自有住房陷阱與中國住房因城施策

20世紀90年代，英國學者奧斯瓦德提出了著名的“自有住房陷阱”假說，他通過經驗研究認為：購買房產會降低勞動者的流動性，導致失業率的上升和經濟活力的下降。這一假說對英美大力補貼自有住房的制度提出了質疑，引發了世界范圍內的學者持續的討論和驗證。國內學界目前鮮少有相關的研究，“自有住房陷阱”是否適用于中國亟待展開研究。

自有住房陷阱：概念及爭議

（一）概念與理論

1996年，英國學者奧斯瓦德發表了會議論文《對工業化國家高失業率的一種推測》，文中運用經濟合作與發展組織（OECD）國家1960—1990年失業率和住房自有率數據建立簡單的一元二次OLS回歸模型，得出一個粗略的結論：住房自有率和失業率之間存在顯著的正相關。當時正值歐洲失業率大幅上升時期，許多學者都試圖探究高失業率的成因及對策，奧斯瓦德也是其中之一，他本人也承認“自有住房陷阱”是假說不是結論，需要更多的實證研究去驗證。

奧斯瓦德對失業和自有住房之間關系的主要解釋是：當房主考慮搬家來接受新工作時，由于購買和出售住房而通常面臨比租客更高的交易成本，這些費用也意味著房主相比于租房者更可能選擇不搬家，接受更長的通勤距離，這會導致經濟成本上升，對工作的激勵減少。交易成本增加的另一個后果是：一些房主在求職時會接受完全不適合他們的工作，這種不匹配降低了經濟效率，會使勞動力市場進一步惡化。

（二）爭議

奧斯瓦德的研究一石激起千層浪，當時的英國剛剛完成大規模的公共住房私有化改革，他的研究結果對住房私有化改革是一種諷刺。如果“自有住房陷阱”確實存在，英國、美國等國家的住房制度需要再次改弦更張。隨后一些學者運用宏觀數據驗證并支持了奧斯瓦德的假設，然而這些宏觀研究和長久以來對購房者與流動性及失業關系的微觀研究相悖。個人層面的研究表明，相比于租客，業主的失業風險更小，失業持續時間更短且工資收入更高。同時，奧斯瓦德的研究也和家庭自有住房優勢的大量經驗研究相違背。在英國及大部分英語國家，長久以來存在對私人產權的偏好，擁有產權被認為可以帶來財富積累，為子女帶來更好的教育和收入，更多鄰里的社會資本以及居住的穩定性等正面效益。許多研究者認為自有住房是值得鼓勵的，政策補貼是必要的。

（三）住房自有率究竟是高好還是低好？

微觀層面的研究顯示，房主比租房者在就業市場有更好的表現，這是否意味著高住房自有率就會帶來高就業率和經濟繁榮？現實的經驗又顯然不是，從宏觀的國家和城市層面都不支持這一假設。微觀的經驗和宏觀的數據存在矛盾，主要原因在于住房自有率和失業率、勞動力市場流動性等之間的關系非常復雜，存在極強的內生性，需要控制一定的前提條件來分析因果關系。

轉型過程中的住房市場對家庭自有住房的準隨機分配，被認為可以較好地解決內生性問題。研究者對歐洲社會住房私有化的研究發現，自有住房促使家庭更加努力工作，增加勞動收入，并促進家庭的流動性，沒有證據表明相對于租房者房主的失業風險更高。進一步的研究認為，要考慮自有住房帶來的外部性，住房自有率增加帶來失業率上升可能是由房主消費減少和就業競爭增加所產生的負外部性導致的。Sodini的研究也證實，在購房的第一年，家庭消費支出會顯著下降，但隨后這一影響會逐漸降低，當房主選擇賣出房產時，家庭的消費又會隨之大幅上升，房產具有抵御家庭風險的正面作用。

阿巴拉契亞山脈地區是美國相對低收入區域，這里的住房自有率較高，主要原因是不動產價格偏低，遷出的資產轉換成本過高，自有住房確實“鎖住”了這一地區的房主。次貸危機以來，美國住房違約增加房主的流動性，住房價格下跌導致房主流動性下降，正負影響相互沖抵，結果顯示房主和租客的失業率沒有明顯差異，自有住房并沒有鎖住購房者帶來的結構性失業。

中國大城市：自有住房陷阱是個偽命題

雖然奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說從概念到方法都存在較大爭議，但對這一問題的研究將為我國住房調控政策提供有力的理論和現實依據。

（一）購房行為與人生態度

中國一二線城市的房產屬于稀缺資源，房價本身就是對新移民的一種篩選。大城市購房的主要門檻為購房資格、首付款及貸款資格，這本身就是對購房者受教育水平、個人能力、收入水平、工作穩定性、原生家庭財富等的一種正向篩選。

購房行為背后更折射出人生態度的差異，購房者通常對自身及所在城市發展前景看好。購房也是個人對家庭責任擔當的具體表現，因為在中國城市，自有產權住房通常與教育、醫療等資源分配掛鉤。購房后的人生態度和家庭行為也易發生積極的改變，包括：家庭的滿意度、幸福感、凝聚力增加。買房會促進個體更積極努力地工作，提升職業能力，增加收入。購房會促進家庭消費理性增加，減少奢侈型和沖動型消費，還會增強個人及家庭的風險意識，從長遠看有利于家庭的財富積累。

