房地產企業融資問題的影響因素研究

楊明才 云南城投置業股份有限公司

引言

房地產企業融資主要是指發生在房地產企業經營以及經濟活動當中，借助信用手段、方法和工具來實現融通資金的一種金融式操作方式。簡單來說，也就是房地產企業如何通過各種合法的渠道、有效的手段，進行資金的籌集，最終利用這些資金進行項目的開發。

一、房地產企業發展所面臨的形勢與背景

（一）世界經濟體的經濟、金融、貨幣政策變化

受宏觀環境影響，2020年全球經濟出現明顯的衰退，呈現出GDP大幅度負增長、失業率明顯上升、通貨膨脹率普遍下降、國際貿易萎縮、直接投資下跌、金融市場起跌幅劇烈、債務水平急劇上升以及大宗商品價格居高不下的特點。2021年雖然全球經濟形勢仍然會徘徊在相對低迷的發展情境下，但會出現些許反彈，至于反彈的程度究竟如何，與全球金融市場形勢、穩定性以及各國的貨幣政策有極大的關聯性。縱觀2020年，全球各地共計推出財政計劃11.7萬億美元，實施了大規模的量化寬松政策，一些政策的貫徹和執行會促使未來一年全球各地的財政貨幣擴張力度以及時機受到影響，相對應地降低求助以及刺激經濟所產生的效果。

（二）國內經濟的宏觀形勢、房地產行業的發展趨勢以及落地政策

經初步核算，2020年國內的全年生產總值為1，015，986億元，較之上年上漲2.3%，三大產業增加值分別為77，754億元、384，255億元以及553，977億元，漲幅分別為3.0%、2.6%以及2.1%。全面最終消費支出拉動國內上產總值下降0.5%，資本形成總額拉動國內生產總值增長2.2%，貨物以及服務凈出口拉動國內生產0.7%。全年房地產開發投資合計141，443億元，較之上年增長7.0%，其中住宅投資、辦公樓投資、商業營業用房投資額分別為104，446億元、6，494億元以及13，076億元，增幅分別為7.6%、5.4%以及-1.1%。

2020年8月，人民銀行、住建部提出“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，也就是大家所熟知的“三道紅線”——這意味著房地產企業無法繼續依靠過去高杠桿的發展模式進行發展，必須控制發展速度，注重質量的提升，如此實現利潤的不斷增長。2020年，在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》當中，提出了這樣幾項要求，對后續房地產企業的發展、規劃以及建設產生了一定程度的影響。

首先，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》首度提出了“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，促進住房消費健康發展”的要求，確保發展方向上抑制房地產以及金融行業的過度發達，最終因為占用的資源比較多而觸發風險。

其次，在“十四五”期間，在相關政策的影響下，房地產行業的增長方式必然會發生改變，其將擁有相對較長一段時間的低俗增長期。

最后，政策的變動促使企業的融資變得更加困難，其原本的銷售速度必須進行調整，從最初的速率慢慢發展成為更加關注開發項目的質量，實現快速匯款，嘗試借助高杠桿減少行業內彎道超車出現的可能性。

二、當前市場環境下，房地產企業融資存在的問題及原因分析

在如今的市場環境下，房地產按企業融資主要存在這樣幾方面問題，充分認知其表現以及導致這些問題存在的原因，對于尋找到有力的問題解決措施會產生積極的促進作用。

（一）融資渠道受限，難以達到要求的融資規模

因為國家層面對房地產行業出臺了一系列的調控政策，房地產企業的融資行為受到非常大的影響和沖擊，直接導致其融資渠道受到影響，甚至因為無法達到融資規模和相關規范的要求，影響后后續其他工作的順利開展。

2018年4月，中國證券監督管理委員會、國家外匯管理局聯合印發《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》（以下簡稱意見），意見當中的第二十二條規定，金融機構不可以為其他金融機構的投資管理產品提供有關杠桿約束、投資范圍等監管部門所要求的通道服務。該項規定的出臺直接導致此前曾經通過該通道的融資行為被視為違規操作，所以為房地產企業開發所批復的貸款業務，或者用于支付土地出讓金的棚改貸款業務，一切表現出資金比例不正確、四證不全等房地產企業所申請的貸款業務被全盤叫停。

