新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題及對策研究

劉宗彬

（山東省東營市利津縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，山東 東營 257000）

在中央關(guān)于房住不炒新政策的指引下，各級政府采取有力措施對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間日益緊縮，在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想健康發(fā)展，就必須改變過去的管理模式，應(yīng)該以成本管理的精細(xì)化規(guī)范化為核心，充分發(fā)揮好各種資源的優(yōu)勢，切實(shí)抓好成本管控，強(qiáng)化風(fēng)險防控措施，著力提升企業(yè)的整體效益水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性分析

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)出臺，企業(yè)利潤減少，而經(jīng)營成本并未下降，為提升企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步重視成本管理，才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。此外，加強(qiáng)成本管理還可以在一定程度上避免企業(yè)出現(xiàn)因資金緊張導(dǎo)致的發(fā)展危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，可以促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的經(jīng)營目標(biāo)，推動企業(yè)持續(xù)健康的向前發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理面臨的主要問題

（一）缺乏規(guī)范化的成本管理制度

通過對我國部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查可知，多數(shù)企業(yè)都設(shè)立了成本管理部門，構(gòu)建了相應(yīng)的管理體系。但就目前而言，因配套制度落實(shí)不夠，成本管理很難達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。此外，有些企業(yè)所制定的考核體系不夠健全，員工對自身的工作職責(zé)不夠了解，內(nèi)部的規(guī)章制度未能完全落實(shí)；企業(yè)管理人員對成本管理認(rèn)識不到位，成本管理的空間和潛力挖掘不夠，最終影響成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）對決策階段成本控制重視不夠

有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策前，對成本管理重要性的認(rèn)識不到位，而是將注意力放置在獲取土地、銷售房屋上面，以此獲取高額的經(jīng)濟(jì)報酬。因此，在進(jìn)行決策時，主要是考慮如果排除干擾加快工程進(jìn)度、加快住房營銷等方面。本來應(yīng)該花大氣力收集相關(guān)資料，并保證所收集的資料具有代表性與真實(shí)性，同時還應(yīng)對計(jì)算過程進(jìn)行分析，以此更有利于成本管理。但是，因?yàn)檫@些工作不夠扎實(shí)，某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會提升風(fēng)險出現(xiàn)的概率，導(dǎo)致大筆資金流失。

（三）對規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重視不夠

房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較為特殊，開發(fā)速度更快，各個環(huán)節(jié)都十分緊湊，例如動工、設(shè)計(jì)、銷售等。過于快速的開發(fā)也會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)不合理的建設(shè)現(xiàn)象，例如設(shè)計(jì)不符合要求，就要變更，并要加大成本投入等，從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及合同的簽訂，合同簽訂一般在設(shè)計(jì)圖出圖后進(jìn)行，利用設(shè)計(jì)做出規(guī)定，對設(shè)計(jì)范圍進(jìn)行合理控制，同時提出對應(yīng)的工程要求，上述種種都應(yīng)該在合同中寫明。查看房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)合同，可以發(fā)現(xiàn)只有少數(shù)單位對設(shè)計(jì)成本給出了規(guī)范的約束條件，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同或多或少的存在成本管理問題。這種成本管理意識淡薄現(xiàn)象，極不利于企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的有效對策

（一）搭建科學(xué)合理的成本管理體系

為切實(shí)加強(qiáng)成本管理，降低成本支出，提升企業(yè)經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定清晰合理有效的成本管理體系，創(chuàng)新成本管理制度，切實(shí)抓好落實(shí)。為此，必須將責(zé)任成本系統(tǒng)與管理體系二者進(jìn)行深度融合，同時將與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理體系進(jìn)行完善，提高成本管控的效果，實(shí)現(xiàn)成本核算工作的精細(xì)化、規(guī)范化目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍將信息技術(shù)應(yīng)用到日常工作中，并開發(fā)出了成本管理系統(tǒng)，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入該系統(tǒng)中，同時將簽證、變更等相關(guān)情況進(jìn)行錄入，極大地提高了辦事效率。各房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到簡化工作流程、提升工作效率的目的，必須加大信息技術(shù)的應(yīng)用，應(yīng)該以信息化管理系統(tǒng)為支撐，方便各部門的數(shù)據(jù)收集，實(shí)時公開計(jì)劃目標(biāo)與成本支出的動態(tài)情況，努力減少人為因素對成本管理帶來的不利影響。此外，為保證項(xiàng)目順利推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門應(yīng)該堅(jiān)持對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時跟蹤，加強(qiáng)對項(xiàng)目管理的分析、檢查。充分利用好成本管理系統(tǒng)，對各個環(huán)節(jié)反饋的成本信息進(jìn)行及時的反饋和科學(xué)評價，對出現(xiàn)的偏差進(jìn)行調(diào)整，減少成本管理的漏洞產(chǎn)生，保證項(xiàng)目的各項(xiàng)支出在可控的范圍之內(nèi)。