（二）購房行為、流動性與就業

從短期看，購房可能導致家庭流動資金大幅減少，但并不等于流動性降低和就業機會減少。就流動成本而言，只有當購房者選擇出售本地房產時，才可能面臨比租房者高的流動成本，這一成本主要來自房產交易的傭金和稅費。同時，租房者的流動也會面臨經濟成本，例如可能違約而帶來的押金損失、更高頻率的搬家帶來的成本等。除了考慮經濟成本，更需要考慮經濟收益。對于購房者而言，大城市房產流動性和增值性較好，在賣出時通常能獲得一定幅度的溢價。無論是購房者還是租房者，流動的目的地多是發展機會更多的城市，大城市的房產會幫助希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障。

從長期看，隨著大城市房價的上漲，購房者財富因此而增加，遷移時賣出房屋所獲得的收益也會隨之增加，購房者陷入“自有住房陷阱”可能性更小，反而會增加購房者遷移流動的可能性。從長期的勞動力市場均衡以及失業和搜尋理論來看，“自有住房陷阱”也很難成立。假設租客會遷移到失業率更低且工資更高的地區，這會推動各個地區失業率和工資最終趨于均衡。如果自有住房造成失業和工資的下降，公司會選擇遷移到購房者更多的地區，最終由競爭推動各個地區的失業率和工資達到均衡。

（三）大城市自有住房與城市發展的外部性

1.大城市自有住房的負外部性

擁有房產是否會帶來負外部效應，首先是消費的下降？住房消費有三大特點。一是住房消費會動用大額家庭儲蓄，通常需要動用夫妻雙方及父母共三個家庭六口人的儲蓄。購房本身還具有杠桿效應，住房貸款有利于擴大消費甚至提前消費。二是住房消費不僅會拉動后期消費，如家具家電消費等；由于房地產產業鏈很長，還會拉動包括水泥、建材等在內的前期消費。三是房產具有財富效應。當房產增值時，購房者財富擴張，消費信心也因此而增加，會擴大消費；當房產縮水時，消費會因此而縮減。

購買住房具有投資和消費雙重屬性，在收入既定或者變化不大的情況下，住房消費的結果是促進消費，并對整個社會的消費結構帶來很大影響：與住房相關的消費增加，而與住房消費關聯不大的消費可能因此受到抑制。當然，家庭在計劃購買住房時，為購房積累必要的資金，對當期消費會帶來負面影響。

家庭住房消費杠桿是否會帶來債務風險和房價泡沫？2019年中國一二線城市首套房首付比例普遍大于等于30%，二套房首付比例在50%—80%之間。即便考慮首付貸、二押、眾籌等加杠桿的情況，中國家庭部門購房杠桿率也并不高。從世界范圍來看，大城市因房價高、人員流動性大等原因，總體而言，大城市住房自有率并不高，中小城市則相反。美國、英國、德國、日本等不同住房制度國家的城市都呈現出相同規律。

2.大城市自有住房對城市發展的正外部性

自有住房對于大城市發展的正外部性主要體現在：第一，世界范圍內的不動產相關稅收構成了地方政府稅基的重要來源，為城市發展與居民福利提供了重要的資金保障；第二，由于房價上漲，生產與生活成本增加會導致部分對租金與勞動力價格敏感的企業因成本上升而選擇外遷，對低附加值產業造成擠出效應，同時也會迫使留下的企業進行產業轉型升級，客觀上促進城市產業由價值鏈低端向價值鏈高端攀升；第三，一二線城市房價上漲，帶動土地價格上漲，使得土地財政成為可能，政府有更多資金用于城市基礎設施建設、促進產業轉型升級與民生改善。產業空心化和高房價并無必然聯系，例如美國中部鐵銹地帶城市衰落的主要原因并非房價過高，產業外遷后導致房地產價格大幅下挫，但沒有帶來產業的回流。

中國中小城市：自有住房陷阱與貧困陷阱

收縮型城市的出現是城市化發展到一定階段后無法避免的現象，以齊齊哈爾、鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，其典型特征表現為人口外流、GDP與房價的持續下降，且帶來一系列負外部性：地方政府財政收入減少以及民生和基礎設施凋敝，城市發展進入惡性循環，在未來更有可能導致當地擁有產權的家庭被困在其中，無力遷徙到機會之地。

中國未來會有越來越多的收縮型城市，城市收縮會帶來一系列問題，包括社會和經濟的衰退、房地產價值降低、空間品質下降、犯罪率提高等。只有妥善解決這些問題，收縮型城市才有可能安然度過城市生命的收縮期，甚至有機會實現產業結構的轉型，否則極可能步玉門、鶴崗等急速衰敗城市的后塵而淪為廢城，結果是家庭財富的毀滅和留守居民的貧困，不利于人口和資本兩大生產要素的自由流動，使得區域發展更加失衡，對我國整體的經濟發展造成負外部效應。

