包干制與酬金制下物業管理企業會計實務探究

李欣玨 廣州市啟勝物業管理有限公司

引言

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業等起著積極的作用。截至2020年12月31日，在香港上市的內地物業管理公司已達 38家，市值超過7000億港元，物管公司上市潮的背后，一場資本盛宴已拉開帷幕，潛在投資者越來越關注物管公司的財務數據。物業管理行業的服務協議及收費類型，具有國家主管部門相關規定的強約束性與引導性特點，以至于物業管理企業的會計處理具有明顯的行業特殊性。

一、包干制及酬金制物業服務費的內涵

中華人民共和國發展改革委、建設部共同發布的《物業服務收費管理辦法》中規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式[1]。

實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

根據《物業服務收費管理辦法》中有關包干制與酬金制對物業資金的所有權以及盈虧權益的不同規定，物業管理企業的會計處理也會大相徑庭。

二、包干制和酬金制下物業管理企業會計對比分析

（一）會計賬套設置

物業管理企業承接的物管項目，包括包干制和酬金制，為了明確不同物業管理項目的收支情況，更好的實行成本預算控制，落實經營責任，物業管理企業應當為不同的管理項目分別設置會計賬套，單獨核算該項目的資產、負債、收入與支出，以及盈虧情況。

（1）包干制下，物業管理企業應按照物業管理服務協議的管理范圍，分別獨立設置會計賬套。每個服務協議的管理項目的資產、負債、開支以及盈虧情況能明確單獨核算。

（2）酬金制下，物業管理企業除按管理服務協議范圍設置項目賬套外，還需要為酬金收入設置核算賬套，以區別自有資金與代管資金，區別自有盈虧與項目業主資金盈虧。

物業管理企業承接的項目既有包干制又有酬金制的，應清晰區別包干制與酬金制項目的賬套。包干制的賬套屬于物業管理企業自身經營賬套，賬套里的資產、負債、損益均屬于物業管理企業自主經營的財務數據，可直接合并反映于物業管理企業財務報表中。酬金制項目的賬套屬于代管資金收支賬套，賬套里的資產、負債、損益均屬于項目業主共有，不應該被合并反映于物業管理企業財務報表中。

這里需要說明的是，在實務中，政府管理部門包括工商管理部門、稅務部門、統計部門等，均需要物業管理企業按企業主體為核算實體進行匯報財務報表。在這種口徑下，無論包干制或酬金制項目的會計賬套，均屬于物業管理企業的財務數據，均需要被包含在企業財務報表中反映。

（二）收入的確認

按照《企業會計準則第14號——收入》，收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

（1）包干制下，物業管理企業收取的物業管理費屬于經營服務收入資金。物業管理企業對物業管理資金具有所有權與使用權，可直接決定使用于物業管理的經營活動中，產生的盈余屬于物業管理企業的經營利潤，會導致物業管理企業所有者權益的增加，因此符合收入定義，應該被確認為物業管理企業的收入。

（2）各管理項目會計賬套中的收入即為物業管理企業的收入，可直接合并反映于企業財務報表的主營業務收入，并直接顯示物業管理企業的經營規模。

酬金制下，物業管理企業收取的物業管理費屬于預收的物業服務資金，屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。換言之，預收的物業服務資金中只有物業管理企業的酬金才是物業管理企業的收益，只有酬金部分才應該被確認為物業管理企業的收入。酬金的計算以物業管理服務協議的約定為準，實務中通常在預收的物業服務資金中按比例提取（5%～10%區間）。

會計實務工作中，物業管理收費屬于應稅收入，物業管理公司需要為繳納物管費的每一位業主均開具發票，因此于各管理項目會計賬套而言，收取的物業管理費款項屬于主營業務收入，這個收入是屬于項目業主資金賬產生的，這種收入是各項目代管的業主物管資金，不屬于物業管理企業的收入，不能用于合并反映企業財務報表的主營業務收入，從而也不能用于顯示物業管理企業的經營規模。