（二）服務(wù)前期戰(zhàn)略抓好決策階段的成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比更加復(fù)雜，為實(shí)施開發(fā)成本的精細(xì)化規(guī)范化管理，必須從決策階段的工作抓起。決策階段與其他階段相比，這一階段所耗費(fèi)的成本較低，但所發(fā)揮出的效果在其他各階段之上。為保證所做出的決策具有科學(xué)性與合理性，必須做好調(diào)研工作，同時對相應(yīng)的投資進(jìn)行評估分析。為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，必須制定戰(zhàn)略計(jì)劃，同時堅(jiān)持完善健全成本管理體系，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的受益水平。應(yīng)該設(shè)立專門的研究小組，對項(xiàng)目成本支出進(jìn)行分析，同時分析市場需求，設(shè)計(jì)活動，此外還應(yīng)列出開發(fā)注意事項(xiàng)表。在項(xiàng)目決策階段，必須對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，通過調(diào)研了解市場周邊配套的基礎(chǔ)設(shè)施，為成本決策工作的精細(xì)化規(guī)范化打好基礎(chǔ)。堅(jiān)持投資活動的動態(tài)化管理，從而提升項(xiàng)目成本管理能力。

（三）以設(shè)計(jì)審核為主，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理

1．應(yīng)該堅(jiān)持評審設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，成本管理人員的主要職責(zé)是對成本進(jìn)行分析管理，而設(shè)計(jì)人員也是整個項(xiàng)目成本管理的一個關(guān)鍵要素，因此必須及時加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的交流，通過溝通提出對應(yīng)的設(shè)計(jì)建議，努力避免設(shè)計(jì)不合理，在項(xiàng)目推進(jìn)中臨時更改設(shè)計(jì)等情況發(fā)生，從而盡可能減少因設(shè)計(jì)變更而帶來的臨時追加成本，工期拖延等現(xiàn)象的發(fā)生，保證項(xiàng)目推進(jìn)的各項(xiàng)成本嚴(yán)格控制在合理的范圍之內(nèi)。

2．企業(yè)在設(shè)計(jì)施工圖時，一般使用限額施工圖設(shè)計(jì)法，在設(shè)計(jì)時，首先要明確建設(shè)限額指標(biāo)，將工程造價與質(zhì)量作為設(shè)計(jì)的核心，以此為基礎(chǔ)，切實(shí)抓好設(shè)計(jì)工作考核評價，在工作過程中應(yīng)給設(shè)計(jì)人員提供物質(zhì)獎罰方面的激勵。

3．對設(shè)計(jì)圖進(jìn)行嚴(yán)格審核，在對設(shè)計(jì)圖紙審核時，應(yīng)該對設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出嚴(yán)格的要求。在設(shè)計(jì)完成后必須對其認(rèn)真檢查評審，找出設(shè)計(jì)不合理之處。為保證圖紙質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)可聘請專業(yè)人員對圖紙進(jìn)行審查，杜絕因設(shè)計(jì)不合理而出現(xiàn)的返工現(xiàn)象。

4．在對圖紙進(jìn)行審查后，對不合理的地方進(jìn)行變更，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行成本編制工作，在該過程中將目標(biāo)成本原則作為執(zhí)行的核心，利用目標(biāo)成本，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供指導(dǎo)。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)的管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅務(wù)管理，為保證稅務(wù)管理符合要求，降低問題出現(xiàn)的概率，必須將科學(xué)化、精細(xì)化和規(guī)范化的管理理念融入稅費(fèi)管理中，充分發(fā)揮稅收調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。我國目前已經(jīng)制定了較為完善的管理體制，為將該管理體制發(fā)揮到實(shí)處，切實(shí)做好稅務(wù)管理工作，提升信息傳輸速率，必須加強(qiáng)部門之間的合作，打造出一體化管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)管理機(jī)制。在實(shí)際開展稅收籌劃工作前，應(yīng)該熟悉我國最新頒布的稅收政策，明確相關(guān)法律法規(guī)，做到知法懂法，遇到問題后及時與相關(guān)部門溝通、交流，及時解決問題。例如某些項(xiàng)目可扣除、某些項(xiàng)目不可扣除，通過溝通交流可以明確扣除項(xiàng)目范圍，保證稅務(wù)籌劃工作順利實(shí)施。

