房地產企業財務成本管理問題及對策分析

呂麗

摘要：在政府宏觀政策調控下，房地產經濟發展也逐漸趨于平穩，一定程度上也使得房地產企業利益受到影響。在這樣的背景下，房地產企業要想順利渡過難關，提升自身的競爭優勢，就需要做好內部管理工作。而財務成本管理作為房地產企業內部管理的重要組成部分，當務之急便是要提升財務成本管理水平，這樣才能夠有效降低企業成本費用，提升企業的利潤。為此，文章以房地產企業財務成本管理為主要的研究對象，先是分析該項工作的意義，然后具體分析該項工作在實際開展過程中存在的問題，最后再提出幾點解決對策，旨在為促進房地產企業健康可持續發展奠定良好的基礎。

關鍵詞：房地產企業;財務成本管理;問題;解決對策

財務成本指的是企業生產經營時所產生的各項成本費用，而財務成本管理則是企業通過綜合性的核算方式對這些成本費用進行管理，包括前期預算、核算、審計監督、結算等，核心目的是降低企業成本，提升企業的經濟效益。在新的經濟發展形勢下，給房地產企業帶來了許多挑戰，尤其是當前房地產企業的投資風險越來越大，更加顯現出房地產企業財務成本管理的重要性，房地產企業需要進一步加強財務成本管理，通過有效的管理方式及措施，提升財務成本管理水平，進而為促進房地產行業的可持續發展奠定良好的基礎。

一、房地產企業財務成本管理工作的重要意義

（一）有利于提高企業發展速度

眾所周知，房地產開發項目周期較長，一般至少需要2年以上的周期，若是滾動開發項目，則周期更長。而在如此長的開發過程中，會受到各種因素的影響，使得項目進度拉長，進而增加房地產企業管理成本及經營風險，甚至可能會引發各種安全事故。而通過加強財務成本管理，并將其深入到項目開發全過程中，對各個環節進行嚴格的監督控制，可有效提升項目開發的速度，同時也能夠減少意外事件的發生，這樣便能夠保證項目順利完工，進而提高房地產企業發展的速度。

（二）有利于降低企業稅負水平

資金體量大也是房地產業開發過程中特點之一，因此也導致房地產稅負成本較高。相比較一般的企業，房地產企業在項目開發過程中，需要按照稅收規定繳納各種稅費，包括消費稅、營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅及附加稅等，加之房地產企業開發周期較長，在項目籌備、立項、施工、銷售、竣工驗收、產權辦理等環節均會產生稅費，若是能夠做好財務成本管理工作，科學合理進行稅收籌劃，可有效降低企業的稅負水平。

（三）有利于提升企業競爭優勢

自改革開放以后，房地產行業迅速發展，房價也是一路高漲，甚至翻上幾十倍。在這樣高利潤的誘惑下，房地產開發銷售規模越來越大，并且滋生了大量的炒房團。后在政府宏觀政策調控下，購房者不再盲目進行投資，房地產經濟也從過熱階段進入到寒冬，房地產開發銷售量明顯降低。而房地產企業如何能夠順利渡過寒冬，并在眾多房地產企業中“殺出一條血路”，這就需要房地產企業加強財務成本管理，提升企業內部管理水平，進而提升企業的競爭優勢。

二、當前房地產企業財務成本管理中主要存在的問題

（一）管理流程并不規范

房地產行業作為一個新興的行業，其發展歷程還較短，許多企業也是在不斷摸索和改進，甚至在這一過程中走了不少的彎路，付出了許多心血和成本。目前房地產項目開發管理制度體系不完善仍舊是房地產企業發展過程中的“攔路虎”，而本身房地產項目開發周期較長、資金體量較大，在各個階段環節均會產生各種費用，加之容易受到各種因素的影響，但是因為項目管理制度不完善，缺乏科學規范的管理流程，導致各個環節工作不能嚴格按照標準規范進行，從而出現各種各樣的問題。如施工階段使用不符合質量要求的材料設備;在現場驗收階段實際工程量超出預算;工程返工等，這些問題的存在，均會導致房地產企業開發成本增加，同時還會增加企業的經濟損失和質量安全風險。