酬金賬套中的酬金收入才是物業管理企業的收入，可反映于企業財務報表的主營業務收入。

對于管理面積與收費率相當的物業管理企業，選擇包干制或酬金制，財務數據對業務規模的反映不盡相同。包干制下主營業務收入的數據直接反映企業經營規模，而酬金制下主營業務收入只反映了業務收費中約5%～10%的規模，明顯縮小。由此可見，以收入數據來衡量物業管理企業經營規模時，必須以了解服務協議性質的比例為基礎。

（三）管理費用、財務費用的承擔與分攤

物業管理企業的管理費用包括非項目辦公室租賃開支、非派駐項目企業管理人員的工資福利、全體員工培訓開支、統一應用的智能系統開發及維護費用、交際應酬費等；財務費用主要包括營運資金成本等。

《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分。

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）經業主同意的其他費用。

根據上述規定，物業管理企業發生的管理費用、財務費用不屬于物業服務成本或支出。

（1）包干制下，各項目物業管理賬套的盈虧由物業管理企業享受或承擔。物業管理企業的管理費用、財務費用可以在各項目盈虧凈額后列支，從而影響物業管理企業最終凈盈利或虧損。物業管理企業的管理費用預算和財務費用預算需要根據各項目的盈虧預算來調整。

（2）酬金制下，各項目物業管理賬套的盈虧由各項目業主享受或承擔，物業管理企業的管理費用、財務費用可以在酬金收入中列支，不受項目物業管理收支盈虧影響。

（四）利潤分配

物業管理企業的利潤分配，應以分清自享利潤和酬金制下代管賬戶的盈余或虧損為基礎。

物業管理企業的可分配利潤應該基本包括包干制物業管理項目的盈利或虧損的凈值，與酬金制物業管理項目的酬金凈收入之和以及列支管理費用、財務費用與相應所得稅費用后的凈利潤。而酬金制物業管理項目各代管賬套的開支結余，如果綜合是凈盈余，則該盈余不應被納入可分配利潤中；如果綜合是凈虧損，則該虧損的金額直接影響物業管理企業可分配利潤的現金流狀況，因此可分配利潤應該考慮抵減酬金制物業管理項目的凈虧損后的凈額作為分配基礎。

（五）項目清算會計處理

清算是指由于企業破產、解散或者被撤銷，正常的經營活動終止，依照法定的程序收回債權、清償債務，分配剩余財產的行為[2]。按照稅法規定，納稅人依法進行清算時，其清算所得，應當按規定繳納企業所得稅。這時企業的財會部門應及時處理好相關的稅務問題。

對于物業管理企業的某個項目的管理服務期限終止時，針對該項目的經營活動不再持續進行的情況，需要進行該物業管理項目的清算會計處理。由于整個物業管理企業還有其他正常的經營項目，所以某一項目的終止經營不影響整個物業管理企業的持續經營，不會直接產生清算所得稅的相關問題。

三、包干制下財務數據的清算

物業管理項目賬套的累計盈利或虧損由物業管理企業承擔。物業管理企業需要整理安排以下財務數據的清算工作：

（一）資產的清算

物業管理期間發生的應收賬款，可以于物業管理期限終止后繼續追討。對于業務規模大、項目量多的物業管理企業，可考慮設立專門接收清算項目的應收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應收賬款的業務。合同期滿后的項目應將應收賬款按賬面余額結轉至統一負責追討部門的賬套下進行核算，并充分計提相應的追討費用、訴訟費用等，以充分準確地反映該項目物管收支盈余情況。

物業管理期間發生的其他應收款等其他流動資產，應分別根據款項性質盡快進行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應在新接手的物業管理企業交接穩妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區與新物管企業的正常運作，又清退了屬于本物管企業的資產。