（二）融資周期長，不可預估的變化因素較多，致企業財務壓力較大

房地產企業因為其所開發的項目所具備的特點，自身在運營發展過程中承受著非常大的財務壓力，這些壓力也間接導致企業本身融資面臨著周期長、不可控因素多的情況。

1.房地產開發項目的周期比較長，并且前期投資的金額比較大

房地產項目的開發建設從前期的土地取得最終的竣工驗收是一個非常漫長的過程，但是當下絕大多數的房地產企業為了獲得項目開發的資金，都需要銀行貸款的參與，并且需要支付高額的債務利息來維系發展。

2.政策因素影響所致

近年來，國家層面對房地產行業所進行的調控相對頻繁，但是任何時候只要出現了政策調整，房地產企業計劃內的融資行為、方案就有可能受到影響，其就有可能面臨利率上調、融資渠道受限、限購等一系列因素的牽連。

3.房地產項目開發成本越來越高

隨著物價的上漲，房地產企業發展過程中涉及的人力成本、建筑材料成本也都會相應地出現增長，最終導致項目開發成本不斷提高，房地產企業需要支付的工程款項存在極大的壓力。

4.資金周轉率不高

對于房地產企業所開發的項目而言，其在進行到中后期能夠進行銷售以后，才有可能開始慢慢回收各類款項。所以，前期如果沒有足夠的資金作為支撐，很容易導致企業面臨資金鏈斷裂的問題，導致項目發展停滯、工程進度受到明顯影響。

5.項目推進過程中不確定因素不可控

房地產項目在開發初期往往會涉及土地性質變更、項目規劃設計調整、容積率調整、綠化率是否達標以及一系列人防問題。因為這些事項的手續比較復雜，很容易延長工程的周期，所以在具體施工過程中必須重視安全事故的規避，也要做好項目開發所需的各項報批手續及文件索取，防止后續巨額賠款的出現。

（三）銀行對房地產企業融資門檻設置相對較高

從前文的論述中不難發現，如今的房地產企業對銀行機構的貸款存在較高的依賴性，但是從銀行的角度來說，其本身對于融資的準入條件又有著非常高的要求。比如，部分銀行對房地產企業本身的資質條件有著嚴格的要求，是否為全國百強企業、是否有著良好的信用等級、開發項目是否屬于城中村改造項目、商業比例情況、商業地段是否良好、是否能夠保證項目的良好運營等，很多規模比較小的房地產企業因為無法滿足這些條件和要求，在融資方面會遇到多項制約，往往很難從銀行渠道獲得融資資金。

（四）內控體系不健全，缺少管理型人才

結合實際情況來看，國內的房地產市場起步較晚但發展速度，普遍存在著內部管理制度不健全甚至缺失的情況。

一些房地產企業因為內部控制沒有嚴格實施，導致“特事特辦”成為一種習慣，相關制度的存在流于形式，沒有價值可言。當企業上下管理意識都不夠強勁時，資本結構不合理也成為一種顯而易見的結果。此外，因為其在人才儲備以及培養方面不夠重視，往往習慣于追求眼前利益、短淺利益，導致缺乏長遠且有效的人才培養計劃，讓企業陷入發展的窘境。

三、房地產企業融資問題的解決措施

鑒于前文所提及的房地產企業在融資方面遇到的問題和瓶頸，筆者認為可以主要從這樣三個角度進行調整和解決。

（一）規范房地產企業金融市場

房地產企業的發展和進步需要保障整個市場的有序和規范，而具體的規范和措施需要構架層面予以政策支持。處在激烈的市場競爭當中，如果市場環境當中存在不合理、不完善的經濟行為，必然會影響到房地產企業的內部秩序，所以要盡一切可能規避不規范的操作和管理結果。

首先，國家相關部門必須充分體現出宏觀調控的價值以及存在的意義，要對金融市場采取合理有效的措施進行全面的管控，在不斷完善相應法律法規的過程中，對金融市場進行嚴格的管理、約束，如此才可以保障房地產企業的運營管理、建設發展始終處在相對合理的秩序和氛圍當中。

