房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃研究

徐俊

摘 要：現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)依舊迅猛，然而，作為國(guó)民支柱行業(yè)，房地產(chǎn)公司在保障自身發(fā)展的同時(shí)，也必須高度關(guān)注稅務(wù)籌劃的有關(guān)的財(cái)務(wù)管理工作，以應(yīng)對(duì)日益加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費(fèi)種類較多，制定好房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃，有利于保證各項(xiàng)稅務(wù)管理工作的有效管控，進(jìn)而提高內(nèi)部控制能力，使得公司在市場(chǎng)發(fā)展中獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出了針對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施，希望對(duì)房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;稅務(wù)籌劃

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也不斷嚴(yán)格，引發(fā)了房地產(chǎn)公司生存環(huán)境的變化。作為高收入與高風(fēng)險(xiǎn)共存的行業(yè)，房地產(chǎn)公司的納稅金額巨大，如果出現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑會(huì)給公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。在這一情況下，為了抵御嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和進(jìn)一步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)公司必須注重內(nèi)部管控，為了抵御存在的發(fā)展挑戰(zhàn)，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，加強(qiáng)內(nèi)部管控是當(dāng)前房地產(chǎn)公司必須面對(duì)額的問(wèn)題，加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理力度，特別是其中的優(yōu)化稅務(wù)籌劃管控工作。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)管理的意義

房地產(chǎn)是由房屋和土地兩部分構(gòu)成的，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在我國(guó)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)規(guī)模較大，是我國(guó)GDP中的重要支撐。雖然房地產(chǎn)公司的數(shù)量很多，但規(guī)模型房地產(chǎn)公司還比較少。房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)務(wù)耗費(fèi)資源大，受國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的影響也很明顯，使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比一般行業(yè)都要高。稅務(wù)管理是公司經(jīng)營(yíng)管理的組成中的重要部分，管理內(nèi)容涉及到公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有與稅務(wù)有關(guān)的管理內(nèi)容，也被稅收管理，包括公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有涉稅業(yè)務(wù)的全過(guò)程管理活動(dòng)。公司的稅務(wù)管理貫穿于公司經(jīng)營(yíng)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)公司稅務(wù)管理有利于增加公司自身的經(jīng)濟(jì)效益，也影響著國(guó)家的宏觀稅收征管。因此，稅務(wù)管理是每個(gè)公司必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，也是國(guó)家財(cái)政稅收的重要基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)管理的重要性

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷變化的今天，稅務(wù)管理是所有公司急需重視的關(guān)鍵，然而，部分房地產(chǎn)公司尚未對(duì)稅務(wù)管理形成正確的認(rèn)識(shí)。為了謀求公司的長(zhǎng)期發(fā)展，做好公司稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)公司需要了解稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，在識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定有針對(duì)性的措施來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)在建設(shè)階段，稅種主要是合同印花稅、建筑營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;在房產(chǎn)銷售的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的稅種分為幾類，比如：營(yíng)業(yè)稅、公司所得稅、土地增值稅等等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司上繳的稅量大，是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)稅務(wù)來(lái)源，因此政府相關(guān)稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)公司也給予了高度的重視。房地產(chǎn)公司進(jìn)行合理合法地稅務(wù)管理，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)公司在資金鏈方面的壓力有效緩解，同時(shí)增加投資幾率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入持續(xù)增加，城區(qū)的房?jī)r(jià)正在飛速攀升，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。但是，我國(guó)的公司稅務(wù)管理起步較晚，還有許多房地產(chǎn)公司存在稅務(wù)管理意識(shí)不高、經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)介紹

（一）房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源

稅務(wù)籌劃是指公司在國(guó)家法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)某盎I劃，對(duì)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，目的在于降低公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，將公司稅后效益提升。從本質(zhì)上來(lái)講，稅務(wù)籌劃生與偷稅漏稅區(qū)別明顯，前者以遵紀(jì)守法為基本原則，在發(fā)生納稅義務(wù)之前，為將效益最大化，會(huì)對(duì)合理的進(jìn)行稅務(wù)管理。

