基于SNA的房地產開發企業利益相關者研究

李楊，段東凝，馬錫媛

(華北理工大學 建筑工程學院，河北 唐山 063210)

房地產項目的開發過程包括前期準備、建設施工、銷售經營以及物業管理多個環節，涉及眾多的利益相關者。不同利益相關者所處的地位和環境各不相同，對項目的利益需求也不同，他們之間相互協作又彼此沖突，形成復雜的社會關系網絡。房地產開發企業作為房地產項目的開發者和經營者處于這個社會網絡中，必然會與其他利益相關者之間產生矛盾沖突，因此需要對房地產項目的利益相關方進行系統梳理并探究相關方之間的關系，以更好地實現房地產開發企業與其他相關方之間的協同合作。

目前許多學者已經關注從網絡視角探究利益相關者的問題，王雪青等[1]通過社會網絡分析(SNA)構建建設項目利益相關者社會網絡，在此基礎上對承包商與其他相關方的關系進行分析；孫琳等[2]結合SNA與博弈論探究特大型工程投資項目關鍵利益主體之間的沖突問題；彭怡文等[3]基于SNA分析復雜大型鐵路項目利益相關者之間的關系并確定了核心利益相關者。以上學者主要是以建筑類項目為研究對象對利益相關者進行研究，對于房地產類項目利益相關者之間行為關系的研究還處于起步階段，尤其是從網絡個體成員的角度出發對利益相關者的研究仍顯不足。該項目旨在對房地產項目這一特定領域的利益相關者進行研究，通過運用SNA構建房地產項目利益相關者社會網絡模型，探究各利益相關者之間的關系結構及行為影響，并以房地產開發企業為主體對利益相關者進行分類，據此為房地產開發企業加強與其他相關方的協同合作提供對策和建議。

1社會網絡分析法

社會網絡分析(SNA)是一種借助圖論和數學方法定量分析網絡中行動者關聯關系的研究方法，通過分析社會網絡中行動者的關系對其行動結構的影響，以此描繪關系網絡的組成要素和整體關系結構[4]。SNA主要由反映行動者之間關系緊密程度的網絡密度、行動者權力的中心度、非冗余聯系的結構洞三部分構成。

1.1 網絡密度

網絡密度表示網絡中行動者之間實際關系總數與可能的最大關系總數之比[5]。網絡密度越大，說明各行動者之間的聯系越密切，信息交互和資源共享的程度較高，同時受到來自網絡的約束也較大。網絡密度的計算公式如下[5]：

(1)

式中：D為網絡密度，N為網絡中行動者的數量，L表示網絡中實際關系數，N(N-1)表示此網絡中可能的最大關系數。

1.2 中心度

中心度用來描述某行動者在社會網絡中獲得優勢地位和權力的程度，包括點度中心度、中間中心度和接近中心度[5]。這3個指標都能反映各行動者在網絡中的影響力，但其側重點有所不同。

(1)點度中心度

點度中心度側重衡量某行動者與其他行動者建立直接關聯關系的能力[5]，分為外向度和內向度2個測量指標，外向度表示影響其他行動者的程度，內向度表示被其他行動者影響的程度。點度中心度的計算公式如下[1]：

(2)

式中：ni指第i個行動者，N為網絡中行動者的數量，nn(ni)指的是與第ni個行動者有直接聯系的關系數。

(2)中間中心度

中間中心度側重衡量某行動者在多大程度上位于其他行動者的中間，處于這種地位的行動者能夠通過控制或曲解信息的傳遞而影響整個網絡[5]。中間中心度的計算公式如下[1]：

(3)

式中：gjk為行動者nj和nk之間的關系數，gjk(ni)則是gjk中經過行動者ni的關系數。

(3)接近中心度

接近中心度側重分析某行動者對于信息資源傳遞的獨立性或有效性[5]，依據行動者之間的距離來衡量，分為外向度和內向度2個測量指標，分別表示不對他人和不受他人控制的能力。接近中心度的計算公式如下[1]：

(4)

