城市土地一級開發模式及融資途徑研究

陳瑩秋 張萌

摘要：在我城市國土地一級開發的過程以及融資途徑中，我國仍面臨著很多開發中存在的問題。本文通過對城市土地一級開發模式項目的背景研究，城市土地開發的目的和意義以及開發過程中項目資金的來源進行分析，發現在開發以及融資過程中存在和產生的問題，并提出相應的解決對策，使我國的城市土地開發具有社會保障，實現全面的可持續性發展。

關鍵詞：城市土地;土地開發;融資途徑

前言：

隨著我國改革發展的不斷進行，我國房地產領域也在進行不斷的變革之中。近年來，我國房地產領域對社會產生的影響越來越多，房地產市場也一直存在著較大的波動。與此同時隨著我國城鎮化的發展，城市土地的開發模式也在多元化發展。但由于開發風險較大，所以在開發模式和融資方面還存在很多問題。所以我國應不斷的進行深化改革，在改革中不斷的進行探索，完善改革體系，制定科學的開發策略，實現我國全面的發展。

一、項目研究背景

隨著我國城市改革的不斷發展，我國城市用地數量在不斷上升，不同地區對土地的利用方式產生了巨大的變革。在變革的過程中，由于所處的位置以及角色的不同，所以產生了一些沖突以及在利益方面產生了一些矛盾。我國現如今城市土地主要的一級開發模式是以政府為主導的開發模式。政府通常會對城市土地開發進行壟斷或者在開發中占據主導地位，企業進行小部分參與。以政府為主導的開發模式在一定程度上保證了政府工作的有效進行以及社會主義市場經濟的構建發展。但由于政府在土地開發時對土地收購環節把控不完善，所以產生了一些如“以地生財”的社會問題，導致了在土地開發中土地資源配置降低的問題。而在近幾年中，由于對融資途徑的需求不斷上升，所以開發模式也產生了改變，不再被政府壟斷或者以政府為主導進行開發。這種開發模式雖然在一定程度上提高了城市土地開發的效率，但是導致了政府在土地開發中喪失了主導地位。所以經過不斷的實踐得出，為了實現城市土地開發以及現代化的發展，我國要建立一套在開發中以政府為主導地位、多元化融資、符合社會發展以及社會主義經濟繁榮的新型的城市土地開發模式。

二、項目研究的目的及意義

該項目研究的主要目的是為了解決在實踐中土地開發中存在的問題。在我國城市土地開發中，理論與實踐沒有同步發展，實踐先于理論，沒有理論的支持，在土地開發中出現了大量問題難以解決，所以我國需要在一個正確的理論指導下進行土地開發。文章通過理論知識結合開發實踐的方法，對我國城市土地開發模式進行了討論分析，對城市開發的框架進行了構建，為城市土地開發提供了有力的參考依據。

該項目研究的主要意義是為了合理的規劃社會資源，減少在開發中發生的社會問題以及產生的利益沖突，在政府的主導下，合理分配土地資源，對城市進行管理，保證在發展中社會的和諧，達到多種效益的有效的統一和諧。努力地增快我國城市化和現代化發展的腳步。但由于我國在城市土地改革開發中，對項目進行投資的主體與項目最終受益的主體具有差異性，在開發過程中沒有創新融資渠道，融資途徑過于單一，在開發中也沒有統一規范的開發操作程序，項目的理論研究也存在一定的問題，所以在開發中引起了很多社會矛盾，這些矛盾造成了社會經濟發展受到阻礙以及城市化發展受到阻礙的問題。所以本文對理論知識進行了研究分析，在我國固有的城市土地開發模式上進行理論的指導實踐，更好的解決城市發展的問題，為我國的土地開發提供一個有效參考。

三、項目資金來源

（一）貸款融資

在我國現如今最為大眾所知的融資模式是向國家開發銀行進行貸款從而得到資金的融入。在城市土地開發中，企業與政府在簽訂開發協議后，企業就可以以開發的項目以及簽訂的協議為根據，向國家的開發銀行進行貸款的申請，銀行也會根據項目的不同對貸款的金額進行把控。但是向國家開發銀行貸款融資的模式存在兩個弊端，一個是隨著我國近年來對房地產行業的嚴格把控，產生了貸款不易、門檻變高的問題。第二個問題是在貸款過程中，政府參與的程度比較大，對開發的影響較大，企業對項目把控力度小，產生投資和收益不匹配的問題。

