新租賃準則對建筑企業財務管理的影響

王冉冉

（中鐵隧道局集團有限公司，廣東 廣州 511458）

一、前言

2018年12月7日，財政部發布了新修訂的《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱新租賃準則），準則明確規定，對2019年1月1日之后在境內外同時上市以及在境外上市并采取國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報告的企業施行新租賃準則，其他企業則在2021年1月1日起之后實行。建筑企業的日常生產經營通常涉及大量的資產租賃業務，同時，建筑企業又具有高資產負債率、毛利率相對較低、資金鏈趨緊等特征，面對新租賃準則，建筑企業既面臨較大機遇，又存在不可避免的挑戰，需吃透政策、優化改革，用積極的姿態妥善應對。

二、新租賃準則的主要變化

我國原租賃準則發布于2006年2月，在租賃識別與分類方面，主要依據相關資產所有權的風險與報酬是否轉移，將租賃劃分為融資及經營租賃兩種類型，其中，經營租賃承租人僅需在相關租賃費用發生時，列支相應的成本費用科目即可。隨著社會經濟的不斷發展，租賃業務廣泛存在于企業的經濟活動中，并逐漸發展為企業一種有效的融資方式。在原租賃準則下，企業財務報告對租賃信息的披露存在一定的局限性，導致財務報表的可比性顯著降低。

新租賃準則有三方面的變化：一是在租賃識別與分類方面，不再區分融資與經營租賃，除短期租賃與低價值租賃，承租人將通過確認使用權資產與租賃負債將相關租賃資產納入表內，并計提折舊和利息費用；二是改進了承租人的后續計量，舊租賃準則未對租賃期開始日后選擇權重估或合同變更等情形下的會計處理作出明確規范；三是完善了出租人信息披露內容，要求出租人披露租出資產的賬面價值、相關租賃收入、未折現租賃收款額等信息。總的來說，新租賃準則的頒布在很大程度上是對租賃業務的進一步完善，對租賃識別、計量以及披露的相關原則進行指導與規范，彌補了傳統租賃準則的不足，更加適應社會經濟發展現狀，同時引進了新的管理理念，使報表預期使用者能對企業財務狀況有更加全面客觀的了解。

三、新租賃準則對建筑企業財務管理工作的影響

建筑企業相較于其他類型的企業具有典型的行業特征，工程項目在從事施工生產的過程中，對設備等資產的需求量大，且工程種類多，專業性和適配度要求較高，企業自有設備遠不能滿足大體量、多種類的工程施工，一般會涉及較大量的設備及房產等租賃。從市場角度分析，新租賃準則的實施對建筑企業的主要影響有以下三個方面。

（一）對租賃業務識別及核算產生的影響

基于新租賃準則要求，建筑企業的財務人員第一要識別租賃合同是否包含多項單獨租賃并進行相應分拆，確認租賃合同是否同時包含租賃和非租賃部分，并就相關對價進行分攤；第二，需區分固定付款額和可變付款額，判斷是否屬于新租賃準則規定的上表范圍；第三，要合理判斷短期或低價值租賃，綜合考慮是否有權并合理行使續租選擇權或購買選擇權；第四，要根據實際情況對租賃合同變更進行確認與調整，需綜合考慮租賃期變更、付款情況調整導致的現金流變化等。這些均加大了基層項目財務人員的實際業務執行難度，對租賃業務的確認與計量提出了較大挑戰。

（二）對企業財務報表產生的影響

從資產負債表來看，根據新租賃準則，承租人已不再區分經營租賃與融資租賃，相關使用權資產和租賃負債入表將導致企業資產負債同增，提高企業的資產負債率，加大企業財務杠桿，同時降低總資產周轉率，降低償債能力，加大企業“降杠桿、減負債”的難度。原經營租賃資產已經不能夠作為表外隱形資產，相關支付租金的義務也不再是企業的隱形負債，通過租賃業務實現的融資規模將直觀且透明地體現在財務報表中。

從利潤表來看，由于租入的使用權資產一般按照直線法計提折舊，未確認融資費用攤銷的利息費用則因攤余成本降低而在租賃期內呈遞減趨勢，建筑企業所承擔的租賃成本總體呈現出前期高、后期低的特征，導致企業租賃前期的稅前利潤和凈利潤相對較低。

