房地產行業財務分析存在的問題與對策

王文姣

（上實發展青島公司，山東 青島 266061）

一、房地產行業財務分析概述

（一）房地產行業的核算特點

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投入資金大、建設周期長、投資風險高、地域性強的特點。這些特點也決定了房地產行業會計核算具備一定的特殊性。例如為了快速收回資金，以降低資金斷裂的潛在風險，房地產企業在取得預售許可證之后便可進行房屋銷售。而預售時收取的購房款都沉淀在預收賬款中，待項目竣工交付之后才能結轉收入成本，而不能像生產經營企業一樣在當期進行確認。因此，在房地產建設期，在建工程反映在開發產品（存貨）中，預售購房款反映在預收賬款中，完整的項目利潤只有在項目完工交付后才能計算出來。所以，建設期的資產負債表和利潤表并不能如實反映企業的經營狀況和財務狀況，需要綜合考慮這些特定因素才能得到真實的情況。

（二）房地產行業財務分析基本方法

1.水平分析法

它又稱橫向比法，這是最基本的財務分析方法。主要比較財務報表本期與上一期的數據，來分析企業財務數據的變動情況。水平分析法既可以選擇對一兩個項目進行比較，也可以選擇多個項目甚至全部項目進行全方位的比較，從各個角度披露存在的問題，以避免得出片面結論。

該方法主要通過比較財務指標的相對值，來全面反映企業生產周轉及盈利償債的能力，以便更直觀地為投資者和企業管理者提供財務狀況和經營成果。其中包括反映企業經營能力的存貨周轉率和流動資產周轉率；反映盈利能力的凈資產收益率和資本收益率；反映償債能力的資產負債率和速動比率；反映企業經營能力的銷售增長率和資本保值增值率。這些財務比率的對比會使財務分析更加全面和深刻。

3.趨勢分析法

它是將目標項目一定時間段內的財務報告數據與基期相比較，將其增減變動的方向和幅度形成曲線變化圖，以此來分析目標項目特定時期內的變化趨勢，并作為預測未來長期發展趨勢的依據之一。趨勢分析法既可用于對財務報表的綜合分析，也可用于某些財務指標的發展趨勢分析。

4.因素分析法

它又稱經驗分析法。該方法主要將財務分析指標分解為各個可以計量的因素，并根據各個因素之間的相互關系，據以測算各因素對分析指標的影響程度，具體包括連環替代法、差額分析法、指標分解法等。

5.綜合分析法

這是從企業經營管理的整體角度出發，將相互關聯的各財務指標結合在一起，然后對企業的運營決策和發展趨勢做全面綜合的分析。目前實踐中主要采用杜邦財務分析體系來測算凈資產收益率，影響因素分別是銷售凈利率、資產周轉率和權益乘數，它們分別代表公司的銷售盈利能力、營運能力、償債能力。

（三）房地產行業加強財務分析的現實意義

1.有助于真實反映經營與資金狀況

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房地產企業財務報表是不同主體獲取企業經營成果和會計信息最直接、最公開的方式。但是財務報表是根據企業會計準則編制的，專業性比較強，沒有一定會計基礎的使用者根本無法直接從財務報表中獲取想要的信息，例如企業的盈利能力、負債水平、存貨周轉能力都難以直接獲得。另外，由于房地產企業特殊的銷售方式及會計核算特性，導致它的財務報表數據信息區別于其他行業，當期的資產負債表、利潤表無法真實反映資產負債、收入利潤的情況。良好的財務分析體系能夠實施全方位的分析，進而發現財務數據背后房地產企業真實的經營情況和資金狀況。

2.有助于降低企業經營風險

財務分析幫助企業管理者和投資者了解企業資本保值增值能力、資本擴張能力及資金回籠的速度等，以便及時調整經營策略和發展戰略，降低國家政策和金融政策對房地產行業帶來的不利影響，促使企業提高盈利能力并保持合理的發展速度。

3.有助于落實績效管理

財務分析工作既可以計算與財務相關的各項指標，也可以計算其他不同部門和崗位的分析指標，例如銷售部相關的回款完成率、營銷費用支付比率；財務部相關的資產負債率、資本收益率等。企業管理者可以根據財務分析的結果重新細化各個部門崗位的考核指標，過程中跟進重要工作的實時狀況，年度結束后考核其目標責任完成情況，有助于總結每個崗位工作的優勢劣勢，是企業輔助管理不可或缺的工具之一。

二、目前房地產企業財務分析中存在的主要問題

（一）財務分析方法比較單一，不能滿足現代經營管理的需要

在大多數房地產企業中，目前采用的財務分析方法主要是比率分析法、水平分析法，甚至有些中小型房地產企業壓根不做財務分析。如果長期僅采用單一傳統的分析方法會有一定的滯后性，僅能反映過去已經發生的經濟狀況，對企業未來發展預測的參考意義不大，從而影響企業管理者的判斷。