（二）信托融資

信托可根據不同的類型進行不同的劃分，雖然信托和銀行貸款都同樣作為一種信用方式，但在經濟關系、行為主體、承擔風險和清算方式中都存在不同。作為一種特殊的融資制度，信托融資在房地產行業融資中也是一種融資渠道。根據性質信托主要分為金錢信托、對動產的信托、對不動產的信托以及有價證券和金錢債券的信托。在我國房地產的信托中，主要分為了貸款型信托、股權型信托以及土地儲備信托。

（三）私募股權基金融資

在從事私人股權的投資過程中，私募股權基金作為一種投資基金，在投資的過程中主要包括了兩種投資方式。在投資過程中，主要是通過出售股權而獲得收益。在土地開發的過程中，可對當地進行分析，依據當地的特點，政府做出調整規劃，與開發企業相結合，通過分析制定出可以進行合作的基金。

（四）債券融資

在土地開發中，債券融資應不斷的發展成為融資的一種主要途徑。政府通過對債券進行發行，籌集一定的資金，用來對公共設施進行開發建設。由于政府債券的風險系數較低，比較受歡迎，同時政府也可以通過債券的發行對市場起到宏觀調控。

四、城市土地一級開發及融資過程中存在的問題與解決對策

（一）開發及融資中面臨的問題

首先在開發的過程中，融資主體不明確。在我國城市土地的開發過程中，地方政府作為執行者需要與我國當地的資源部門進行協調合作。但在多數地區，我國沒有明確的規定在融資過程中的主體，所以這成為了我國融資主要的問題。沒有融資主體導致地方企業不愿提供資金參與土地開發項目。

同時在開發過程中融資的途徑也比較單一。就目前而言，多數地區在城市土地一級開發中，開發的融資渠道主要有向銀行貸款、自身資金充足具有儲備資金以及政府對項目進行財政撥款。但由于在開發中對資金的需求量較大，所以本身的自有儲備資金和政府的財政撥款融資較少，主要還是以向銀行貸款為主，所以銀行的經營風險在融資過程中提高。

在土地開發后，開發所得的收益沒有進行合理的分配。依據我國的法律法規，我國個人土地的所有權只能在國家進行征用后成為國家所有，不能在市場進行所有權的交易。所以在政府城市土地開發的過程中，當地政府、企業與征地農民之間存在收益分配的問題。我國現如今仍采用著計劃經濟時期的補償模式，農民在收益分配中處于弱勢地位，農民的權益得不到合理的保障。同時土地價格在社會的導向中不斷的增高，提高了農民期望得到的補償標準，所以引發了農民和開發者之間的利益矛盾，造成了嚴重的社會問題。

（二）解決對策

在城市土地開發中，首先要明確開發的融資主體。政府可以用進行公示的方式使群眾對融資主體進行了解，加強對城市土地一級改革的宣傳力度，讓投資方全面了解投資項目以及融資主體。融資主體的明確可以提高融資資金的匯入。同時要做到對融資金融產品進行創新開發，政府應根據不同的開發模式以及特點制定相應的創新的金融產品，如對當地進行信托融資、政府針對土地開發發行債券以及私募股權基金等多種產品。使得通過這些金融產品讓項目得到資金的支持，降低在開發中產生的成本。對融資法律體系進行完善也是至關重要的一點。在對我國的法律法規以及相關的社會文獻中研究得出，我國關于城市土地一級改革融資管理并沒有進行明確的規定，相關的法律法規至今都未出臺。但在市場經濟不斷發展的同時，市場的多元化需要進行明確的管理和監督，所以需要我國以及政府制定完善的法律法規從而對融資行為以及開發過程進行規范。使得更多受益者可以有法律的保障，政府以及投資企業也可以做到“有法可依、有法必依”，執法部門做到“執法必嚴、違法必究”。

五、結語

綜上所述，在我國城鎮化進程的不斷加速之中，我國面臨著城市土地一級開發模式困難的問題。原有的開發模式已經不能適應我國越來越快越來越強的城市開發，所以我國應不斷的通過理論與實踐相結合，探索出適合我國不斷發展的開發模式。要以政府為主導，根據實際情況進行城市土地的一級開發，遵循統一規劃、統一發展的原則。努力實現社會效益和經濟效益的和諧統一，實現土地資源的合理分配發展、社會的和諧發展。由于政府主導存在一定的弊端，所以要解決潛在的問題，保證政府主導模式可以持續健康的發展。與此同時應不斷地探索新的融資途徑，使融資途徑由單一化固定化向多元化轉變，多元化的途徑可以有效的降低在融資中產生的風險，使項目能夠順利的展開發展。最重要的是要健全法律法規的建設，保障受益者的合法權益，為我國的城市土地開發提供有效的保障。

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