房地產開發企業項目全面預算管控措施

孫穎

（新世界<沈陽>房地產開發有限公司，遼寧 沈陽 110000）

房地產企業開發項目的順利實施需要準確、科學的財務預算作為保障，需要對項目實施過程中的費用支出進行合理的規劃，形成對項目資金的有效管控。在項目開發過程中，要實行嚴格的全面預算管控措施，為項目開展的各個環節提供充足的資金支撐，防止項目出現資金鏈斷裂等問題。其中，財務管理部門應完成自身管理職能的轉變，由會計職能擴展為企業經營管理職能，監督管理項目的資金利用情況，并管控相關人員預算的執行情況，盡量避免預算超支現象的發生。

一、房地產企業開發項目的特征

（一）投資風險大

房地產企業開發的項目主要是房屋建設，一旦開工建設，將很難作出投資上的調整，投入資金量非常大，投資風險極高。因此，房地產企業需要在投資之前做好項目的評估和調查工作，以提高投資決策的準確性，防止因不確定因素影響項目的施工進度，從而降低投資的收益。這對財務人員提出了更高的要求，需要財務人員在項目投資決策之前對項目進行充分的市場調查，搜集相關材料，以財務專業的角度，預測和評估項目盈利的可能性，出具財務分析報告，為領導決策提供數據信息支撐。

（二）項目開發周期長

房地產項目開發是一項長期和系統性的工作，需經過征地、開發、建設、銷售、交付等環節，每一個環節都需要一定的工作時間，一個項目的開發周期，短則兩三年，長則四五年。就以上幾個環節來說，征地過程中，需要一次性提供大量的資金投入，這一硬性條件不是普通房地產開發商所具備的實力，就算是具備一定實力的開發商，也需要進行前期的資金籌備。另外，房地產企業本身可能不具備充足的資金，因此，在項目開發前需要融資。同時，由于項目的開發周期長，資金回收周期長，而房地產企業的資金有限，所以需要外部資金的注入，財務管理人員需根據企業資金實際需求拓寬融資渠道，使用多種融資手段為企業項目開發籌措充足的資金，防止項目資金鏈斷裂，保證項目開發的有序進行。

（三）成本核算的難度大

房地產行業具有其行業的特殊性，尤其是在成本核算時，需要采取單件核算的方法，也就是一個項目成本核算需要一個獨立的文件設計。比如，兩個工程項目大體情況相同，在一個地方開發，工程進度、工程結構基本相同，在成本核算時，要分別將每一期當作一個成本核算對象；對于工程周期長、建設體量大的項目，在成本核算時需根據區域的不同進行成本核算對象的區分。而由于開發項目之間的差異，使得開發內容不相同，相應的成本投入也不同，致使成本結構復雜化，從而增加了成本核算的難度。如居民住宅工程，一個項目需要3年的建設周期，而項目施工時，首先建設的是主體，之后才進行配套基礎設施建設，從而形成一種現象，即住宅已經建設完工，而配套設施還處于開工狀態，在這種情況下，成本核算很難有效開展，即便進行了核算，核算的結果也很難保證準確。

二、房地產開發企業項目全面預算管控存在的問題

（一）缺少健全的預算管控體系

全面預算的落實缺少一個健全的預算管控體系，預算管控涉及企業管理的眾多環節，與企業生產經營密不可分，關系到企業發展的大局，所以企業領導要引起重視。現階段，由于房地產企業的重視程度不夠，預算管控力度較小，管理層與基層員工就全面預算管理缺少必要的溝通和交流，致使預算管理體系相對松散，監督管理不到位，導致全面預算管控各項措施執行不力，實現預算目標比較困難。

