房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題及對策

王學(xué)超

（上坤地產(chǎn)，安徽 阜陽 236000）

一、成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭趨于白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中脫穎而出，離不開成本管控的支持。成本管控不是一個企業(yè)的短期行為，而是一種持續(xù)的管理模式。它在項目開發(fā)的不同階段，具有參與性、系統(tǒng)性和連續(xù)性。

首先，通過成本管控可以把控企業(yè)投資風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)規(guī)劃投資范圍。切實可行的成本管理控制體系要求企業(yè)在獲得項目后，根據(jù)區(qū)域市場狀況，對土地開發(fā)計劃進(jìn)行分析，綜合評價風(fēng)險狀況和經(jīng)濟(jì)效益。同時，在后續(xù)項目方案實施過程中，根據(jù)制度政策和目標(biāo)指引對方案進(jìn)行調(diào)整。其次，成本管控有助于提高企業(yè)資金利用效率。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，資金支出多數(shù)為大額支出，只有健全預(yù)算制度和績效考核，才能保證預(yù)算的準(zhǔn)確性。由此可見，減少投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險，快速收回投資成本，提高企業(yè)綜合收益率，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的一個方向和穩(wěn)定生存的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）缺乏科學(xué)有效的成本管控思維

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)操作情況來看，僅有少部分企業(yè)實施了全部員工、全部要素、全部環(huán)節(jié)以及全部過程的成本管控，而多數(shù)企業(yè)并沒有有效的成本管控制度，且對成本管控存在認(rèn)識偏差。例如不少企業(yè)認(rèn)為成本管控主要是在設(shè)計階段，而從實際操作經(jīng)驗來看，設(shè)計階段的成本偏差對整個項目成本偏差的影響并不大。

（二）成本管控崗位設(shè)置不合理

無論是什么類型的企業(yè)，成本管控都是風(fēng)險管理和資金管控的核心任務(wù)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極為重要。而在實踐中，多數(shù)企業(yè)的成本管控都是由成本部牽頭實施的。成本專家是成本預(yù)算和決算方面的專家，但在設(shè)計、財務(wù)、營銷、稅籌和籌資等方面并不專業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本由各個工程節(jié)點決定，由各種成本費用組成。各個模塊的專業(yè)性較強(qiáng)，如果只有成本部人員負(fù)責(zé)整個項目的成本管控，就容易導(dǎo)致成本管控的遺漏，如缺乏控制區(qū)間、缺乏專業(yè)性和控制力度等都會導(dǎo)致成本計算數(shù)據(jù)不完整和不準(zhǔn)確，出現(xiàn)成本管控困難等問題，最終導(dǎo)致項目成本管控實施不當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目建設(shè)開發(fā)初期就設(shè)立各個階段的目標(biāo)成本，在開發(fā)過程中進(jìn)行動態(tài)數(shù)據(jù)跟蹤。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在整個開發(fā)過程中對成本偏差的考核制度不健全。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然有一套成熟的成本管控體系，但人員缺乏專業(yè)性，或者不夠重視，導(dǎo)致體系在運行過程中流于形式，削弱了目標(biāo)成本管控實施效果。組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理會導(dǎo)致成本管控工作不能高效順利地完成，同時也會導(dǎo)致信息傳遞和反饋不及時、不準(zhǔn)確。

（四）目標(biāo)成本科目不一致

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在完成項目后，將目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的依據(jù)。但目標(biāo)成本只是預(yù)算部門制定的預(yù)算，具體的會計工作流程是預(yù)算部門編制預(yù)算，財務(wù)部門進(jìn)行審核。大多數(shù)企業(yè)都存在預(yù)算部門與財務(wù)部門目標(biāo)成本不一致的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算產(chǎn)生了一定的影響。因此，預(yù)算部門與財務(wù)部門目標(biāo)成本核算不一致的問題亟待解決。成本費用的歸集和分配缺乏規(guī)范性和統(tǒng)一性。房地產(chǎn)成本會計的專業(yè)化發(fā)展雖然以房地產(chǎn)業(yè)會計準(zhǔn)則為指導(dǎo)，但房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問題非常復(fù)雜，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項成本分?jǐn)倳r缺乏規(guī)章制度，在處理相關(guān)數(shù)據(jù)時沒有保持統(tǒng)一，這會造成成本信息的不穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題的對策

（一）按照項目節(jié)點，分階段制定目標(biāo)成本

結(jié)合項目實際情況和差異化賣點，確定目標(biāo)客戶和樓盤規(guī)劃方案。將項目預(yù)算和規(guī)劃作為前置工作之一，再根據(jù)股東要求的目標(biāo)利潤率計算各階段的目標(biāo)成本，結(jié)合目標(biāo)成本對各階段的資金支出進(jìn)行規(guī)范測算。目標(biāo)成本要經(jīng)過項目各個部門的綜合、反復(fù)測算，不能為了測算而測算、為了達(dá)到股東要求的目標(biāo)利潤而虛化目標(biāo)成本。此外，企業(yè)要設(shè)立獨立的成本管控部門，使目標(biāo)成本管控制度得到有效的實施和執(zhí)行。成本管控部門要對項目施工過程中發(fā)現(xiàn)的問題、問題的解決方案進(jìn)行分析和總結(jié)。

（二）重視成本管控工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要對項目的質(zhì)量和成本進(jìn)行管理。各部門領(lǐng)導(dǎo)要落實好各項任務(wù)，增強(qiáng)成本管控意識，進(jìn)一步增強(qiáng)思想意識，并落實到具體的工作中，促進(jìn)成本管控的有效實施。此外，必須對企業(yè)的成本管控有一個全面的計劃，確保能迅速發(fā)現(xiàn)和解決問題。只有使經(jīng)營成本得到有效控制，才能確保企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定提升經(jīng)營能力。因此，企業(yè)應(yīng)認(rèn)識到成本管控的重要性。