式中：d(ni,nj)為行動者ni和nj之間的距離。

1.3 結構洞

學者Burt[6]用結構洞來表示非冗余的聯系，認為它可以為其占據者提供更多的信息優勢和資源優勢。結構洞包含有效規模、效率、限制度與等級度4個指標。

2房地產項目利益相關者的社會網絡構建及分析

2.1 房地產項目利益相關者的界定

房地產開發企業的利益相關者基于房地產項目形成一種社會網絡關系，通過梳理已有房地產項目利益相關者研究的相關文獻[7-12]，得到房地產項目利益相關者共11類，如表1所示。

表1 房地產項目利益相關者

2.2 房地產項目利益相關者的社會網絡構建

由表1設計房地產項目利益相關者調查問卷，采取滾雪球的方式向房地產開發企業、政府相關部門以及合作方的管理人員發放問卷，對房地產項目利益相關者之間的關聯關系進行判斷，若認為處于矩陣行位置的行動者對列位置的行動者有影響關系存在則記為1，否則為0。對收回的78份問卷進行整理和統計分析，得到了房地產項目利益相關者關系鄰接矩陣，如表2所示。

表2 房地產項目利益相關者關系鄰接矩陣

根據表2的關系矩陣，運用UCINET6.0軟件的Netdraw工具繪制出房地產項目利益相關者的關系可視化網絡圖，如圖1所示。圖中各個結點表示房地產項目涉及的各行動者，箭線表示各行動者間的關系及其方向，結點的大小代表點度中心度的大小。

圖1 房地產項目利益相關者社會網絡關系圖

2.3 房地產項目的社會網絡分析

(1)網絡密度分析

運用UCINET 6.0得到房地產項目利益相關者的網絡密度為0.322 2，說明利益相關者之間的信任度不夠，資源共享、信息溝通和聯系的程度較低，同時受到來自網絡結構的制約較小。通過建立信息共享平臺可以加強利益相關者之間的溝通交流和信任度，從而提升網絡整體密度。

(2)中心度分析

運用UCINET 6.0分析房地產項目利益相關者網絡的中心度，結果如表3所示。

表3 社會網絡中心度指標

房地產開發企業具有最高的點度中心度和中間中心度，分別為88.889、77.778和28.833，說明他與其他相關方有著緊密的聯系，各相關方對其均有信息資源的輸入和輸出，同時也是幫助其他相關方互換資源的"中間人"，在社會網絡中占據優勢地位，具有較強的話語權?？辈煸O計單位和其他利益相關者都具有最高的內向接近中心度為37.500，可知其在資源的輸入方面不受到其他方制約的能力較強；政府相關部門具有最高的外向接近中心度為60.000，說明政府相關部門在資源的輸出方面具有較大的自主性。

(3)結構洞分析

運用UCINET 6.0分析房地產項目利益相關者網絡的結構洞，結果如表4～表6所示。

表4 冗余度

根據表4的冗余度可以看出，房地產開發企業和施工單位、金融機構、政府相關部門和消費者的關系都具有67%的冗余度，說明其存在67%的相同利益相關方。

由表5限制度可知，以房地產開發企業來說，施工單位對其控制最強為0.10，表明房地產開發企業必須重點關注施工單位的要求。

表5 限制度

由表6可以看出，房地產開發企業的有效規模最高為7.000，效率最高為0.778，限制度最低為0.342，說明房地產開發企業的控制覆蓋面最廣且不易受其他方的約束，因此房地產開發企業在社會網絡中處于核心地位。

表6 結構洞指標

3房地產開發企業利益相關者分類

3.1 分類分析

從以上分析結果可以看出，房地產開發企業在社會網絡中處于核心地位。為更好地認識房地產開發企業與其他相關方的關系，該項研究以房地產開發企業為主體，采用凝聚子群分析法對其利益相關者進行分類，從而對不同的類別采取不同的協同合作策略。