（二）負債的清算

物業管理期間發生的應付賬款，由物業管理企業在清算期間繼續逐一償付。一般情況下物業管理企業與外判的服務供應商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應該限制于物業管理合同期限之內。如果由于提前終止物業管理合同期限而導致相關外判合同提前終止而產生合同違約損失，應充分反映于該清算的物業管理項目收支盈虧中。

物業管理期間發生的預收賬款，如果所屬期在物業管理期滿之后，應由原物業管理企業返還業主，或統一與新物業管理企業交接，而不影響業主的權益。此類款項交接不應影響原物業管理企業的收支盈余結果。

其他應付款主要為物業管理企業收取的各種工作押金，如出入證押金、裝修押金、合同保證金、投標押金等，應由原物業管理企業逐一退還給付款人。此類款項退還不應影響原物業管理企業的收支盈余結果。

（三）權益的清算

在處理完資產與負債的清算后，物業管理項目的累計收支盈余或虧損由物業管理企業享受或承擔。因此服務期滿的物業管理項目賬套的累計未分配利潤可結轉至物業管理企業的累計未分配利潤中，并可以參與利潤分配。

四、酬金制下財務數據的清算

酬金制下，物業管理項目的收支盈余或虧損由項目業主共同享受或承擔，物業管理企業只是代管角色，因此當項目行退場清算時，會計處理與包干制下的清算處理存在許多差異，具體表現如下：

（一）資產的清算

物業管理期間發生的應收賬款，由于物業管理合同簽署雙方為物業管理企業與小業主，所以盡管在酬金制下，物業管理企業可以于物業管理期限終止后繼續追討物業管理期間內發生的應收賬款。對于業務規模大、項目量多的物業管理企業，可考慮設立專門接收清算項目的應收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應收賬款的業務。合同期滿后的項目應將應收賬款按賬面余額結轉至統一負責追討部門的賬套下進行核算，并充分計提相應的追討費用、訴訟費用等，以充分準確地反映該項目物管收支盈余情況。這里特別需要說明的是，涉及追討費用、訴訟費用或壞賬準備的預估方法、依據以及計算方法等，需要與業主委員會行商討確認，因為該費用直接影響小區物管收支盈余或虧損結果。

物業管理期間發生的其他應收款等其他流動資產，應分別根據款項性質盡快進行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應在新接手的物業管理企業交接穩妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區與新物管企業的正常運作，又清退了屬于本物管企業的資產。

（二）負債的清算

物業管理期間發生的應付賬款、其他應付款以及預收賬款等款項，酬金制下的處理方法與包干制下的處理方法相同，由物業管理企業在清算期間繼續逐一償付或退還。此類款項退還不應影響原物業管理企業的收支盈余結果。

一般情況下物業管理企業與外判的服務供應商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應該限制于物業管理合同期限之內。如果由于提前終止物業管理合同期限而導致相關外判合同提前終止而產生合同違約損失，應充分反映于該清算的物業管理項目收支盈虧中。

（三）權益的清算

在處理完資產與負債的清算后，物業管理項目的累計收支盈余或虧損由小區業主共同享受或承擔。因此服務期滿的物業管理項目賬套應與業主委員會或新物業管理企業進行交接。

我國工商行政管理以及稅務法規對酬金制物業管理合同的專門性規定并不完善，以至于實務中大部分的酬金制物業管理合同下物業管理企業的權利名存實亡，例如小區開支虧損時業主拒絕填補物業開支虧損等。因此，如何發揮酬金制下對業主與物管企業雙重約束的機制，還需要社會以及監管部門共同努力，探討學習。

結語

適應企業服務項目的收費模式，能夠促進物業公司的良性循環和快速發展，而對于包干制與酬金制的建立與完善，首先要靠物業公司自身的嚴格自律，認真執行服務合同的約定，為業主提供價值相符的優質服務；其次要靠業主的理解和支持，要在保證維護全體業主利益的基礎上支持物業的工作；最后靠政府主管部門的正確引導，有關政策法規的約束和規范，使企業發展有效益，業主享受服務得實惠，社會和諧有進步。