不宜高估房地產稅開征的增稅功能

房地產稅終于要來了。

房地產稅的職能將傾向于發揮調節功能。針對現階段我國國民經濟運行的特征，稅制改革目標會定位于中長期，選擇阻力相對較小的路走。如果選擇財政收入職能為主的道路，即盡可能擴大稅基范圍，將絕大部分普通住宅納入房產稅征收范圍的話，不僅會增加大部分居民的稅負壓力，也與近年來中央提出的減稅降費和今年提出的共同富裕總體基調格格不入。理論上，當前政策落地的區域應當是針對部分地區高房價的問題，在借鑒上海和重慶試點經驗的基礎上，后續政策落地的幾個重點可能是適當擴大稅收范圍（試點城市增加）、適度壓縮免稅標準（免征稅收面積可能下調至40平-60平的區間）、上調初次稅率水平、增加超額累進稅制相結合的辦法，堅持對投機性和非基礎性住房需求的部分加征房產稅，抑制非理性住房消費需求。

房地產稅的收入增量效應可能有限。收入效應是政策決策層最為關注的因素，房地產相關稅費一直是地方政府財政收入的重要來源。房地產稅的目標和定位是地方稅體系中的主體稅種，因此，決策部門更加關注收入效應，即房地產稅的設立將為政府帶來一定數量的財政收入，主要包括兩個方面。一是收入規模如何，能不能成為地方稅體系的主體稅種。房地產稅的收入規模取決于房地產稅的計稅依據和稅率。由于我國實行土地公有制，因此稅基很可能被分為兩個部分，一個是土地，另一個是土地上面的房產，由此房地產稅可能也將被分為兩個部分。對土地而言，財政部將國有土地使用權出讓金劃歸稅務部門征收或意味著針對“地”的稅收已解決。由于國有土地使用權出讓金占地方財政收入比重超過85%，房地產稅開征后即成為地方政府主體稅種毫無懸念。

二是開征房地產稅能不能為地方政府財政收入帶來增量。房地產稅制度設計需要綜合考慮政策的目標定位和居民的稅負可接受度，因此，“寬稅基”+“低稅率”+“個人免征面積（或市場評估價值）”的方案可能是更加現實的選擇。普遍觀點認為，房地產稅最終方案可能會通過“個人免征面積（或市場評估價值）”將絕大部分家庭排除在外，而只是針對大平層、躍層和別墅等大戶型住房。有研究顯示，2020年中國城鎮住宅存量已達313.2億平方米，從住房來源結構看，當前全國城鎮住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。房地產稅中“房”的部分應該由商品房和自建房中又有住房面積最高的那部分人承擔。而我國城鎮家庭擁有住房不平衡程度較為嚴重，最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。據此估算全國房地產稅的稅基約為36.8億平方米。數據顯示，2020年末全國城鎮住宅平均價格9860元/平方米，按照0.8%的平均稅率粗略估算，2020年房地產稅中“房”的部分可以增加稅收收入約2905億元，占同期公共財政收入和稅收收入的比重分別為1.59%和1.88%，與同期4.55萬億元的地方政府債規模差距更大。短期內，國內房地產市場可能面臨持續嚴監管和城鎮化減速的影響。因此，房地產稅的財政收入增量效應可能有限。

房地產稅推出著眼于完善長效調控機制。很顯然，現行房地產稅制度的設計理念已落后于經濟發展。自1998年土地和住房制度改革以來，房地產行業快速發展，截至2021年前三季度，房地產業增加值占GDP的比重為7.1%，房地產開發投資占固定資產投資比重達到28.3%，成為支撐經濟發展的重要組成部分。然而，房地產稅制體系結構并不合理，“重流轉、輕保有”的特征比較明顯，自上世紀80年代末開征房產稅和城鎮土地使用稅以來，在過去的三十多年時間內，這兩大保有環節的稅種并未做出重大調整。財政部數據顯示，截至2021年前三個季度，保有環節開征的兩項稅種（房產稅和城鎮土地使用稅），其稅收收入合計為3620億元，僅占當年稅收總收入的2.6%，遠低于流轉環境征收的三項（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）稅收收入12533億元，后三項合計占稅收總收入的8.9%。因此，房地產稅改革的核心是在保持現階段流轉稅、所得稅雙主體稅制基本穩定基礎上，逐步提高直接稅比重。

從長遠來看，中國具有規模十分龐大的房地產存量市場，住房需求增量依然穩步持續釋放，房價總體上也保持平穩正增長的趨勢。這表明房地產稅的稅基逐年增加。因此，房地產稅短期內對地方財政收入帶來的增量可能有限，但隨著時間推移，房地產稅的稅基持續擴大，為地方政府提供的財政收入也將日趨增加。但需要指出的是，房地產稅并沒有從根本上改變地方財政和土地之間的關系，因而土地財政的現狀仍將維持一個時期。

連平

植信投資首席經濟學家

中國首席經濟學家論壇理事長

《首席經濟學家》主編