加強住宅專項維修資金會計核算的思考

吳秀琴

（渝中區物業專項維修資金管理中心，重慶 400013）

一、前言

住宅專項維修資金，是專項用于住宅共有部位和共有設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，在《民法典》中被稱為“維修資金”“維修基金”，在《物業管理條例》中被稱為“專項維修資金”，全國各地的法律法規有的稱之為“物業專項維修資金”、有的稱之為“住宅專項維修資金”、有的稱之為“房改住房公共維修基金”，本文統一稱為“住宅專項維修資金”。加強住宅專項維修資金的會計核算，能夠提供優質、高效、可利用的信息資料，具有重要意義。

二、住宅專項維修資金管理的歷史沿革

對住宅專項維修資金進行管理，主要是對優惠出售公有住房的專項維修資金和商品住宅專項維修資金的管理，對這兩部分資金進行管理，所涉及的法規政策、具體機構、起始時間和工作流程等都不相同。

（一）優惠出售公有住房的專項維修資金

優惠出售公有住房的工作于20世紀80年代末期開始推行，90年代全面展開。1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革會議，推出《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》。1991年以后，國務院和建設部出臺多個文件，要求全面開展并不斷深化城鎮住房制度改革，同時也提出加強公有住房售后維修養護的管理。明確提出公有住房出售后，住宅共有部位和共有設施設備的維修養護由售房單位承擔，也可以由售房單位在售房時委托房地產經營管理單位承擔。

優惠出售公有住房按照統一政策、分級管理的原則，各級房屋產權單位出售公房，必須報經當地的住房制度改革辦公室（以下簡稱“住改辦”）審批后，方可對職工出售，售房資金由住改辦負責管理。公共維修基金通常是在維修工作完成后，由原售房單位向住改辦提出資金使用申請，經審核通過后再行撥付。

（二）商品住宅專項維修資金

住建部分別于1998年、2008年出臺了《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《住宅專項維修資金管理辦法》，資金交存的標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。全國各地區根據上述文件，陸續出臺了相關管理辦法。

隨著住房的商品化發展，商品住宅專項維修資金明顯多于優惠出售公有住房維修資金，各級各部門更加重視商品住宅專項維修資金的管理，全國各地成立了省級、市級、縣級、科級等不同層級的管理機構，如果條件相對趨于成熟，還可以由業主自行管理，資金的歸集和使用都有明晰的工作流程，保證管理的規范性。

三、專項維修資金管理會計核算存在的主要問題

（一）會計核算要求不同，沒有完全落實到位

按照國務院辦公廳頒布的《關于加強國有住房出售收入管理意見的通知》、財政部頒布的《行政事業單位住房基金財務管理辦法》等相關規定，管理優惠出售公有住房的維修資金，需要建立公共維修基金專戶，住改辦按照售房單位設立明細賬，售房單位將房改住房公共維修基金作為負債管理，并按幢按戶建立公共維修基金臺賬。文件對售房單位按幢按戶建立明細賬有明確規定，但沒有對售房單位建立明細賬的真實情況進行監督。1988年，商品住宅專項維修資金的相關管理規定就要求資金管理單位實行專戶存儲、專款專用、按單幢建立明細賬；2008年有相關規定要求以物業管理區域或幢為單位設賬，按房屋門號設分戶賬。

（二）采集、分析和利用會計信息難度大

2019年，為加強住宅專項維修資金的管理和使用，審計署對全國維修資金的管理情況進行了專項審計。雖然專項維修資金管理的部門都是行政事業單位，都執行《政府會計制度》，但由于管理依據不同、核算依據不同、各管理機構對政策法規的理解運用不同以及相關信息的沒有實現共享，各地審計信息無法有效匯總，對審計結果進行分析和利用更是困難。

