房地產泡沫評價體系實證研究

鄭國營

（廣東理工職業學院工程技術系，廣東 廣州 510091）

一、引言

衡量房地產市場泡沫的常用指標有：房地產投資增長率/GDP 增長率、房地產投資總額/固定資產投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房價收入比、房屋租售比等。每一個指標都只是從某一個角度檢測房地產泡沫的程度，有一定局限性，因此，亟需建立房地產泡沫評價體系，對其進行綜合的分析評價。

二、房地產泡沫評價指標及標準

（一）房地產投資總額/固定資產投資總額

房地產開發投資占全社會固定資產投資總額的比重是衡量房地產業發展持久性、穩定性的重要指標，是反映投資結構是否合理的基礎指標，同時也是衡量房地產業發展規模與國民經濟生產總量關系的主要指標之一。學界認為，該指標的參考標準為20%-25%，本文結合我國的房地產發展程度取中值22.5%。

（二）房屋租售比

房屋租售比，即“房價/房租”，租售比是住房售價與月租賃價格的比值，主要用來判斷房地產是否具有長期投資價值。該指標的正常范圍在200-250 倍之間，低于這個區間，說明房價完全沒有泡沫，買房比租房劃算，該指標越高，說明泡沫越大。該指標也可以作一定的變化，從投資回報率的角度考慮，以國債保本投資收益率為標準，如果租金年回報率低于3%-5%，就說明房價有泡沫?？紤]到很多低風險的互聯網理財產品的年化收益率已經接近5%，故本文將該指標的參考值定為5%[1]。

（三）房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低[2]。在發達國家，房價收入比在1.8～5.5之間；發展中國家，一般在4～6 之間。因此，如果房價收入比大于6，則反映了當地的房地產市場存在一定程度的泡沫。我國目前還屬于發展中國家，所以該指標參考值定為6。

（四）商品房施工面積/商品房竣工面積

施工面積一般為竣工面積的3±0.5 倍，反映了未來1-2 年現房的供應量，若其值小于2.5 倍，會出現供應短缺，若大于3.5 倍，未來供應量將會放大。該比值越大，說明泡沫越大。

（五）房地產投資增產率/GDP 增產率

該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大[3]。警戒線定為2，超過2 時說明房地產業存在泡沫現象。

（六）房屋的空置率

房屋空置率可以從一定程度上反映房地產市場的供求關系和銷售情況，是衡量房地產業發展健康狀況的重要指標[4]，可以直接用來表明房地產市場的熱度和泡沫程度?？罩寐适侵咐塾嫷纳唐贩靠罩梅课菝娣e除以近三年商品房竣工面積之和,空置率的警戒線是10%。

三、實證研究——以中山市為例

（一）權重的確定

房價收入比是國際公認的評價房地產泡沫程度的重要指標，所以賦予40%的權重。房屋租售比也是另一個非常重要的評價指標，但局限于相關數據獲取的難度，所以賦以較低的權重20%。房地產市場交易的需要，允許存在一定的空置率，所以該指標給予較低的權重20%。商品房施工面積/商品房竣工面積的權重定為10%。由于我國城市發展進程尚未完成，還處于快速發展階段，所以房地產投資總額/固定資產投資總額、房地產投資增產率/GDP 增產率這兩個指標會較高，因此賦予的權重為5%。

（二）中山房地產泡沫程度分析

本文表格數據均來源《中山統計年鑒（2020）》。各指標值的計算如下：

1.房地產投資總額/固定資產投資總額。表1 中山2017 年-2019 年固定資產投資及房地產投資數據（單位：萬元）

均值56.55%。

2.房屋租售比。表2 中山市2017 年-2019 年商品房銷售數據

均值為1.0893 萬元/m2。因為中山市平均租賃價格的數據無法獲取，因此以中山市中檔區段以及中等價位的租房價格代替平均租賃價格，目前95 m2的房子月租金約2500 元。在不考慮交易成本前提下：租金年回報率=2500×12÷（10893×95）=2.90%。需要注意的是，均價10893 元/m2的統計口徑中，包含大量的毛坯房，也就是說，如果考慮裝修成本以及各種稅費等交易成本，實際的租金年回報率會更低。

3.房價收入比。表32017 年-2019 年中山的房價收入比

均值為7.71。

4.商品房施工面積/商品房竣工面積。

表4：2017 年-2019 年中山商品房施工面積和竣工面積（單位：平方米）

均值為7.16。

房地產投資增長率/GDP 增長率

表5：2017 年-2019 年中山GDP、房地產投資數據（單位：億元）

均值為-4.25。

5.房屋的空置面積與空置率。表6：2017 年-2019 年中山商品房空置率（單位：萬平方米）

均值為17%。

6.綜合評價。根據前文確定的房地產市場泡沫程度評價指標、泡沫臨界值參考標準、指標權重以及中山市評價指標的數值，計算中山市綜合泡沫程度，見表7。

表7 中山市綜合泡沫程度評價

中山綜合泡沫程度=（56.55%÷22.5%）×5%+（5%÷2.9%）×20%+（7.71÷6）×40%+（7.16÷3）×10%+（-4.52÷2）×5%+（17%÷10%）×20%=1.45。

綜合泡沫程度的評價標準為：沒有泡沫的城市（加權綜合指標<1.0），輕度泡沫的城市（1.0 ≦加權綜合指標<1.2）,中度泡沫的城市（1.2 ≦加權綜合指標<1.4），嚴重泡沫的城市（加權綜合指標≧1.4）。所以，目前中山市呈現出嚴重的房地產泡沫跡象。