凝聚子群描述的是一個具有相對較強、直接、緊密、頻繁聯系的子集合[5]，該項研究基于"相對頻次"的角度考察凝聚子群，即關注子群內部行動者之間的關系頻次相對于內、外部行動者之間關系的頻次。根據我國學者陳宏輝[13]提出的利益相關者分類方法，將房地產開發企業的利益相關者分為核心、蟄伏和邊緣利益相關者。通過Ucinet 6.0軟件的CONCOR進行凝聚子群分析，設定最大的分組值為3，得到如圖2所示房地產項目凝聚子群分析與分類結果。

圖2 房地產項目凝聚子群分析結果與分類

由圖2可得，核心利益相關者為施工單位、消費者和物業公司；蟄伏利益相關者為政府相關部門、監理單位、供應商和金融機構；邊緣利益相關者為勘察設計單位和其他利益相關者。

(1)施工單位是項目的直接生產者，負責將項目通過施工建設轉化為實體建筑，消費者為最后產品的使用者，物業公司的前期介入對房產的質量和使用價值具有一定的提升作用，其與房地產開發企業處于社會網絡的核心地位，在項目中承擔較大的風險，屬于房地產開發企業的核心利益相關者。

(2)政府相關部門決定項目的基本審批條件，監理單位對建設施工進行監督管理以保證項目質量，供應商為房地產開發企業所供應的材料設備質量直接影響項目的進度和質量目標實現，金融機構為房地產開發企業提供的大量資金是項目得以實現的前提，其與房地產開發企業有較為緊密的利益關系，在項目中承擔一定的風險，屬于房地產開發企業的蟄伏利益相關者。

(3)勘察設計單位和其他利益相關者在社會網絡中處于相對邊緣位置，他們經常被動地受到房地產開發企業的影響，在項目中承擔的風險較少，屬于房地產開發企業的邊緣利益相關者。

3.2 協同合作對策和建議

項目的順利完成需要利益相關者之間保持良好的協同合作，房地產開發企業在開發過程中應當注意與不同類別的利益相關者進行不同程度關系的維系和增進，在項目的推進過程中體現出利益相關者的利益均衡，以達到高效的協同合作。

(1)對于核心利益相關者，施工單位直接參與房地產項目的實施，是工程質量目標實現的關鍵主體；消費者是房地產開發企業的主要利潤來源，其滿意度直接影響房地產開發企業的生存和發展；物業公司的前期介入貫穿項目的各個階段，他們從消費者的角度結合物業管理的經驗對規劃設計等缺陷提出修改方案，從而提升消費者的滿意度，良好的物業公司對房地產的銷售價格及房地產開發企業的品牌形象有重要影響。核心利益相關者在整個房地產項目開發過程中均扮演著不可或缺的重要角色，因此房地產開發企業務必要重視與三者之間關系的維系，及時滿足核心利益相關者的利益需求。

(2)對于蟄伏利益相關者，他們在一定程度上為房地產項目的開發提供必需的資源和幫助，房地產開發企業應積極維持與其之間良好的信息溝通和資源共享，從而獲得對項目必要的投入與支持，保證項目的順利實施。

(3)對于邊緣利益相關者，勘察設計單位為房地產開發企業提供設計圖和施工勘察，其他利益相關者在社會中起到一定的監督作用，他們的訴求能極大地影響到政府的決策和企業形象，因此房地產開發企業應適當關注和考慮邊緣利益相關者的需求。

4結論

(1)運用SNA構建房地產項目利益相關者的社會網絡模型，從網絡密度、中心度以及結構洞3個方面對網絡中利益相關者之間的關系進行分析，通過凝聚子群分析法將房地產開發企業利益相關者分為3類，根據分類提出了加強房地產開發企業與其他相關方協同合作的對策和建議。

(2)通過SNA構建的網絡模型可以很直觀地反映利益相關者之間的關系，借助定量指標進行分析使結果更加科學可信。

(3)該研究在處理利益相關者之間的影響關系時采用的0-1關系矩陣，未來研究將考慮利益相關者之間關系的強弱程度以及項目各個階段利益相關者的動態性。