（二）缺乏完善的成本管理機制

缺乏完善的成本管理機制也是導致房地產企業財務成本管理成效不佳的主要原因之一。首先，許多房地產企業并不重視成本的動態化管理，本身房地產項目的開發周期較長，應當對整個開發過程進行成本管理，但是受到企業管理人員思想意識和專業水平的影響，使得全過程成本管理工作并未有效落實，更多是側重于工程工期及工程節點完成情況的管理，忽視整個項目過程投入成本動態管控，所以對于是否該發生和是否在預算內發生的成本均有所忽視，最終導致開發成本超出可控的范圍，給企業造成較大的經濟損失。其次，仍有許多房地產企業并不重視項目的預算管理，即便是開始了預算工作，也只是將預算作為結算依據，對于工程進度結算并沒有進行嚴格的預決算控制，以致于到了竣工結算時，實際發生的總額要遠遠超出合同預計的總額。另外，有的企業在進行工程進度決算時，主要是依據現場提供的資料和施工單位報送的結算資料進行審核，但是對于資料的真實性和準確性并沒有太多的關注，缺乏完善的監督機制，于是導致成本控制效果不佳，大量的資金被浪費。最后，仍有許多房地產企業并未有效進行開發費用的預決算管理，在房地產項目開發過程中，資金成本、銷售成本、管理成本等都是不可避免的，但許多企業并沒有事先對這些開發費用進行合理的統籌規劃，甚至為了能夠開拓市場，盲目進行融資和廣告宣傳，到最后項目清算時發現開發費用占據較大的比重，超出了可控的范圍，嚴重影響企業的利益水平。

（三）內部控制力度不足

財務成本管理作為房地產企業內部管理的重要組成部分，也需要進一步加強內部控制，從而保證企業財務成本管理工作順利進行。但從實際情況來看，許多房地產企業內部控制建設水平較低，使得內部控制難以有效發揮出作用，一方面表現在企業內部各個部門之間缺乏一個有效的溝通機制，更多是各司其職，如工程部門只負責現場管理，設計部門只負責畫圖設計，但是一旦出現施工與設計不符時，工程部門并沒有及時與設計部門溝通，于是便導致返工問題屢屢發生，給企業造成經濟損失。另外，業務部門和財務部門之間也不能夠實現有機融合，業務部門人員缺乏財務成本控制意識，而財務部門人員也不能深入到業務中進行分析和處理。這些問題的存在，均是內部控制不足的表現，也因此導致企業財務成本管理工作難以有效開展;另一方面表現為企業缺乏完善的績效考核及審計問責機制，仍有一部分企業并未將成本控制納入到績效考核范疇中，且未設置專門的內審機構及機制，導致項目審計有所延遲，難以發現問題，即便發現了問題也沒有相應進行追責懲罰，從而導致各種成本風險存在。

（四）管理方式單一化

在信息化時代，房地產企業財務成本管理方式方法也應及時進行更新和轉變，但目前許多房地產企業仍然停留在過去單一化的財務管理方式中，使得財務成本管理并不能滿足現代市場經濟發展的要求，且一定程度上還會增加企業的財務管理成本，使得企業可持續發展受到阻礙。另外，在實際的財務成本管理工作中，房地產企業也存在現代信息技術應用效率不高的問題，主要原因是企業并沒有認識到現代信息技術的優勢，在先進技術引進方面有所欠缺，使得人工成本過高、信息安全風險等問題無法有效改善，從而降低了企業財務成本管理的水平。

（五）財務管理人員綜合素養有待提升

財務管理人員的綜合素養也直接影響著房地產企業財務成本管理的水平，因此提升財務管理人員的綜合素養也是房地產企業提升財務成本管理水平的關鍵。然而從現狀來看，房地產企業仍然存在財務管理人員綜合素養不高的困擾，一是表現在財務管理人員對現代化成本管理技術及方法的掌握程度并不高，難以發現管理工作中存在的問題;二是表現在財務管理人員的責任意識較薄弱，存在責任推諉的現象;三是表現在財務管理人員接受專業培訓的機會較少，企業并不重視對其進行培訓。這些表現均使得房地產企業財務成本管理效果不佳，甚至引發各種財務危機。

