期，弊在處于量質跛腳發展階段，物業服務的需求量上去了，物業服務企業增加了，但物業服務品質還差強人意，各物業服務企業之間的水準也參差不齊，特別是其消防安全意識淡薄，消防安全管理履職不力，導致諸多問題，迫切需要督促其提升消防安全管理水平。

一、當前物業服務企業在消防安全工作上存在的問題

1、物業服務企業消防安全意識淡薄。部分物業服務企業本身就沒有消防安全責任的概念，法律意識淡薄，一些物業服務企業是趕上物業需求大爆發的風口，搭建個草臺班子來趁風口的，剛入行，門都沒摸清，更談不上專業，缺乏消防安全方面的管理能力，一些管理人員對消防工作認識不清、重視不夠，認為發生火災是概率性的問題，抱僥幸心理，對消防工作不安排不部署，老想著“車到山前必有路”，走一步算一步，出了事兒再說。

2、消防安全人力、財力投入不足。追求利潤最大化是企業的普遍心理，物業服務企業也脫離不了此窠臼，為此，為了利潤最大化，它要極力壓縮成本，能省則省，不能省的也要省。物業服務企業中普遍存在重收錢輕管理的現象，在他們的普遍意識里，環境衛生、財物安全等才是它們的主責主業，只要這些弄好了，業主就挑不出什么毛病了，而要花錢的表面上又看不見問題的，則是盡量不做，而日常消防安全管理，則剛好屬于這類，大多數消防設施如消防泵房、柴油發電機房都在地下室，高位消防水箱、正壓送風機在屋頂，這些地方，都是業主平時不去的，加上人們的消防安全知識缺乏、消防安全意識淡薄，更導致即便消防安全日常管理存在問題，業主也沒能力發現、關注并對物業施壓，從而導致物業服務企業能偷工減料。為了最大限度提高利潤率，大部分物業服務企業都聘請年齡大的文化低的人來充任保安、保潔，以降低人力資本支出，與此同時，極力減少人手，單就消防控制室來說，或無人值班，或由未取得相應消防職業資格的人員值班，或讓守監控室的保安（不懂消防設施操作）把消防控制室一并看了（一人當倆用，干兩份工），形形色色，不一而足;同時，對于建筑消防設施的維護保養，自己不懂，沒那個能力進行維保，又不聘請消防技術服務機構進行消防設施維護保養，這就導致建筑消防設施常常未保持完好有效，甚至癱瘓，形同虛設。另外，也不明確消防安全責任人、消防安全管理人，不組織開展防火檢查。

3、權責不清，推諉扯皮。物業服務合同是物業服務企業提供消防安全防范服務的依據，從理論上講，合同沒約定且法律也沒有規定的事項企業可以不做。而在實際中，部分物業服務企業為了逃避消防安全責任，在物業服務合同中對消防安全責任進行模糊化處理，或直接刪除約定消防安全責任的條款，或直接載明消防安全與它無關，這與法律的規定相悖，然而，因其消防安全違法行為要追究它法律責任的時候，它就拿合同說事兒，極力狡辯，推諉塞責;同時，《物業管理條例》中的物業承接查驗制度沒有得到有效執行，部分物業項目未進行物業承接查驗，進行承接查驗的物業項目也因物業服務企業相對建設單位來說處于弱勢，大多也流于形式，留下權責不清的隱患，物業服務企業也多以此為借口推卸責任。

二、加強對物業服務企業的消防監督管理的建議

1、搞好消防法律法規的宣貫工作，切實提高物業服務企業的法律意識、消防安全意識。堅持以問題為導向，對物業服務企業開展以《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國民法典》、《高層民用建筑消防安全管理規定》、《消防安全責任制實施辦法》、《物業管理條例》、《住宅物業消防安全管理》、《多產權建筑消防安全管理》等法律法規為內容的教育培訓，執法先普法，讓其明白相關法律法規對物業服務企業履行消防安全職責的相關規定，譬如《中華人民共和國消防法》中規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，那么，作為物業服務企業，你就應該對你所管理的物業項目的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，而不是在合同中自行做與法律規定相悖的約定。

2、加大消防監督執法力度，激發物業服務企業消防安全管理的主動性。被動、應付的工作態度是做不好工作的，要激發其工作的積極主動性，切實運用法律的手段，督促物業服務企業履行消防安全職責，對其不履職盡責的違法行為堅決予以查處。處罰不是目的，規范才是根本，處罰是規范的有力抓手。從人防物防技防并重的角度，加大對消防安全管理人、消防控制室值班人員等的消防職業資格檢查，督促物業服務企業提升從業人員消防安全素質，加大對建筑消防設施特別是自動消防設施的維護管理狀況檢查，激發物業服務企業聘請消防設施維護保養機構進行建筑消防設施維護保養的主動性。

3、部門聯動，形成合力，靈通信息，互通有無。加強與物業服務企業行政主管部門之間的工作互通，對存在“瑕疵”的物業服務合同，要引導其規范化制定，承接查驗制度也要嚴格執行，不留下權責不清的隱患，對物業服務企業的消防安全違法行為進行曝光并通報其主管部門，形成齊抓共管的局面，以此倒逼其改進消防安全工作，提升消防安全服務水平。

4、充分發揮業主委員會的作用。業主委員會的職責之一便是監督物業服務企業履行物業服務合同，因此，業主委員會要切實擔起職責，督促物業服務企業履行消防安全職責，開展防火巡查，整改火災隱患。

三、結束語

要做好物業服務企業的消防監督管理工作，關鍵在于督促物業服務企業落實消防安全主體責任，激發物業服務企業履行消防安全管理職責的積極主動性，一切監督措施，都是圍繞這一目標。

參考文獻：

[1]劉婉.淺談如何加強對物業管理公司的消防監督管理.消防科技與工程學術會議論文集.2007

[2]黃昕.物業服務企業消防安全管理責任探析.科學大眾.2021（02）