房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于三個(gè)方面，包括法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，公司財(cái)務(wù)管理人員如果與國(guó)家稅務(wù)人員對(duì)稅務(wù)籌劃的理解不同，將會(huì)給公司帶來(lái)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)公司在稅務(wù)籌劃期間必須加強(qiáng)對(duì)該類風(fēng)險(xiǎn)的防控。政策風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)種類，當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的完善性并不理想，并沒(méi)有明確的房地產(chǎn)行業(yè)稅收相關(guān)文件，這對(duì)該行業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展起到了負(fù)面影響，造成無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司仍有待增強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理意識(shí)，不僅如此，從專業(yè)能力上來(lái)看，也并不是足夠具備，這都是造成財(cái)務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)較大的直接原因，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是妨礙公司發(fā)展的關(guān)鍵性因素。

（二）房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)公司各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)之間的稅務(wù)成本具有相關(guān)性，從拿地到銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要繳納多項(xiàng)稅款，財(cái)務(wù)管理人員要分析全部因素對(duì)稅務(wù)籌劃的不同影響和疊加效應(yīng)，嚴(yán)抓項(xiàng)目各階段的稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃還不夠成熟，稅務(wù)籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)性要求也較高，而該項(xiàng)工作對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員自身的專業(yè)素養(yǎng)也有非常高的要求，若房地產(chǎn)公司不能按照原則進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，必然會(huì)導(dǎo)致該項(xiàng)工作存在風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)合理性和合法性，公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括了兩種，即多繳稅風(fēng)險(xiǎn)和少繳稅風(fēng)險(xiǎn)。其中，多繳稅風(fēng)險(xiǎn)主要起因是公司對(duì)納稅籌劃工作的考慮不夠全面，沒(méi)有充分地挖掘稅務(wù)籌劃空間，未合理利用稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司承擔(dān)了本可以避免的稅負(fù)，使得公司的稅務(wù)壓力增大。相對(duì)的，少繳稅風(fēng)險(xiǎn)則是指公司并未按照稅法規(guī)定繳納足額的稅款，違背了稅法的要求，導(dǎo)致公司出現(xiàn)漏稅問(wèn)題，面臨補(bǔ)繳稅、多繳納滯納金的懲罰，嚴(yán)重時(shí)要接受國(guó)家的刑事處罰。

三、房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）對(duì)項(xiàng)目實(shí)施可行性的確定

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要分為開發(fā)與投資兩個(gè)階段進(jìn)行，這是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵點(diǎn)。再次期間，城鎮(zhèn)土地的使用稅是該階段實(shí)施稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要因素，其中可能產(chǎn)生納稅風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)就是家底合同中是否能夠按照規(guī)劃的納稅時(shí)間進(jìn)行。實(shí)施階段是項(xiàng)目實(shí)施階段中耗費(fèi)時(shí)間成本最長(zhǎng)的一個(gè)階段，也是增加項(xiàng)目費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司管理人員需要對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境與經(jīng)融政策多加考量，確定融資方式的合理性，對(duì)納稅受到融資方式的影響程度進(jìn)行充分考慮。在銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目受到銷售方式的影響，非常容易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就是應(yīng)收賬款無(wú)法及時(shí)收回，對(duì)此，需要對(duì)應(yīng)收賬款管理的同時(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)于未能及時(shí)收回的應(yīng)收賬款，在分析時(shí)需要充分考慮到銷售方式以及賬齡，對(duì)催款方案進(jìn)行精細(xì)設(shè)計(jì)，提高催款力度，保證房地產(chǎn)公司的資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）解讀并分析稅收政策