（五）加強(qiáng)建設(shè)實(shí)施階段的全過程成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的環(huán)節(jié)較多，項(xiàng)目推進(jìn)、招標(biāo)活動與合同簽訂是其中的重要組成，決定地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，因此，必須做好以下幾方面的工作。

1．對工程量清單進(jìn)行審查，確保工程量清單的準(zhǔn)確性，提升對招標(biāo)文件的重視程度，嚴(yán)格把控招標(biāo)文件的編制，提升風(fēng)險管控力度，做好風(fēng)險預(yù)防工作，確保項(xiàng)目質(zhì)量，了解項(xiàng)目特點(diǎn)，在上述基礎(chǔ)上提出明確的工作規(guī)定。

2．房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)活動時，需要用到施工圖紙，如果施工圖紙不準(zhǔn)確，則會給招標(biāo)活動帶來十分不利的影響，因此一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須盡快解決，避免對招標(biāo)活動帶來不利的影響。

3．做好事前審批工作，如果設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更，則應(yīng)了解該變更的緣由，并保證設(shè)計(jì)變更活動的順利開展，此外還應(yīng)對變更進(jìn)行深入了解，明確變更金額，了解變更金額是否在合理的范圍內(nèi)。如果在檢查后發(fā)現(xiàn)變更金額較大，與預(yù)期范圍不符合，則不能進(jìn)行成本規(guī)劃工作，為避免該現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)提前做好成本管控工作。

4．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好善后工作，例如事后監(jiān)督與確認(rèn)工作等，了解變更金額，對變更后金額進(jìn)行及時確認(rèn)，通過該方式更好的管理項(xiàng)目成本。在進(jìn)行善后工作時，應(yīng)對目標(biāo)成本、動態(tài)成本等進(jìn)行深入的分析、探究，對工程簽證造價進(jìn)行確認(rèn)，明確目標(biāo)成本，防止企業(yè)出現(xiàn)不合理的資金消耗。

（六）建立績效考核機(jī)制推進(jìn)成本核算管理

為了最大限度地提高成本管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快績效考核體系的建立，所建立的績效考核體系應(yīng)具備科學(xué)性與有效性。與此同時，采取措施做好精細(xì)化規(guī)范化的成本管理工作，加大對企業(yè)內(nèi)部資金的管理，最終實(shí)現(xiàn)提升資金管理質(zhì)量的目的。例如房地產(chǎn)企業(yè)為獲得單位內(nèi)部結(jié)算價格，首先應(yīng)對項(xiàng)目消耗資金進(jìn)行了解，以此為基礎(chǔ)改進(jìn)費(fèi)用核算機(jī)制，同時對項(xiàng)目成本進(jìn)行分?jǐn)偤怂悖瑥亩嵘?jì)量工作的時效性。應(yīng)該深入了解成本核算工作的各個環(huán)節(jié)，例如工作流程以及核算標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定核算原則與方法，同時針對項(xiàng)目建設(shè)周期與規(guī)模等進(jìn)行探究。在確定核算重點(diǎn)時，應(yīng)綜合考慮施工技術(shù)水平，制定相應(yīng)的成本管理模式，之后制定對應(yīng)的管理目標(biāo)，采取有力措施進(jìn)行強(qiáng)化，從而降低工作開展的盲目性、隨意性，最終為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提供關(guān)鍵性的參考依據(jù)。

四、結(jié)束語

由上述分析可知，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理精細(xì)化規(guī)范化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須建立完善科學(xué)合理的成本管理體系，切實(shí)抓好前期戰(zhàn)略決策階段的成本管控，以設(shè)計(jì)審核為抓手加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)的管理力度，建立績效考核機(jī)制推進(jìn)成本核算管理，從而降低項(xiàng)目資金消耗，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)營規(guī)模，最終有效地提升企業(yè)的核心競爭力。