（二）財務分析基礎數據缺乏準確性，且數據來源分散

財務分析的基礎是資產負債表、利潤表、現金流量表這三大報表，如果企業管理者或財務負責人為了報表好看而對報表數據進行調整，那么財務基礎數據就缺乏準確性，導致財務分析的結果不具有參考意義。

另外房地產企業目前都使用明源軟件處理各項數據，需要營銷、成本、開發等各部門錄入相關數據，而業務部門對這些基礎數據的用處并不了解，這導致財務部門收集數據的來源比較分散且數據準確性不能完全保證，對財務分析的結果影響較大。

（三）財務分析過于重視數據分析，忽略非財務信息

財務人員對財務報表進行分析時，過于注重數據分析，往往只看到了財務數據表面，很多非財務信息容易被忽略，比如國家政策、金融政策的出臺或者經濟大環境的影響等。一方面財務人員是專業技術人員，不是經營管理者，無法站在企業管理者的角度看問題；另一方面財務人員對非財務信息的捕捉不敏感。

（四）企業管理者重收入利潤，輕財務分析

隨著房地產市場競爭的激烈以及三道紅線的出臺，房地產企業的利潤在不斷地壓縮，但是投資者對企業管理者的考核卻越來越重，這就導致了企業管理者更重視銷售收入和利潤的增長，而財務分析的結果僅僅為了應對上級部門的考核，也就無法深度使用。

（五）財務分析意識不強，財務分析專業人員素質有待提高

很多房地產企業尤其是中小型企業不會專門設置財務分析崗位，而是由會計核算人員兼任，這導致財務人員更重視會計核算的工作而忽視了財務分析工作。因此財務分析工作成了一種形式，一種慣性，無法根據企業實際情況和國家政策環境進行相應的調整，管理者也沒法做出正確的經營決策。

三、優化房地產企業財務分析的對策建議

（一）實現財務分析的信息化和自動化

首先，企業應根據不同使用者的需求和企業經營發展的方向，制定完善的財務分析制度，明確具體的財務分析目標，保持分析方法不斷更新換代，經營分析與財務分析相結合，其他指標與財務指標相互核對。其次，在信息時代飛速發展的今天，數據的獲取更為便捷，應積極引進前沿的信息化處理軟件，對數據進行快速的收集、匯總、計算、分析，實現數據信息化和自動化，節省更多的時間對分析結果進行深度解讀。

（二）提高財務數據的準確性和安全性

財務人員在分析財務報表的過程中，應對受會計核算要求約束的科目以及對報表進行調整的項目數據還原，對影響結果的重要信息在附注中單獨披露，必要時將財務語言轉為更通俗的文字予以表述，以便企業管理者更直接準確地了解經營數據分析結果。而且，企業管理者應充分認識到財務分析工作的重要性，并將其作為企業經營管理的重點推進工作，積極組織協調各業務部門配合財務分析工作，各業務部門填報的數據應及時與財務部進行溝通，將業務和財務放在統一的信息平臺上進行數據共享，保持數據口徑一致。

（三）促進財務信息與非財務信息的結合

一個企業的生存發展與外部的經濟環境、國家政策息息相關，關注國家政策、國內外經濟形勢、行業發展趨勢等政治經濟信息有助于財務人員更深刻地分析本企業財務數據，所以將非財務信息與財務信息相結合才能使財務分析工作更加全面。財務人員還應充分利用表外信息，包括相關的營銷臺賬、目標成本、工程預決算書及成本采購合同等，通過這些大量的非財務信息資料的分析，可以提高企業財務數據的可靠性，也為正確判斷分析結果提供了有效的參考。

（四）優化財務分析的指標體系

財務分析指標具有極強的專業性，非財務人員并不能真正理解每個指標所反映的問題，所以設置一套讓非財務人員都能讀懂的指標解讀體系是很有必要的。這個解讀體系應包括財務分析的目標和需求、每個指標的所反映的問題內涵及計算原理、標準的指標區間及數值、產生差異的內外部原因、未來如何避免問題的發生等一系列詳細的說明。同時，企業管理者或其他部門對分析結果提出的疑問或者意見，應當及時反饋給有關財務人員做進一步的分析，后期應當定期總結、不斷完善，對不合適的地方進行調整，真正提高分析結果參考價值。

（五）提高財務分析人員專業素養

近年來，隨著會計準則和稅收政策的不斷變化，財務人員更應該與時俱進，通過業務培訓與專業考試相結合的方式來提高自己的專業知識，同時也要時時關注經濟形勢和國家政策，才能真正加強財務分析的解讀能力。另外，房地產企業應招聘專業的財務分析人才，明確財務分析工作的崗位職責，并制定相應的考核機制，將財務分析能力的好壞與工資薪金掛鉤，真正提高財務分析人員的主觀能動性。