其次，提高房地產質押貸款機構的參與程度，充分建立其有據可依、允許保險參與的多層次市場，最終生成穩定、能夠服務于房地產企業的金融市場。

（二）完善企業經營機制

房地產企業要想擁有良好的發展狀態，需要結合具體開發項目的實際特征，對自身所能面臨的風險進行合理的分析與評估。

房地產企業需要參考市場經濟結構，選擇合理的辦法來及時消除企業所面臨的融資風險。在這個時期，房地產企業需要持續改善自身的形象，為品牌贏得更多的聲譽以及口碑，在為廣大投資者提供更多保障的同時，促使其能夠相信自己的企業，進而為企業發展帶來更多的經濟效益。這樣也可以吸引更多的人員參與到房地產企業（或項目）的投資過程中來，在降低或減少融資風險的同時，也促使房地產企業可以發展到一個相對良好的狀態。

（三）直接融資

房地產企業相對常見的融資渠道包括權益融資、非標融資、債券融資（主要包括在國內發行和在國外發行）、開發貸款以及資產證券化等。

1.權益融資

其主要包括IPO以及增發，作為企業再融資的權益類融資方式之一，定增對企業是否盈利并沒有明確要求，即便企業處于虧損狀態，也可以申請發行。相對而言，定向增發是一種發行條件和成本比較低的股權融資方式。

但是結合實際情況來看，目前通過定增融資渠道實現融資的房地產企業也面臨著極為現實的困難，項目審查會變得越來越嚴格，發展速度也會有所放緩。

2.非標融資

近年來，隨著理財業務以及同業業務監管政策的頻繁“亮相”，國家層面確實加強了對銀行非標業務的監督管理和約束，促使非標投資的過程更加規范。

與此同時，相對于銀行貸款以及其他債務性融資，非標融資的成本一向較高，但整體來說，并不失為一種可行的渠道。

3.債券融資（主要包括在國內發行和在國外發行）

在債券發行方面，伴隨《關于試行房地產產能過剩行業公司債券分類監管的函》以及國內媒體針對“發改委將嚴禁地產商發行企業債用于商業地產項目”的嚴肅披露，房地產企業在境內資本市場的直接融資渠道也出現了不斷收緊的情況。

目前，雖然境外發行的債券所受到的約束會比較少，但是伴隨國家發改委出臺的《國家發展改革委關于推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》，這類債券收到的監督管理措施也會逐漸走向嚴格、走向規范。

與此同時，對于廣大房地產企業而言，海外融資主要是通過發行美元債券的方式來達到融資的目的，這類發行的成本和門檻都比較高，而且還有持續提升的趨勢。

4.開發貸款

銀行開發貸款的門檻和成本都比較低，也是目前很多房地產企業所能接觸到的最為穩定的一種融資模式。但是這類貸款意味著房地產企業必須拿到待開發項目的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證以及建設工程規劃許可證之后才可以辦理。

而且這類貸款往往受到企業所提供的抵押物價值的限制，很難滿足企業進一步發展的需要，后續也很容易出現現金流資源錯配的問題。從銀行本身的角度來說，其往往存在一定的思想傾向，大型的國有企業更容易為其所批復。

5.資產證券化

相對于其他幾種融資方式，資產證券化對于房地產企業而言，有一定的優勢所在。

首先，發起人會通過自身所持有的基礎資產進行出售，實現一定程度的風險隔離，如此不僅可以滿足一部分中小型房地產企業的訴求，還能適度提高信用等級，吸引更多投資者，也能在一定程度上降低發行成本。

其次，因為資產證券化本質上是一種核心在于底層資產的融資方式，擁有相對豐富的資產種類，很大程度上也會為房地產企業擁有更為廣闊的融資空間提供幫助。

最后，房地產企業的ABS融資形式主要是資產證券式的融資，流通場所主要在于各式的交易所。2014年9月26日，證監會發布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定（修訂稿）》及配套規則發布，內容要求所有的基金子公司、證券商統一以專項資產管理計劃為載體，推進資產證券化業務，將原有的審批制度統一調整為具有負面清單的備案制度，這樣不僅壓縮了房地產項目開發的時間，而且讓債券發行的速度也得到了大幅度提升。

結語

總而言之，現階段國內房地產行業的飛速發展，很大程度上促成了整體社會經濟發展水平的提升，但是在此過程中存在的一些風險，也需要引起廣大工作人員尤其是企業內部管理者的高度重視。要想讓房地產企業可以實現順利發展，必須設置相應的法律法規，并充分結合企業所提供的法律作為保障。與此同時，企業也可以積極地進行各方面改革，不斷減少融資風險，增強企業的發展穩定性以及核心競爭力。這樣，房地產企業才能夠在促進和發展市場經濟的過程中發揮頗為重要的作用。