（三）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，完善成本管控體系

為了明確成本管控的權(quán)責(zé)制度，就需要進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)。一是成立成本管控專業(yè)部門，明確成本管控人員的工作職能、職責(zé)。成本管控部門應(yīng)該由工程部門、財務(wù)部門、招采部門、成本部門等部門負(fù)責(zé)人組成。各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對企業(yè)實際經(jīng)營過程中發(fā)生的成本以及其他成本工作提出指導(dǎo)意見，在企業(yè)的成本決策工作中起主導(dǎo)作用。二是根據(jù)公司的結(jié)構(gòu)和分工，將目標(biāo)成本分解到相應(yīng)部門。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)才能更加完善，房地產(chǎn)成本管控體系才能更加合理。

（四）實現(xiàn)目標(biāo)成本科目的統(tǒng)一化

在成本核算工作中，關(guān)于成本的預(yù)算工作和審核工作，應(yīng)分為兩個獨立的部門，只有這兩個部門相互配合，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的有序開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以召集各個口徑的部門討論統(tǒng)一目標(biāo)成本科目，從而增強(qiáng)成本核算的有效性和正確性。建立統(tǒng)一的成本歸集和分配系統(tǒng)，確保成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算之前，必須了解房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要組成部分。根據(jù)會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將“開發(fā)成本”作為首要科目，并在此科目下進(jìn)行詳細(xì)的成本核算。具體分為土地成本、前期工程造價、建筑安裝工程造價、市政基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共設(shè)施收費、開發(fā)間接費6個方面。在開發(fā)過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不向銀行借款，租用辦公室，雇用公職人員，這些成本歸類為開發(fā)成本。因此，可以參照成本會計的分類方法對目標(biāo)成本進(jìn)行分類，使目標(biāo)成本與會計成本一一對應(yīng)，同時對不同類型的成本進(jìn)行人員責(zé)任劃分，這樣既可以解決成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和效率問題，又可以解決成本考核中的人員績效問題。

（五）深化全面成本管控意識

進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)成本管控的全面化，增強(qiáng)全體員工的全面成本管控思維。針對各個相關(guān)人員都要進(jìn)一步開展培訓(xùn)，逐步將這種意識落實到全體員工身上。成本管理制度是一種全方位、全面的管理制度。對開發(fā)、設(shè)計、施工、銷售、售后乃至物業(yè)服務(wù)的各個步驟都必須進(jìn)行更加精細(xì)的成本管控，對各個步驟的成本進(jìn)行精細(xì)的分析，找出企業(yè)的盈利點，從實際情況出發(fā)，達(dá)到成本管控的目的。不能以偏概全、不求甚解，只關(guān)注小部分、小范圍或者部分金額較大的成本，而忽略企業(yè)運營全過程的成本管控。在成本管控的實際操作過程中，要從項目拿地、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、制定目標(biāo)成本、進(jìn)場施工、開盤銷售、售后服務(wù)、稅務(wù)管理等方位實施全周期的成本管理。項目進(jìn)入尾盤后，將實際已發(fā)生的成本與成本預(yù)算進(jìn)行對比分析，找出成本出現(xiàn)偏差的原因。總結(jié)成本優(yōu)化的經(jīng)驗方法，在公司內(nèi)部展開討論學(xué)習(xí)；指出成本超支的原因及解決對策，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，從而避免在將來的項目開發(fā)過程中再次出現(xiàn)問題。

（六）站在客戶、收益的角度，對成本管控進(jìn)行優(yōu)化

首先，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本內(nèi)涵來看，“開發(fā)成本”不僅僅局限于建筑安裝的范圍，而是應(yīng)從開發(fā)項目和公司整體的視角出發(fā)。企業(yè)不僅要從成本的角度出發(fā)，而且要充分考慮房地產(chǎn)的成本平衡問題。例如工程成本、設(shè)計成本、促銷費用、貸款利息、稅金等。設(shè)計成本的增加可以在一定程度上降低建安成本。企業(yè)需要全方位考慮整個項目的各項成本，從各個具體環(huán)節(jié)、具體步驟優(yōu)化成本管控。其次，從成本管控的收益與支出角度考察成本管理方案。如果單方面用目標(biāo)成本是否達(dá)成來考核成本管控結(jié)果，則有可能造成成本管控上的浪費，導(dǎo)致最終工程結(jié)算超支。因此，從收益的角度對成本進(jìn)行監(jiān)控是有必要的，不僅要審核目標(biāo)成本，而且要在企業(yè)運營管理的全過程中對目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)控，實時監(jiān)督目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，從而實現(xiàn)項目整體收益的最大化。最后，從成本優(yōu)化的角度出發(fā)，從為客戶服務(wù)的角度實現(xiàn)成本管控價值最大化。成本投資以顧客為導(dǎo)向，把更多的資金投入到顧客關(guān)心的地方，使目標(biāo)效益最大化。

四、結(jié)語

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全方位成本管控對其未來長久不衰、保持競爭優(yōu)勢有重要的意義。通過成本管控能有效避免企業(yè)資金浪費，通過開源節(jié)流的方式提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)具有源源不斷的核心競爭力。

在未來競爭日趨激烈的市場環(huán)境中，只有重視成本管控的企業(yè)才能占據(jù)主導(dǎo)地位，占據(jù)一席之地。