鑒于此，財政部出臺了《住宅專項維修資金會計核算辦法》，旨在規范專項維修資金的會計核算，保證會計信息質量。

四、《政府會計制度》和《住宅專項維修資金會計核算辦法》存在的主要差異

《政府會計制度》和《住宅專項維修資金會計核算辦法》的差異主要體現在三個方面。第一，會計核算的記賬基礎發生了變化，《政府會計制度》規定單位的財務會計核算采用權責發生制，《住宅專項維修資金會計核算辦法》規定會計核算主要采用收付實現制；第二，《政府會計制度》中的會計科目有77個，《住宅專項維修資金會計核算辦法》的會計科目只有16個，其中往來類科目僅有1個，會計科目明顯減少，不利于對經濟事項進行歸類；第三，核算辦法改變所涉及的新舊銜接問題沒有得到處理和解決。

五、核算辦法交替應注意的事項

（一）堅持會計核算的一貫性

交替上年必須繼續沿用《政府會計制度》規定開展會計核算工作。由于會計記賬基礎不同，兩個會計核算規定對核算方法都有較大影響，受影響最大的是年度利息的核算，按不同的方法核算，其資金利息差異可達上億元。按照權責發生制，所有專項維修資金的存款，不論其是否到期都應計提當年度的利息。按照收付實現制，只對收到的資金利息進行核算，未到期的銀行存款不能計提利息。但存在部分財務人員考慮到即便計提，次年實行新的會計核算辦法，又要按照收付實現制予以沖回，就不再計提。按照《會計法》第二章第十八條的規定，各單位采用的會計處理方法，前后各期應當一致，不得隨意變更。因此，必須繼續按照原來的規定開展會計核算工作。

（二）加強賬戶建立的規范性

為了增強會計信息的可比性，讓使用者一目了然，應當建立新舊會計科目余額對賬表，并裝訂在會計憑證的首頁；《住宅專項維修資金會計核算辦法》設立了應付房屋滅失返還資金1個往來賬戶，而上年度商品住宅維修資金的核算中有預提的資金利息、預付的維修工程款項和應付的維修項目質量保證金等，應增設幾個賬戶；在商品住宅專項維修資金科目下設維修資金本金、維修資金利息、預付賬款、質保金、待分配維修資金等科目，將上年度的科目余額轉入本年度相應的會計科目。

（三）維護辦法執行的嚴肅性

嚴格落實《住宅專項維修資金會計核算辦法》規定，在辦法實施的當年確保“三到戶”。

第一，及時摸清交存資金對應的房屋信息。針對“已售公有住房維修資金”，售房單位建有按幢到戶明細賬的，交由房改辦，房改辦據此建立分戶明細賬；售房單位沒有建立按幢到戶明細賬的，由售房單位查找售房當年批準同意公房出售的文件，逐年落實按幢到戶明細賬；售房單位由于破產、撤銷、合并、重組不存在的，由房改辦聯系接管單位，輔助其查找資料建立明細賬。“商品住宅維修資金”的管理單位可能存在預收或者沒有落實到戶的資金，應及時聯系預交單位，落實預交款對應的房屋信息，陸續將所有的交存資金都核算到戶，確保“交存到戶”。

第二，結轉預提、結存的利息，按照資金的體量和交存時間的長短對以前年度的預提利息和增值收益進行分配、核算到戶，確保“利息到戶”。

第三，及時開展現場查勘，找準資金使用項目的測繪報告，確定支付資金對應的項目信息，對預付賬款核算到戶，確保“支用到戶”。

第四，探索將維修工程質量保證金交由街鎮或物業企業管理的模式，逐年消化“商品住宅維修資金—質保金”科目余額。

六、加強專項維修資金會計核算的監督

會計核算工作專業性較強，單位內部控制制度中的監督管理工作，其相關工作人員的專業能力不足，導致利用單位內部手段檢查會計核算是否合法合規受到限制。財政部門、建設行政主管部門應當對工作人員進行適時培訓、指導和檢查，針對性地提出專項維修資金的會計核算實施細則；專項維修資金代管機構間要經常進行溝通和交流，切合實際工作提出解決問題的有效辦法；聘請外部機構的專業人員進行會計審計監督，督促資金管理部門加強會計核算，改善資金管理模式。

七、結語

代管機構通過自身的努力，多方的支持、監督與檢查，不斷深入和細化核算辦法，對住宅專項維修資金開展的會計核算工作將會更加規范，會計信息資料將會更加真實、準確，為相關部門了解維修資金的管理情況提供更可靠的保障。