房地產(chǎn)公司需要繳納的稅種多達(dá)11種，但是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員對(duì)各種稅收的優(yōu)惠政策以及所涉及的法律應(yīng)當(dāng)都了然于胸。因此，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員需要具有提前進(jìn)行稅務(wù)籌劃的意識(shí)，合理地利用國(guó)家稅收優(yōu)化政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)降低公司經(jīng)營(yíng)成本的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員可以通過(guò)不同的融資渠道來(lái)收集工程項(xiàng)目開展所需的大量資金，融資渠道的不同會(huì)造成投入成本、稅收效益的不同，需要合理地去選擇和規(guī)劃。同時(shí)，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)關(guān)注和掌握國(guó)家稅法的政策變化，以便合法、及時(shí)且適當(dāng)?shù)卣{(diào)整公司的稅務(wù)籌劃方案。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要保證將“合法”建立在“事實(shí)”的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格避免偷稅、漏稅問(wèn)題的出現(xiàn)，防止對(duì)公司的開發(fā)、建設(shè)、銷售和經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)公司管理人員應(yīng)提高自身稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄會(huì)導(dǎo)致公司稅務(wù)籌劃的前期準(zhǔn)備不夠充分，無(wú)法達(dá)到稅務(wù)籌劃對(duì)應(yīng)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)公司管理人員應(yīng)高度重視稅務(wù)籌劃工作，針對(duì)國(guó)家稅務(wù)政策的變化，要結(jié)合公司自身的特點(diǎn)來(lái)制定針對(duì)性的方案，積極以政策為根據(jù)，對(duì)內(nèi)部管理方式進(jìn)行調(diào)整，盡量降低在公司發(fā)展中政策變化的影響程度。同時(shí)，公司稅務(wù)管理人員也要重視和稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通交流，在稅收政策發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收政策限定條件、內(nèi)容等的解讀，消除雙方信息不對(duì)稱的情況，避免后期出現(xiàn)糾紛，或被認(rèn)定為偷稅漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）明確稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費(fèi)種類較多，在不同的項(xiàng)目階段需要按照不同的稅率繳納不同的稅金。在開展稅收籌劃的具體業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)綜合考慮業(yè)務(wù)涉及的所有稅種的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。在開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，房地產(chǎn)公司要以自身發(fā)展需求為基本前提，確保稅務(wù)籌劃方案與發(fā)展需求統(tǒng)一。在具體工作進(jìn)行過(guò)程中，工作人員需要對(duì)內(nèi)外部信息進(jìn)行調(diào)查分析，對(duì)能夠影響項(xiàng)目收益的發(fā)展需求、回報(bào)率等等綜合考慮，確保最終稅務(wù)籌劃與項(xiàng)目決策的有效性。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目投籌融資計(jì)劃對(duì)該行業(yè)稅收籌劃的具體方案進(jìn)行考量。不僅如此，對(duì)于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣也需要多加關(guān)注，對(duì)營(yíng)改增過(guò)渡時(shí)期的內(nèi)容加以掌握，將時(shí)間久的項(xiàng)目區(qū)分開來(lái)，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃工作的開展。

（四）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

為更好地防控房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司需要提高稅務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，不僅需要有足夠的專業(yè)理論知識(shí)，在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也應(yīng)當(dāng)豐富。作為稅務(wù)管理人員，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的、與稅務(wù)相關(guān)方面的各項(xiàng)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注并掌握，對(duì)當(dāng)前實(shí)施法律法規(guī)在稅務(wù)籌劃方面的需求加以了解，再以公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況為基礎(chǔ)，對(duì)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控工作進(jìn)行開展。除此之外，房地產(chǎn)公司需要配備專業(yè)的政策分析人員，對(duì)相關(guān)的政策變化加以動(dòng)態(tài)關(guān)注，并不斷的學(xué)習(xí)、深入研究，對(duì)該方面的風(fēng)險(xiǎn)防控能力不斷加強(qiáng)，以此應(yīng)對(duì)政府出臺(tái)的大量相關(guān)政策。與此同時(shí)，需要開展相關(guān)管理平臺(tái)，幫助管理人員實(shí)施籌劃，盡量降低人工出現(xiàn)的誤差。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為國(guó)民支柱行業(yè)，房地產(chǎn)公司必須高度關(guān)注稅務(wù)籌劃的有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作，以應(yīng)對(duì)日益加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于三個(gè)方面，包括法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的幾個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)加大對(duì)稅收政策的解讀、明確稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)以及提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力等方法來(lái)進(jìn)行有效地風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，盡量在最大程度上提高稅務(wù)負(fù)擔(dān)和增加公司的稅后的效益。

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