（二）預算數據的準確性不夠

預算數據的準確性是保證預算結果準確性的前提，但是預算數據不夠準確，導致全面預算管控的實施效果不佳。房地產項目的開發周期過長，部分企業為了減少開發周期會要求施工部門加快施工進度，出現趕工期現象，而忽略了財務細節上的工作，致使文件資料上的數據不夠準確，設計概算與實際預算差距過大，最終結算的結果也與預算相差甚遠。另外，部分企業存在預算合理性欠缺的問題，這降低了預算的準確度，使得領導決策缺乏數據支撐，僅憑感覺決策，帶來較大的決策風險。

（三）對編制預算的認識不夠

全面預算是企業財務管理的有效手段，全面預算的編制工作與房地產各個部門都有著最直接的關系。而在實際預算編制工作中，各部門普遍認為其是財務部門自身的工作，認為其是財務行為，將編制預算理解為財務部門控制資金的收支計劃，與本部門無關。而事實上，預算編制工作需要所有職工的共同參與，與每個職工的工作都密切相關，因此需要企業全體人員的共同努力，這樣才能保證預算編制的實用性和準確性。

三、加強房地產開發企業項目全面預算管控的措施

（一）強化全員的項目預算管控意識

第一，增強預算的執行意識。編制預算是為了通過預算的有效執行，達到全面預算管控的目的。房地產企業各個部門和員工，都需要按照預算的要求，以企業經營目標為工作方向，在房地產項目開發的各個環節貫徹執行全面預算的要求，提升全面預算的管控能力。第二，全員的密切配合。全面預算的實施，需要企業全體員工以及領導的重視和參與。在預算開展的各個階段，從策劃到編制，從執行到管控，要采取上下一致的工作態度，保證全面預算的順利開展。第三，將全面預算管控意識深入人心。在企業運營過程中，要加強全面預算管控工作的落實，反復強調和宣傳預算管控工作的重要性，使之深入職工的思想，獲得企業職工和領導的認同和支持，為全面預算的執行打好群眾基礎。

（二）健全項目全面預算管控制度

第一，完善制度建設。在全面預算管控的實際工作中存在一些問題，需要通過制度的建設，形成預算管控制度上的保障。首先，要落實全面預算管控的職責，安排專人負責監督管理各部門預算執行的情況；其次，確定全面預算管理的目標，落實預算編制工作，以財務部門為編制的主體，各部門協助配合，保證預算編制的準確性；最后，建立預算執行管理制度，使用業績報告、預算指標考核等方式加大全面預算管控的力度。第二，制定預算管控標準。為了加大預算管控的力度，要在房地產企業項目開發實際情況的基礎上，結合經驗數據，對企業項目進行分析和研究，建立一套完整、標準的開發成本和費用科目體系，為費用核算打好基礎。另外，在應用預算標準時，需要進行適當的調整，以形成項目自身的成本費用和費用定額。

（三）加強對預算調整的管控

當出現全面預算變動時，需要實行嚴格的預算調整機制。首先，要制定調整頻率，比如一個季度調整一次，預算調整要符合項目開發的需求，不能偏離項目開發目標，要以客觀、可行為原則，調整的重點應放在預算執行過程中出現的問題上，起到完善預算的作用；其次，預算調整要有依據，當受到不可抗拒因素影響時，需要調整預算進行應對，比如，預算執行時市場環境發生改變，或者國家政策和法規出現變動，可以經過企業董事會同意后進行預算的調整。

四、結語

全面預算管控是企業現代化經營管理的主要措施，在房地產企業的應用已經非常成熟，可以形成對企業項目投資管理的全面管控，有利于企業經濟效益的提升。經過多年的應用，全面預算管控已經從最初的業務活動控制轉變為現階段的資金控制、項目風險管控，參與到了企業經營管理決策中，在企業管理中實現了巨大的應用價值。通過加強企業項目全面預算管控，以及其在預算編制階段的應用，提高預算編制的準確性，在執行中的管控提高了預算的執行效率，形成了對項目工作人員的約束力，可以將項目費用支出嚴格控制在預算范圍內，保證資金的使用效率。