從現金流量表來看，因承租人償還租賃負債本金和利息所支付的現金均計入籌資活動現金流出，僅短期租賃和低價值資產租賃支付的相關付款額計入經營活動現金流出，在一定程度上將導致建筑企業籌資性凈現金流量減少，提高其經營性凈現金流量。

（三）對建筑企業租賃決策的影響

在新租賃準則下，租賃業務已經不再具有以前的表外融資優勢，一方面導致資產負債率提高，另一方面基于未來現金流對使用權資產和租賃負債進行確認，將對企業合同履約形成一定的約束，對企業償債能力提出更高的要求，故新準則下的建筑企業租賃業務決策將相應調整與完善。工程項目需綜合考量實際施工需求、設備適用性、市場測算價格等因素，確定通過租賃還是購買方式取得設備。租賃方式能夠在短期取得資產的同時，將資金支付壓力分攤到整個租賃期中，但通常會增加一定的資金成本；相比之下，直接購買的方式將在短期內給企業帶來較大的資金壓力，但設備可實現工程項目間的靈活調用，在后續計量中主要承擔資產的折舊費用，長期來看，總成本費用可能低于租賃方式。因此，新準則下的企業租賃業務需調動設備管理系統與財務系統綜合評估決策，對業財融合提出更高的要求。

四、新租賃準則下建筑企業財務管理工作的應對策略

對新租賃準則實施后建筑企業財務管理工作受到的影響進行分析可以看出，新準則對建筑企業的財務核算、決算以及相關業務決策等方面都有較大影響，因此建筑企業需要充分認清自身實際狀況，并制定有效的措施應對新租賃準則下企業發展的實際要求。

（一）規范并細化租賃合同管理

建筑企業應當從源頭開始，強化對租賃合同的管控。一是在企業層面，物、財務系統管理部門需厘清租賃業務的邊界，制定合同管理細則，具體到供應商選擇、租賃識別、租賃期確定、合同造價、支付條款、續租條款等，對可能涉及的因素在合同中進行細化，以便項目依據實際狀況執行；二是通過制定適用于本單位的租賃合同模板規范租賃合同簽訂，確保合同中的要素及條款合法合規、符合企業實際；三是對重要項目及重大金額的租賃合同進行合規評估與預算審核，避免因為合同要素缺失或者規定不明確，引發企業資源浪費以及效益流失現象。

（二）在合規的前提下靈活運用新租賃準則

建筑企業在新租賃準則的實施過程中，可以依據自身實際，在合規的前提下靈活運用準則，合理規避租賃資產表對企業財務報表的影響。第一，在準則允許的范圍內，根據施工組織和租賃業務實質，適當增加短期租賃和低價值租賃，在合規且符合經濟業務實際的情況下，可簽訂一年以內的合同。第二，可以將租賃轉變為機械分包的模式，現行政策規定“帶人租賃”可簽訂機械作業合同并以建筑服務結算，從而實現規避租賃資產入表的目的。第三，根據準則對包含非租賃部分的租賃合同可拆分確認的規定，企業可以降低包含非租賃部分的合同中相應的租賃份額，從而降低企業的租賃負債，在不改變合同總金額的前提下，合理提高技術服務份額，實現降低租賃負債的目的。第四，利用可變租金模式縮小租賃負債規模，準則規定，除取決于指數或比率的可變租賃付款額外，其他可變租賃入款額均不納入租賃負債初始計量，因此項目簽訂可變租金的租賃合同，不約定固定付款額或保底量，可以在實際發生時將租金直接計入成本費用，以規避對資產負債規模的影響。

（三）充分利用信息化手段輔助租賃業務準確核算

新租賃準則的實施大大提高了租賃業務核算的難度，對企業的財務管理水平和財務人員的專業能力提出了更高的要求。建筑企業應當充分利用信息化發展為基礎核算工作帶來的便利，結合工程項目租賃業務實際情況，開發相應的輔助核算表套，通過計算公式和模板，智能分析租賃合同信息，準確核算租賃業務后續計量、租賃合同變更、終止確認的計量等，并匹配相關核算科目和需填報的對應報表。企業還要對財務人員進行全面培訓，強化基層項目財務對租賃業務的判斷、籌劃，確保新租賃準則實施過程中各項業務平穩推進，不斷強化企業風險管理，優化企業資產結構，促進企業高質量發展。