結論與思考

（一）結論

奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說，在中國的大城市并不成立，擁有房產會幫助大城市希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障，不會給購房者帶來“鎖定”效應。大城市的購房行為給城市發展帶來正外部效應，表現為帶動更多消費，與不動產相關的稅收增加會為城市發展與居民的教育、醫療、安全等福利提供重要的資金保障，還將有助于城市的創新與產業升級。

在以鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說確實成立。城市在收縮與衰落過程中，房價下跌導致城市發展進入惡性循環，擁有房產的家庭因房產嚴重縮水導致資產無法轉換或轉換成本過高，被困在原地陷入貧困陷阱，這將對整體的經濟社會發展造成負外部效應。

（二）思考：中國區域發展前景與住房因城施策

房屋具有不動產特點，空間上不可移動。流動性較差的房屋會面臨資產價格貶值，最終可能只剩下居住屬性而不具備資產屬性。我國一線城市的住房流動性最強，投資價值最大，二線城市次之。在個人和家庭層面而言，自有住房是應對未來可能風險和變化的物質保障。在國家和社會層面，自有住房還具有與社會保障相互替代的功能，這都是住房資產屬性的體現。

以英美等為代表的歐美國家鼓勵自有住房的住房制度，和以德國、瑞典等為代表的對自有住房持中立態度的住房制度，通常對應福利國家分析框架中“自由主義”和“社會民主主義”制度。“社會民主主義”住房制度一定程度上抑制了住房的資產屬性，政府提供全面的住房福利；在“自由主義”住房制度中，政府提供最基本的“安全網”“救護車”式的住房保障，剩下的住房需求交給市場，通過鼓勵住房的資產屬性以實現住房需求的滿足及與社會保障之間的平衡。近期的研究顯示，為了更好地應對老齡化、貧困等社會問題，荷蘭、瑞典等正從“社會民主主義”向“自由主義”住房制度轉變，普遍削減住房保障補貼。因此，一旦自有住房失去流動性和保障功能，就需要政府大幅增加在社會保障方面的支出，否則個人和家庭面臨的貧困、健康等風險將可能大大提高。

未來，中國城市化進程中有兩大不可避免的趨勢：一是收縮型城市數量不斷增加，二是住房自有率在不同層級的城市間出現分化。兩大趨勢相互作用，將對中國城市未來前景產生較大影響。從世界范圍來看，通常城市規模越大，居民收入水平越高，流動性越大，住房自有率相對越低，反之則越高。我國由于1998年前城市普遍施行福利住房體制，因此目前大城市和中小城市的住房自有率普遍較高。未來大城市住房自有率將逐步降低，中小城市住房自有率維持較高水平。住房自有率水平較高的中小城市，相當部分將會淪為收縮型城市，大量經濟和社會問題需要應對。大城市住房自有率逐步降低意味著租房市場不斷擴大，購房門檻不斷提高，需要解決的是購房難和租房難的問題。基于兩種住房制度各自的優缺點，結合我國住房市場及城市化進程，給出如下建議：

第一，租購并舉，公私合作。為了增加面向中低收入人群的住房供給，同時實現效率和公平之間的平衡，兩種模式下的住房制度都從政府直接主導的住房建設轉向了公私合作的間接補貼，例如英國、德國、法國等較為普遍的社會住房，德國、北歐國家較為流行的合作社住房以及美國政府通過補貼私人機構、開發商以及購、租房者個人的住房保障體系。這些多主體供給、多渠道保障的形式都值得中國學習借鑒。

第二，逐步放松直至取消大城市的限購、限貸、首付比例較高等限制購房政策。住房政策的主要任務應當是改善和糾正市場的負外部性，提升市場的正外部性，以此實現勞動力和資本的自由流動，促進城市和經濟的均衡與可持續發展。未來大城市購房門檻會隨著城市化進程而不斷提高，行政上的購房限制政策會進一步提高購房成本，導致更多大城市新移民只能在租房市場解決住房需求。租房供給一是來自私人市場，包括擁有多套房屋的個人房東及自如等長租公寓機構；二是由政府提供廉租房。目前租房市場中私人提供的租房受到限購等政策的限制，壓力會轉嫁至政府供給的廉租房，租房數量的缺口將需要政府投入大量財力進行補貼，這有悖于租房市場的“多主體供給、多渠道保障”。

第三，適度加大對大城市中低收入者的租購補貼。由于大城市購房和租房成本的不斷升高，住房政策不僅需要逐步解除對大城市購房的限制，同時還應適度放低門檻，加大對大城市中低收入者的租購補貼。

第四，加大對有收縮風險的中小城市在教育、醫療等方面的轉移支付。有收縮風險的中小城市居民，未來很可能面臨自有住房陷阱及貧困風險。政府宜保持并增加在教育、醫療等方面的公共支出，不宜也不需要在住房尤其是購房政策上過多傾斜。面臨收縮風險的中小城市的財政收入也是捉襟見肘，應當適度加大對這些城市的轉移支付。