三、優化房地產企業財務成本管理工作的對策

（一）建立規范的管理流程制度，加強項目開發全過程管理

房地產企業要想實現財務成本有效的管理，應建立起規范的項目開發管理流程制度，以此強化房地產項目開發全過程的成本管理。具體而言，房地產企業需要針對房地產項目開發過程中各個環節工作制定完善的管理制度，包括施工圖紙會審管理、材料管理、工序交接驗收管理、現場簽證管理、設計變更管理、安全生產管理等，均需要做出明確的指示和規定，并落實相應的管理責任，確保項目開發各個階段的管理工作能夠順利開展。與此同時，在房地產項目開發過程中，要將項目進度、安全、質量及成本作為控制管理的重點進行，確保項目能夠按照標準順利完工，進而保障財務成本管理的質量。

（二）建立完善的成本費用管理機制，強化預決算控制

首先，房地產企業需要建立完善的工程預決算管理制度，在項目開始之前便進行項目投入成本進行預測和概算，然后結合實際情況制定合理的目標成本，編制成本計劃和可行的成本控制措施，實現對項目開發過程成本的動態化管控。其次，在工程進度結算及竣工結算時，除了要嚴格進行預決算審核，也要加強資料的審查，有必要的情況下應到現場進行查驗，確保資料的真實性和準確性。最后，針對企業開發成本、銷售成本、管理成本等費用，均需要進行年度預算，并編制費用使用計劃，按月進行費用使用的管控，對費用使用情況定期核實通報，若發現有異常情況，及時采取有效措施解決，從而強化成本費用的動態管控。

（三）加快內部控制建設，加強成本費用管理的監督

為進一步強化房地產企業財務成本管理，房地產企業還需要建立一個完善的內部信息系統，促使各個部門之間實現信息共享和傳遞，強化各個部門之間的溝通協作，更好地進行企業財務成本的管理。與此同時，要進一步推進業財融合，重視財務人員及業務人員的培訓，使業務部門能夠熟悉財稅法規，財務部門能夠全面了解熟悉業務，從而強化財務成本管理。另外，房地產企業還需要進一步加強成本費用管理的監督，應建立獨立的內部審計機構及完善的內審機制，強化項目開發過程各環節成本費用的審計監督，并根據審計結果實施相應的問責處罰和績效獎勵，確保成本管控責任落實到人，從而提升全體人員成本費用控制管理的積極性，進而提升財務成本管理的成效。

（四）順應時代發展變化，及時更新成本管理的方法

房地產企業還需要順應時代發展變化，及時進行成本管理方法的革新。應借助現代化信息手段，搭建更加科學高效的財務成本管理平臺，以此提升財務成本管理的效率，并做好財務成本管理環節的把控工作，有效解決實際管理過程中存在的各種問題，減少失誤的發生，從而實現財務成本管理質的飛躍。

（五）做好培訓工作，提升財務管理人員綜合素養

新時期房地產企業也需要做好財務管理人員的培訓工作，應根據企業財務經營管理的要求，定期組織財務管理人員進行專業技能的培訓，同時也要落實有效的培訓考核機制，提升財務管理人員的責任意識，使其能夠認真地開展財務成本管理工作，減少工作失誤。另外，也需要通過有效的績效考核機制激發財務管理人員的工作積極性，使其能夠更加主動地參與到企業財務成本管理工作中，從而提升企業財務成本管理的成效，為促進企業更好的發展作出貢獻。

四、結語

總之，新形勢下房地產企業經營管理面臨著諸多挑戰，若想提升自身的競爭優勢，實現可持續發展，就必須要做好財務成本管理工作，針對實際工作中存在的問題，采取有效的措施，不斷完善財務成本管理，從而降低企業成本，提升企業經濟效益，進而為促進房地產行業可持續發展奠定良好的基礎。

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（作者單位：新泰市碧鴻房地產開發有限公司）